試論房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題與解決途徑

楊玉凡

摘 要：房地產(chǎn)是我國社會主義經(jīng)濟(jì)市場中占據(jù)重要地位的產(chǎn)業(yè)，在過去的幾十年中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速擴(kuò)張。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中就冒出一些弊端，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)進(jìn)步和發(fā)展。論文從房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中存在的問題入手，對房地產(chǎn)中各環(huán)節(jié)進(jìn)行了討論分析，并采取了一些方法來解決這些問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)管理;問題;解決途徑

我國社會主義經(jīng)濟(jì)市場的快速發(fā)展帶動了很多行業(yè)的發(fā)展，其中房地產(chǎn)行業(yè)就極具代表性。但是在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的過程中，發(fā)現(xiàn)其中存在很多弊端。目前房地產(chǎn)中存在的問題嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，其中的問題就引起了開發(fā)管理者的注意。論文對如何解決房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中出現(xiàn)的問題以及解決措施展開了討論。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)管理是確保房地產(chǎn)開發(fā)能夠安全、穩(wěn)定的開展并如期高質(zhì)量完成開發(fā)目標(biāo)的針對房地產(chǎn)開發(fā)的管理。目前，房地產(chǎn)開發(fā)管理使用的是經(jīng)理負(fù)責(zé)制，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)管理的基本規(guī)律，經(jīng)理帶領(lǐng)他的團(tuán)隊(duì)利用自身管理優(yōu)勢，對房產(chǎn)項(xiàng)目從投標(biāo)到交付驗(yàn)收過程中的一切環(huán)節(jié)進(jìn)行組織調(diào)控和管理，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)高經(jīng)濟(jì)收益的目標(biāo)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理可被細(xì)化為三個(gè)方面。首先，在選擇地塊和投標(biāo)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前做好市場調(diào)研和開發(fā)計(jì)劃，利用企業(yè)的有關(guān)條件走可持續(xù)發(fā)展道路，在確保房地產(chǎn)高質(zhì)量成功的同時(shí)還能獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益;其次，在房地產(chǎn)開發(fā)初期對施工隊(duì)伍和材料使用進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并及時(shí)更改設(shè)計(jì)方案，保障不合理的地方能夠得到及時(shí)更正;第三，驗(yàn)收階段時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)管理部門應(yīng)仔細(xì)檢查項(xiàng)目工程的所有節(jié)點(diǎn)，確保有不合格的地方能及時(shí)更正，并配合相關(guān)部門的檢查工作。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)管理的現(xiàn)狀

近幾十年來我國城市化進(jìn)程的速度飛快，因此我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也十分迅猛，尤其是在一些沿海城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的城市。因此，房地產(chǎn)市場的競爭也越來越大，在這過程中我國房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中出現(xiàn)的問題也慢慢暴露，其主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展讓很多企業(yè)和私人盲目地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場中，而這部分人員對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃沒有任何了解，導(dǎo)致基礎(chǔ)知識的缺乏;第二，部分房地產(chǎn)企業(yè)的自身建設(shè)不健全，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)管理工作時(shí)也就無法實(shí)現(xiàn)高效、穩(wěn)定的完成;第三，房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式和理念不符和現(xiàn)代化發(fā)展需求，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍舊沿用傳統(tǒng)的管理理念，無法與飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)接軌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)管理工作嚴(yán)重滯后。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題

（一）成本控制中存在的問題

首先，沒有健全的成本控制體系，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過于迅猛，導(dǎo)致很多企業(yè)在制度上都無法建立健全甚至相當(dāng)落后，尤其是在成本控制方面。成本控制體系的不健全，讓房地產(chǎn)開發(fā)管理工作難以正常進(jìn)行，無法對開發(fā)過程中出現(xiàn)的成本增長問題進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查和解決，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本無法實(shí)現(xiàn)完美控制。

其次，成本控制工作人員的工作能力不高，房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求十分旺盛，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的平均教育水平偏低，在本身缺乏完善的企業(yè)成本控制體系基礎(chǔ)上，管理人員的綜合能力和水平也無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本更加難以控制。

（二）房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理中存在的問題

第一，房地產(chǎn)施工人員的綜合素質(zhì)偏低，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，聘用的施工隊(duì)伍大多來自農(nóng)村，因此施工隊(duì)伍沒有接受過系統(tǒng)的施工培訓(xùn)，再加上缺乏知識儲備和專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)，導(dǎo)致施工現(xiàn)場混亂不堪、工藝不統(tǒng)一，影響了整體工程的建筑質(zhì)量。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)派遣的管理人員自身工作能力有限，無法對施工現(xiàn)場進(jìn)行有效監(jiān)督和控制出現(xiàn)問題，也不能利用自身職業(yè)水平進(jìn)行有效解決。

第三，建筑施工過程中施工人員的施工方向與圖紙出現(xiàn)誤差，由于對細(xì)節(jié)的管理不到位，導(dǎo)致最終工程項(xiàng)目質(zhì)量出現(xiàn)較大問題。

三、房地產(chǎn)開發(fā)管理中問題的解決措施

（一）加強(qiáng)成本監(jiān)管，完善成本控制機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對任何一處房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入成本所以 都是有限的，只有做到對成本的嚴(yán)格監(jiān)管，才能不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本監(jiān)管，并逐漸完善成本控制機(jī)制，做到對成本的提前預(yù)防、施工中的準(zhǔn)確把控、出現(xiàn)問題時(shí)的及時(shí)修正，進(jìn)而保障房地產(chǎn)開發(fā)成本在可控范圍內(nèi)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加具有市場競爭力。

（二）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)場管理水平

消費(fèi)者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)最重視的是質(zhì)量問題，不僅是在購房過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，而且還包括購房后由于質(zhì)量問題出現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)損失和相關(guān)糾紛。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視施工現(xiàn)場管理水平，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量。

第一，強(qiáng)化施工人員的技能水平，重視對施工人員的培訓(xùn)工作，并根據(jù)施工要求進(jìn)行人力資源分配。另外在施工過程中，還應(yīng)定期開展技能考核，確保施工人員一直保持較高的操作水平來完成施工任務(wù)。

第二，建立健全現(xiàn)場管理監(jiān)督制度，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場的相關(guān)規(guī)定來擬定現(xiàn)場管理監(jiān)督制度，所有現(xiàn)場施工人員必須嚴(yán)格遵守制度來進(jìn)行施工。

第三，提高現(xiàn)場施工管理人員的技能水平，管理人員必須自身具備較高的技能水平，才能在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并立即根據(jù)相關(guān)要求和問題的嚴(yán)重程度作出正確判斷，及時(shí)更正錯(cuò)誤。

結(jié)語：

綜上所述，我國城市化進(jìn)程的逐漸加快，讓房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。所以必須早日解決房地產(chǎn)開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的質(zhì)量以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步提高。

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