淺談房地產開發項目的風險管理及防范

劉琰

【摘要】：隨著我國經濟的發展，人們對房子的需求量也一直在增加，房地產開發項目已經成為近年來的開發重點。房地產開發的需求量越大，也就意味著房地產行業在開發過程中肯定會面臨很多難以預測的風險。房地產開發項目主要特點就是高投入高風險，本文首先分析房地產背景，對我國近年房地產行業的發展情況著重進行分析，提出我國房地產行業目前存在的風險管理問題，最后提出解決這些風險的管理辦法以及建議。

【關鍵詞】：風險管理 房地產開發 投資決策 項目建設

一、我國房地產行業的背景

1.1我國房產行業存在的問題

90年代我國房地產行業隨著經濟的發展也開始涌現，出現了一大批房地產公司，雖然經濟發展不穩定，但是房地產行業發展一直比較平穩。但是2010年之后由于對房地產行業發展所制定的政策讓房地產行業的發展出現了瓶頸，隨之而來房產行業便出現了一系列問題，讓很多房產企業很難再發展下去。

1.2房地產項目管理

房地產項目發展過程中需要面臨的風險很多，相比較其他行業來說，房地產行業發展過程更加復雜，并且想要管理房地產風險項目也很難出臺相對應的政策來制約。由于房地產項目開發周期比較長，所以房地產開發應該注重施工之前的決策，在開發中期的銷售問題以及健全的財務完善系統。

二、投資決策風險管理

2.1風險類別

房地產開發過程中一開始需要投資決策發展方向，這個過程由于其本身的未知性，風險相對來說比較大。所以開發商需要根據周邊情況制定投資決策。這一決策需要考慮房地產開發區域風險、開發時機風險以及籌資風險。

2.1.1開發區域風險

近年我國經濟發展迅速，但是各個地區的發展水平卻大不相同，不同的地方人們生活水平也不一樣，所以房地產行業就需要考慮到區域問題。房地產開發一旦開始就很難因為別的因素中止，所以區域風險評估就很重要。一個房地產開發之前要深入了解這一區域的政治、經濟以及人文發展情況，根據這些來確定發展的策略。

2.1.2開發時機風險

房地產開發過程中需要把控很多外在因素，所以明確開發時機就是重中之重，不管是經濟發展狀況還是政策的變化，或是人口的變化，都會直接影響房地產的開發。比如房地產開發過程中，如果開發商由于貨幣利息原因而無法融資便會丟失大部分消費者，消費者的投資欲望會由于開發項目資金過少而減弱，但是如果房地產股市一直處于低谷狀態，很有可能會吸引消費者，所以房地產開發的時機需要開發商著重把控。

2.1.3籌資風險

房地產行業在開發過程中一直需要資金的支持，所有的項目在運作過程中都需要資金才能運轉，但是資金籌備過程又會出現很多問題。房地產開發之后投資者資金的回報也是未知數，如果開發項目需要的資金越高，對于投資者或者貸款項目來說風險也會越大。

2.2風險管理措施

2.2.1改變開發方案

由于房地產開發過程中需要面臨的風險過多，所以在投入一定的資源之前，需要制定不同的方案來應對開發過程中出現的問題，如果開發過程中出現不能解決的問題也可以放棄開發，這樣便可以完全避開開發過程中出現的風險。

2.2.2風險自留

房地產開發過程中有些風險不能避免，比如自然狀況造成的災害，這種情況下，如果房地產行業想要繼續開發，就可以采用風險自留的方法，但是這種風險自留會影響開發原本的收益。

三、應對房地產開發項目風險的主要措施

3.1歸正價值觀

房地產開發投資開始就應該清楚開發過程中會出現的風險問題，并且這些風險可能會一直伴隨項目完成的整個過程，這些風險項目在不同的時期可能會出現不一樣的問題。所以一旦房地產開發開始之后，就應該意識到結果可能或好或壞，一般情況下，只有高風險才會有相對的高收益。這種情況，就需要房地產開發者建立科學的價值觀念，明白開發過程中風險和收益共存的道理，在開發投資決策時應從自身狀況出發，制定符合自身開發能力的政策。

3.2多方面考慮投資策略

房地產開發商應該從各個方面對投資產生的風險進行轉移，將產生的風險值降低。房地產開發商可以多方面進行投資，根據不同的風險分別投資，這種投資方式雖然多元化，但是不是所有的房地產開發項目都會有虧損，投資項目越多，便可以從別的投資項目收益來補齊損失。除了可以多元化投資之外，還可以購買保險來轉移風險，購買保險時應該重點考慮險種，并且考慮自身狀況選擇合適的保額。

3.3開發網絡信息平臺

房地產開發需要掌握的信息很多，目前我國房地產開發項目并沒有健全的房地產信息數據平臺，這種信息的缺乏也是房地產風險項目之一。房地產項目的發展取決于房地產開發者對于房產信息的掌握情況，所以在開發過程中，應該大量搜集市場信息，并對這些信息做出全方面的分析以及了解，同時共享信息也可以推動房地產行業的發展。所以房地產開發需要重視市場數據分析，開發網絡信息平臺達到數據共享以及掌握。

四、結語

綜上所述，房地產開發過程是一個漫長且具有很多風險的過程，雖然開發過程中會面臨很多風險，但是只要樹立正確的價值觀，多方面的考慮投資策略，收集分析房地產信息健全網絡平臺等等，便可以讓這些風險值降低。主動對風險進行把控，提高項目的開發效果，實現房地產行業的整體盈利。

【參考文獻】

【1】房地產信托兌付風險研究——基于2012年房地產信托面臨密集兌付現狀[J].曹黎娟，王洪衛，楊剛.現代管理科學.2016（03）

【2】目標成本管理在港務公司的應用研究——上港集團軍工路分公司的應用實踐[J].任勝華.中國港口.2017（06）

【3】簡要分析房地產開發工作前期策劃和整體性規劃設計的有機融合[J].郭曉羽.城市建設理論研究（電子版）.2017（11）

【4】營改增后房地產開發企業新老項目的納稅籌劃[J].徐丹，張靜寧，王思懿，張可，劉蔚.現代經濟信息.2017（08）