多項目房地產企業開發資金管理研究

孟紅艷

摘要：隨著我國經濟進入到新常態階段，以及房地產發展放緩，行業政策控制力度明顯加大，各個房地產企業發展面臨著較大的挑戰。為快速拓展區域或者全國的目標市場，眾多的房地產企業采用了多項目開發模式，但同時也給房地產企業的資金管理造成較大的壓力，嚴重影響到資金鏈的安全。我們將探討房地產企業資金管理存在的問題和不足，有針對性的給出改進建議，以期促進多項目房地產資金管理的優化和提升。

關鍵詞：多項目;房地產;資金管理

一、引言

從房地產行業本身來看，其具有資金需求量大、周轉周期長、項目分散等特點，房地產企業為了拓展自身的市場占有和規模，多數都會采用多項目的運營模式，即同時在多個區域推進房地產項目，以此來挖掘和滿足該區域的市場需求。但是隨著我國房地產經濟的黃金繁榮時期過去，以及當下國家對于房地產“收緊”的行業政策，使得房地產企業面臨著較大的市場競爭壓力，進而傳導成為了資金壓力。因此，在未來很長的一段時間內，資金管理將會成為房地產企業最為重要的管理內容，也是直接關系到房地產企業生存和發展的重要方面。

二、多項目房地產企業資金管理存在的問題和不足

（一）面對多項目模式下的資金分散，房地產企業的資金管理全面性和統籌性不足

房地產企業選擇多項目模式，意在通過不同區域的多個項目來快速占領市場，實現自身的銷售額和利潤的快速增長。但是多項目的模式也會造成各個房地產企業在多個地方有很多的資金專用賬戶，企業自身的資金也隨之作出了相應的劃分。盡管某些房地產企業資產規模龐大，資金較為充裕的，但是在這種分散的情況下，每個項目專項資金賬戶的資金量就會隨之大幅度縮小，這就給每一個區域的項目運轉造成了較大的資金鏈風險。面對該情況，部分房地產企業的資金管理由于機制設計以及技術能力等方面的原因，沒有辦法很好的協調所有項目的資金分配和使用，整體的統籌能力有所不足，致使房地產企業的資金使用效率相對較低，達不到預期的效果。

（二）多項目模式下對于資金的需求量更大，現有資金管理模式凸顯較大資金缺口

單一房地產項目已經具有資金需求量大的特點，因此在多項目的模式下，房地產企業所需要的資金量就會更大。房地產企業的資金管理不僅僅是要著眼于提升資金的使用效率，更加重要的是要做好資金的籌集工作，通過拓展資金的籌集渠道，降低資金的籌集成本，以此來保證整個房地產企業的資金需求。但是當下的部分房地產企業，特別是中小型的房地產企業，在信貸政策收緊的背景下，資金管理中的資金籌集工作受到了極大的挑戰，直接影響體現在籌集資金難度增大，籌集資金規模小，籌集資金成本高。究其原因，主要是由于這些房地產企業的資金籌集渠道單一、資金形式單一，平常也不太注重對于資金渠道的維護和管理工作，同時也會受到籌集方式偏傳統的影響。值得一提的是，對于中小型的房地產企業來說，如果其采用不恰當或者不實際的多項目模式，比如說過于追求擴張，就會在一定程度上放大自身資金管理的天然劣勢，可能造成自身資金缺口的進一步放大。

（三）資金管理監督和考核機制不健全

在多項目模式下，各個項目由于所處的階段和區域不同，項目也就具有不同的特點，也就需要其資金管理機制具有不同的側重點。在此背景上，房地產企業的資金管理機制健全與否顯得更加的重要。但是當下的眾多房地產企業或者沒有建立起完善的資金管理機制體系，或者是雖然已經建立起相應的機制體系，但是在實際的落地執行過程中卻沒有很好的實際效果，執行的力度不強。同時，由于缺乏有效的監督和評價機制，這可能會導致在實際的資金管理過程中出現一些舞弊或者積極性不足的現象，直接影響最終的資金管理效果，造成不必要的資金安全風險，加大了整體房地產企業面臨的風險。

三、多項目房地產企業資金管理優化提升的措施建議

（一）多項目模式下，增強房地產企業資金管理的全面性和統籌性

面對著在多項目模式下房地產企業資金較為分散的基本現象，房地產企業應該加強自身的統籌管理能力，力求提升自身資金管理的全面性和準確性。鑒于此，房地產企業首先應該對于當下所有項目有一個很好的梳理和了解，主要涵蓋每一個項目所處的區域、階段等，為未來資金需求趨勢的預判奠定基礎，并且在此基礎上總結每一個項目的重要資金特點，有針對性的制定出相應的資金管理策略;其次是要優化各個區域項目資金管理之間的協調性和統一性，這就需要在房地產企業總部建立起資金管理協同的長效機制，增強相關資金管理措施推進的統籌性和協調性;最后是房地產企業要審慎的進行房地產項目的拓展，這不僅僅會影響到資金管理的統籌性和全面性，同時也會影響下文要詳細分析的資金缺口安全。例如2019年年初的房地產市場，碧桂園和恒大等巨型房地產企業都動作頻頻，前者是要精簡機構和成員，后者是通過打折促銷來加速資金回籠，這些措施都是由于前幾年二者在三四線城市的大舉擴張，在大幅提升自身銷售總額的同時也帶來了庫存急劇增加的風險，在近2年不斷收緊、市場不斷降溫的大背景下，資金管理的目標是安全，也就直接導致了上述的兩類新動作。

（二）多項目模式下，優化房地產企業資金管理的籌集和使用

在資金管理的整個過程中，資金的籌集具有十分基礎性和關鍵的地位，對于房地產企業這樣的資金需求大戶更加是重中之重。在多項目模式下，房地產企業應該積極從以下幾個方面著力做好資金籌集工作。首先，房地產企業要積極尋求創新性的籌資方式和渠道，避免籌集資金渠道和方式的單一化，造成自身的議價能力較低;其次是房地產企業要積極進行回款，提升回款效率和回款質量，緩解由于純粹依靠外部資金籌集帶來的資金壓力;最后是房地產企業要全面的對自身的所有項目進行梳理和分析，不僅僅是上文所述的特點的分析，同時更加重要的是資金需求量的預測，通過對于各個項目的資金量的預測，無論是對于項目公司還是房地產總部公司來說，都能夠更加從容的進行相應的資金準備，在優化資金的時間配置基礎上來緩解資金壓力，降低資金的時間成本，提升資金的綜合使用效益。

（三）建立健全房地產企業的資金管理監督和評價機制

對于房地產企業的資金管理來說，相應的執行監督機制和評價激勵機制的建立和健全也是十分關鍵的內容之一。眾多的房地產企業已經建立了相對完善的監督和評價機制，但是在實際的執行和運用效果方面卻不如人意。鑒于此，房地產企業要加強自身的機制體系化和落地執行力度，以此來提升相應的執行效果。對于機制體系化，主要是解決措施分散的問題，不成體系的措施不僅執行成本增高，其監督和評價難度也大大提升。一般來說，可以通過監督和評價工作制度化，或者是利用信息化建設來逐步達到體系化的最終效果;對于落地執行力度，主要是要通過責任制度、獨立條線管理、上下協調一致等等方式來進行，例如建立“回頭看”機制，通過結合定期考核評價、動態的監督管理、常態化的回看審核，以此來實現監督評價工作落地執行的有效保障。房地產企業的資金管理是命脈工作，但同時也是違規和腐敗高發的環節之一，因此需要通過監督和評價機制來規避舞弊風險，緩解腐敗動機，最終達到提升房地產企業在多項目模式下的資金管理能力和效果。

四、結語

房地產對于我國宏觀經濟的重要性是不言而喻的，在當下的大環境下，房地產企業多數采用多項目模式，其資金管理的優化和提升已經迫在眉睫。房地產企業應該積極的從增強資金管理的全面性和統籌性、強化資金籌集、健全資金管理執行監督和評價機制等等方面著手，結合自身的具體特點和項目情況，有計劃有步驟的落實執行，切實的提升和優化自身的資金管理能力，在經濟新常態和房市新政的雙重壓力下，保持自身的綜合競爭力，促進自身的可持續健康發展。

參考文獻：

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