新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理路徑研究

胡平方

【摘要】過(guò)去幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的熱度逐年上升，但是隨著政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)控，房?jī)r(jià)逐漸下跌并保持穩(wěn)定，本文主要思考當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)回歸合理趨勢(shì)后，房地產(chǎn)行業(yè)如何通過(guò)調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)管理思路保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定明確的發(fā)展方向，進(jìn)而適應(yīng)市場(chǎng)的變化。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營(yíng)管理;國(guó)家政策

為了滿足百姓的住房需求，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)指導(dǎo)政策從鼓勵(lì)逐漸變更為宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)大環(huán)境逐漸變動(dòng)的情況不斷面臨新的挑戰(zhàn)，因此隨著房?jī)r(jià)的平穩(wěn)回落，房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身管理著手，調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念與管理方針，更好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展背景逐漸改變，房產(chǎn)經(jīng)行業(yè)沒(méi)有走向泡沫經(jīng)濟(jì)這種極端狀態(tài)，但是部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)危機(jī)，整體經(jīng)濟(jì)收益處于下滑階段，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的主要危機(jī)是來(lái)源于以下兩點(diǎn)。

（一）國(guó)家政策的影響

隨著國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)管理政策的出臺(tái)，政府對(duì)樓市的調(diào)控使房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)降溫，房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)不再受到消費(fèi)者的追捧，過(guò)去幾年房地產(chǎn)的搶購(gòu)熱潮已經(jīng)消失，消費(fèi)者占據(jù)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房的態(tài)度不再急切，部分消費(fèi)者的購(gòu)房態(tài)度逐漸變?yōu)橛^望與等待，一部分房地產(chǎn)投資者也轉(zhuǎn)至其他行業(yè)，人們逐漸開(kāi)始理性的看待房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展如圖1所示。

圖1 人們對(duì)樓市處于觀望狀態(tài)過(guò)去房地產(chǎn)的融資途徑主要是各大金融機(jī)構(gòu)以及抵押貸款，但是隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)融資金額的限制，加大了房地產(chǎn)的融資難度，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有找到新的融資途徑。

（二）企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題

在過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)內(nèi)部管理不能跟上企業(yè)的發(fā)展腳步，部分房地產(chǎn)行業(yè)為了擴(kuò)大公司的發(fā)展規(guī)模或者實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠進(jìn)行大量土地的購(gòu)買，然后進(jìn)行迅速銷售變現(xiàn)。因此部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部只分為兩個(gè)管理模塊：開(kāi)發(fā)模塊、銷售模塊，致使企業(yè)內(nèi)部管理混亂，沒(méi)有規(guī)模化與系統(tǒng)化，當(dāng)外部環(huán)境不利于企業(yè)發(fā)展時(shí)，管理結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的嚴(yán)重性就逐漸凸顯出來(lái)。

房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)不同，在經(jīng)營(yíng)管理中往往需要大量資金進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，當(dāng)房產(chǎn)銷售情況不好時(shí)，會(huì)造成大量資金不能用于企業(yè)周轉(zhuǎn)，而許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理不到位，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資監(jiān)管力度增強(qiáng)，房地產(chǎn)交易的資金占比加重，造成企業(yè)資金斷裂，企業(yè)不能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理辦法

（一）政府管理

政府需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理力度，通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)的相關(guān)規(guī)劃政策，從土地供應(yīng)、融資限制、稅收力度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多方面減少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)用房與高檔住房的建設(shè)，促使房地產(chǎn)企業(yè)加大中低檔住房的投資建設(shè)力度，降低房屋的建造成本，保證經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)力度，促進(jìn)中低檔住房的建設(shè)速度，滿足更多百姓的基本住房需求。

政府需要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的監(jiān)控力度，建立房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)警系統(tǒng)，有助于政府及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，保證房地產(chǎn)行業(yè)供求的平衡，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)售價(jià)的監(jiān)督與調(diào)控。銀行能夠更全面的了解需要貸款的企業(yè)與消費(fèi)者的貸款信息，提高貸款的監(jiān)管力度，降低銀行面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

政府需要逐步完善房地產(chǎn)的管理法律，有效加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管力度，保證房地產(chǎn)交易在符合國(guó)家政策的前提下有序進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境的健康。房地產(chǎn)管理部門要將房地產(chǎn)法律法規(guī)的落實(shí)作為重要工作內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)審核力度，有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的交易安全。

政府要逐步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的衍生行業(yè)例如中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，要建立價(jià)格公開(kāi)透明的交易平臺(tái)，增強(qiáng)中介服務(wù)人員的從業(yè)資質(zhì)與信譽(yù)培養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)賣方與消費(fèi)者的信息對(duì)等，真正為消費(fèi)者提供實(shí)際所需的房產(chǎn)信息，消費(fèi)者購(gòu)買房屋的過(guò)程符合相關(guān)法律法規(guī)，中介在房產(chǎn)信息介紹時(shí)不存在欺瞞行為，進(jìn)而保證消費(fèi)者的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)買房、賣方、中介三方共贏的局面。

政府要加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為的處罰力度，嚴(yán)懲當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的包庇行為，從百姓的利益出發(fā)，保證百姓的住房需求，增強(qiáng)第三方監(jiān)管部門，保證消費(fèi)者的監(jiān)督權(quán)益真實(shí)有效，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理

企業(yè)要對(duì)自身發(fā)展進(jìn)行合理分析，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而提升企業(yè)品質(zhì)。隨著銀行抵押融資監(jiān)管力度加大，資質(zhì)要求提升，企業(yè)要找尋新的融資渠道保證自身資金鏈的穩(wěn)定，銀行貸款是一種間接融資的模式，其主要特點(diǎn)是時(shí)間短，貸款到期后還款壓力加大，企業(yè)容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，因此企業(yè)需要多角度的進(jìn)行融資渠道的建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用市場(chǎng)融資的手段或者組合融資的方式。組合融資是房地產(chǎn)融資的優(yōu)良途徑，通過(guò)多種融資方式的有效組合保證房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同階段能夠平穩(wěn)發(fā)展，能夠促進(jìn)企業(yè)發(fā)展資金有序運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)還能降低企業(yè)的投資成本，使企業(yè)更好的適應(yīng)新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)政府不斷出臺(tái)的新政策進(jìn)行學(xué)習(xí)與分析，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出合理預(yù)判，有針對(duì)性的提升自身面對(duì)政策變化時(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，尋找適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，建設(shè)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。根據(jù)企業(yè)的特征發(fā)揮相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)或者制定相應(yīng)的轉(zhuǎn)型策略，企業(yè)要抓緊進(jìn)行自身定位，然后指定相應(yīng)的發(fā)展路線，要積極主動(dòng)的尋求發(fā)展出路，不能被動(dòng)等待，不能固守己見(jiàn)，在新形勢(shì)下，企業(yè)不進(jìn)步，不改變，固守傳統(tǒng)理念，堅(jiān)持僵化思想的結(jié)果就是被時(shí)代所拋棄，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須馬上行動(dòng)，制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，尋找相關(guān)專業(yè)人才，建立企業(yè)特色，打造企業(yè)品牌，根據(jù)政府政策的指引而奮斗，固步自封只會(huì)自尋死路。

房地產(chǎn)企業(yè)要加快自身資金的回籠速度，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，資金鏈一旦斷裂會(huì)造成非常嚴(yán)重的后果，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)致命的打擊，因此企業(yè)必須加快資金回籠的腳步，完善自身財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，尋找融資渠道，通過(guò)價(jià)位的合理制定，保證房產(chǎn)的快速傾銷，抓住消費(fèi)者的需求，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的可能性。

企業(yè)要增加資金的來(lái)源渠道，實(shí)現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)收手段的多元化，調(diào)整企業(yè)的產(chǎn)品內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)品加大投資建設(shè)的力度，保證企業(yè)資金回籠的速度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下快速發(fā)展。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控手段中的限購(gòu)制度直接造成高端住宅的滯銷，進(jìn)而將商業(yè)房產(chǎn)的投資價(jià)值顯現(xiàn)出來(lái)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)情況加大商業(yè)房產(chǎn)的投資占比，抓住旅游業(yè)熱的發(fā)展趨勢(shì)，為企業(yè)找尋新的產(chǎn)品賣點(diǎn)，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入。隨著我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)政策的完善，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)優(yōu)化自身產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。房地產(chǎn)企業(yè)可以從新定位消費(fèi)群體，優(yōu)化建筑的房間規(guī)劃，保證房產(chǎn)戶型滿足業(yè)主需求，增加中小型房產(chǎn)的投資力度，根據(jù)政策的傾斜情況，抓住政府提供的便利扶持，加大經(jīng)濟(jì)適用房等保障房項(xiàng)目的資金投入，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目重心，保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善自身管理方法，尋求適應(yīng)新形勢(shì)的管理措施，找到適合企業(yè)發(fā)展的管理手段，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)在管理政策收緊的當(dāng)下有序發(fā)展，保證房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)，進(jìn)而滿足百姓的住房需求，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展。

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