房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅問題研究

毛野晨 張希鵬

摘要：增值稅是由國家稅務(wù)局征收，是我國最大的稅種，占據(jù)全國稅收60%以上，而房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅則在其中占據(jù)重要的比例，成為稅收的主要來源之一。鑒于此，文章將對房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅問題做出分析，旨在通過文章所述觀點(diǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ? 土地增值稅 ? 籌劃

引言

房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，其建設(shè)周期長、所需資金大、業(yè)務(wù)程序多，而所承擔(dān)的稅負(fù)壓力也相對較大，因此，為確保房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，可從土地增值稅方面入手，由企業(yè)財(cái)務(wù)人員做好納稅籌劃，進(jìn)而在保障國家利益的前提下，推動企業(yè)前行。

一、土地增值稅籌劃的必要性

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，提高房產(chǎn)企業(yè)競爭力

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，其稅額占房地產(chǎn)公司稅額比重較高，且土地增值稅具有核算復(fù)雜、稅負(fù)高、清算周期長、稅率跨度大等特點(diǎn)。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，土地增值稅稅額呈逐年增長的趨勢，且增長幅度較大。此外，在國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸縮小，稅收成本的增加大大擠占了房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，從提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的角度，土地增值稅的納稅籌劃尤為必要。

2、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)，合理適度的降低土地增值稅的稅收成本，從而實(shí)現(xiàn)利潤最大化、納稅成本最小化等目標(biāo)。財(cái)務(wù)管理過程中，應(yīng)嚴(yán)格的按照國家的各項(xiàng)政策進(jìn)行，合理的利用企業(yè)自身的利潤空間，將成本和利潤進(jìn)行合理的調(diào)整，防止出現(xiàn)偷稅和漏稅的行為，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。同時(shí)，目前為了抑制投資過熱、地價(jià)過高、房價(jià)上漲過快等問題，國家陸續(xù)出臺了各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，稅收征管部門的監(jiān)管力度和清算力度也逐步提高，房地產(chǎn)外部環(huán)境因素的不確定性日益增加，這些都需要加強(qiáng)土地增值稅納稅籌劃。

3、營改增后土地增值稅籌劃尤為必要

營改增前，營業(yè)稅作為營業(yè)稅金及附加，可以列入土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”;營改增后，財(cái)稅 [2016]43 號文規(guī)定，增值稅不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，從而減少了土地增值稅可抵扣的項(xiàng)目。此外，“營改增”后，增值稅由國稅征收，土地增值稅、企業(yè)所得稅仍由地方稅務(wù)部門征收，且土地增值稅和增值稅均要求按一定比例預(yù)征，無疑加重了房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的難度和稅收負(fù)擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅納稅籌劃的思路

1、深入探究稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策

籌劃人員在日常工作中應(yīng)做好信息收集，密切關(guān)注最新稅收政策動態(tài)，通過對稅收政策的變化調(diào)整進(jìn)行分析、研判，能夠根據(jù)新的政策及時(shí)進(jìn)行稅收籌劃方案的調(diào)整。目前實(shí)務(wù)界較多采用“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于 20% 免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃，使用該籌劃方式房地產(chǎn)企業(yè)普通住宅增值率的控制是關(guān)鍵，應(yīng)在提高房價(jià)放棄稅收優(yōu)惠帶來的收益與增加的土地增值稅稅負(fù)進(jìn)行綜合權(quán)衡，計(jì)算出銷售收入的降低額和免繳的土地增值稅之間的平衡點(diǎn)，同時(shí)也應(yīng)注意普通住宅應(yīng)與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目分開核算，否則不能享受稅收優(yōu)惠。

2、做好房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

土地增值稅是四級超率累進(jìn)稅率，增值率決定了稅率的高低。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前，應(yīng)根據(jù)開發(fā)歷史經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)平均稅合理預(yù)測收入、利潤水平，為納稅籌劃打好基礎(chǔ)。例如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前可對開發(fā)方式是自建房、合作建房、代建房進(jìn)行權(quán)衡。對于有明確銷售對象的房產(chǎn)可以采用代建房的方式，房地產(chǎn)企業(yè)作為工程承包人，代表有建房需要的客戶實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)，不需繳納土地增值稅。對于合作建房政策規(guī)定，對于一方出地、一方出資金，合作建房建成之后依照一定比例留己自用的，可以免征土地增值稅;建成之后將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。采用合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在建房時(shí)分工合作，分別進(jìn)行土地開發(fā)和資金管理，例如在建房前可以預(yù)先將購房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產(chǎn)生土地增值稅。

3、做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃主要有：第一，靈活運(yùn)用銷售定價(jià)策略。現(xiàn)行稅法對土地增值稅設(shè)置了一個(gè)納稅臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合權(quán)衡銷售定價(jià)和稅收成本，確定收益最大的定價(jià)策略。例如房價(jià)中是否包含代收費(fèi)用，雖然不影響增值額，但對增值率有影響，籌劃時(shí)可以綜合考慮。第二，成立專門公司巧用稅收政策。稅法規(guī)定在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的， 暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)時(shí)，可以把該資產(chǎn)分立成立公司，然后將分立的公司與購買方合并進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃。第三，銷售合同簽訂時(shí)盡可能將銷售收入與裝修收入?yún)^(qū)分。目前房地產(chǎn)企業(yè)傾向于采用精裝房的方式進(jìn)行納稅籌劃，可以將房產(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備購買作為獨(dú)立業(yè)務(wù)單獨(dú)簽訂合同，適當(dāng)提高裝修費(fèi)用成本，進(jìn)而降低房產(chǎn)銷售價(jià)格，控制增值率，降低土地增值稅的稅負(fù)。第四，有效區(qū)分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入。實(shí)務(wù)操作中將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售和車位、車庫銷售區(qū)別對待，以便有利于土地增值稅的清算。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃應(yīng)堅(jiān)持合法性原則、成本效益原則、可操作性原則，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)和房產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況靈活分析、有效利用國家稅收政策，在合理、合法的范圍內(nèi)積極進(jìn)行納稅籌劃，取得節(jié)稅效益，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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