增分派續回購領展有升有息

鏘賢

今年上半年港股備受中美貿易戰打擊，領展（00823.HK）卻在貿易戰陰霾下屢屢破頂，晉身「紅底股」只是時間問題。集團物業組合主要以小區商場為主，生意較穩定，受貿易戰的影響有限;加上本港樓價高踞不下，零售租金仍有調升空間，而美國減息預期升溫等因素，將有望進一步推高領展股價。

領展（00823.HK）主要投資及管理中國香港及內地商場及停車場，旗下商場集中銷售民生及必需品，故經濟下滑對租戶營業額影響較小。截至今年3月底止的2019年度全年業績，去年度可分派收入總額達到57.23億元（港元.下同），按年上升5.4%;每基金單位末期分派1.4055元，按年增加近一成;全年分派增至2.7117元，按年上升8.6%。

期內，按相同基準計算，收益及物業收入凈額分別按年增長7.2%及7.1%，其中本港零售租金增長7.1%，停車場租金則增長9.4%。香港業務租金維持在90億元水平，按年下跌1.4%。盡管香港商鋪部分出租率與去年度一樣，穩企97.4%水平，但續租租金調整率則降至只有21%，按年減少10.2個百分點。在港商戶的平均每月每平方呎零售銷售總額，則較去年同期持續增長5.4%;香港整體物業組合的租金對銷售額比例維持于13.5%。

內地物業加租三成

近年領展頻頻于內地進行收購，并已開始取得理想回報，零售續租租金加幅高達30.2%，跑贏本港市場。上年度內地收益總額連續三年增長，首破10億元大關。目前領展的內地物業組合價值占集團總資產約13.2%，與過去定下的兩成占比目標仍有距離。在貿易戰影響下，國內發展商及投資者可能有融資困難，領展或可趁此機會發掘更多優質項目。

一直以來，領展都是透過翻新物業及調整租戶組合等措施為資產項目進行提升。集團公布，短期內將進行四個資產項目提升計劃，分別位于將軍澳、慈云山及南昌等，期望2020年初可完成。此外，集團亦有24個項目將于未來實行資產提升，預計未來數年將投放12億元。至于回顧本港物業組合去年度已完成的11個資產提升項目，大部分錄得逾15%目標回報率，其中藍田啟田商場的投資回報率更高達35.6%。

領展在公布業績后，提出「2025愿景」，力求今起至2025年期間，資產組合價值每年均能取得高單位數字的復合增長率，每基金單位分派（DPU）持續增加。領展上年度原計劃回購8，000萬個基金單位，最后僅能回購4，210萬個，只達標一半，涉及總成本32億元。集團計劃于2019/20年度回購6，000萬個基金單位，有望為基金價格帶來進一步支持。

受惠美國減息預期

另一方面，作為房托龍頭，領展亦受惠美國減息預期。集團正積極透過出售和內地收購，完善其收租物業組合。回顧2018年港股大跌，集團卻逆市錄得13.8%回報;2019年上半年恒指上升10.4%，領展再漲23.2%，持續跑贏大市。券商預測，領展2020年及2021年股息率將持續企穩3厘以上，跑贏已跌至近2厘的美國十年期國債債息。

花旗認為，美國債息向下成為推動領展的利好因素，加上全球經濟前景不明朗，領展將成為真正的避風港，目標價升至108.8元。至于大和則預計中國業務將支持領展于2020至2022年的可分派收入表現。領展資金充裕，業務穩健，具備較強的防守性，適合長線持有，因此建議逢低收集，不宜高追。

領展（00823.HK）半年走勢圖