房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流全過程管理思路探析

何穎

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，如何解決房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流問題，也成為現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要方面。本文重點(diǎn)分析了在房地產(chǎn)項(xiàng)目中現(xiàn)金的全過程管理，深入研究房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流入和流出的環(huán)節(jié)，為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了重要依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 ?現(xiàn)金流 ?全過程 ?管理

我國(guó)改革開放以來，隨著人民生活水平的提高，大家對(duì)住房的要求也越來越高，房地產(chǎn)的建筑數(shù)量也不斷呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。去年全年新房GMV達(dá)到了12萬億元，同比增長(zhǎng)10%。房地產(chǎn)建設(shè)普遍存在前期投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、銷售受政策影響大、現(xiàn)金支出與回籠時(shí)點(diǎn)不匹配等特點(diǎn)。為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利完工，做好現(xiàn)金流的合理預(yù)測(cè)有效管理是關(guān)鍵。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)階段分別對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中現(xiàn)金流的管理進(jìn)行深入研究，提出了更為合理的現(xiàn)金流管理方案，對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)金流全過程管理的意義及有效途徑進(jìn)行了詳盡分析。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)金管理的意義

現(xiàn)金流的管理，貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終。現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的基礎(chǔ)，是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的資金基礎(chǔ)。現(xiàn)金流管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重心，在管理過程中要兼顧整個(gè)的施工過程，合理安排資金的使用，這是對(duì)房地產(chǎn)管理體系中資金使用數(shù)量和使用時(shí)間上的預(yù)測(cè)，并結(jié)合施工計(jì)劃進(jìn)行資金的控制與合理劃分，保證房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度得到有效的保障，避免資金鏈斷裂所帶來的嚴(yán)重后果。

二、房地產(chǎn)現(xiàn)金管理的途徑

（一）對(duì)項(xiàng)目前期現(xiàn)金的計(jì)劃

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段，我們要對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè)和計(jì)劃。我們要根據(jù)項(xiàng)目的總體要求，分析各項(xiàng)數(shù)據(jù)，確定合理的現(xiàn)金使用，做到既不浪費(fèi)資金，也不會(huì)造成資金不足。要充分考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中所可能遇到的一切與資金相關(guān)的問題和風(fēng)險(xiǎn)，把資金的使用計(jì)劃做到完善、周密。

（二）對(duì)項(xiàng)目中期現(xiàn)金的控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，是對(duì)項(xiàng)目資金的控制階段。如何有效的使用資金，使資金的使用與工程進(jìn)度相結(jié)合，是項(xiàng)目中期現(xiàn)金流管理的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期都比較長(zhǎng)，其中的資金使用分為很多方面，例如：設(shè)備的租賃支出、建筑工人的人工支出、建筑材料的購(gòu)進(jìn)支出，以及一些合理的或者計(jì)劃外的損耗等，都對(duì)現(xiàn)金流的管理提出了嚴(yán)格的要求。所以，合理控制與安排資金的使用就不能是靜態(tài)的，而是要不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，符合建筑施工過程的實(shí)際需求，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)調(diào)整，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。項(xiàng)目中期的現(xiàn)金流管理是整個(gè)項(xiàng)目期間現(xiàn)金流管理的最重要的一個(gè)階段。

（三）對(duì)項(xiàng)目結(jié)束后現(xiàn)金的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工期結(jié)束以后，并不代表著現(xiàn)金流的管理的結(jié)束。房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)，看現(xiàn)金流的使用過程中，是否有沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的地方。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)反饋，并進(jìn)行快速處理。房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，還涉及到項(xiàng)目的銷售環(huán)節(jié)，這也是現(xiàn)金流管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流區(qū)別于工程建設(shè)期的流出狀態(tài)，呈現(xiàn)先進(jìn)的流入狀態(tài)。只有將兩個(gè)階段的現(xiàn)金流綜合分析，才能得出整個(gè)項(xiàng)目的盈利水平。而項(xiàng)目結(jié)束后的這個(gè)期間的現(xiàn)金管理，也要從幾個(gè)方面進(jìn)行。首先，現(xiàn)金收入的金額管理，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵;其次，現(xiàn)金流入的速度管理，這也影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款歸還，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)費(fèi)用的水平，以及房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后的現(xiàn)金流管理也是十分重要的。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要因素。在房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟的現(xiàn)代社會(huì)中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金管理的認(rèn)識(shí)也要不斷提高和成熟。要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理進(jìn)行有效、合理的安排，使現(xiàn)金的使用符合房地產(chǎn)業(yè)全局的發(fā)展。為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的有序進(jìn)步和利潤(rùn)提升提供堅(jiān)實(shí)的保障。

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