地產融資會收緊嗎？

明明

信托并不是房地產融資的主要渠道，但卻是房企融資收緊的縮影之一。二季度開始，房地產融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現在房地產開發投資上。

據新華社7月6日報道，銀保監會近日針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警，要求這些信托公司嚴格執行房地產調控政策和現行房地產信托監管要求，將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平等，意味著房地產信托融資監管再度加碼，對房地產企業融資將帶來一定沖擊。

2019年以來，房地產政策堅持“房住不炒”的宗旨，對房地產行業的融資渠道并沒有大幅放松，監管層也多次要求控制房地產行業融資。

從信托業協會統計數據看，信托資產余額自2018年起進入負增長區間，而在歷經約一年的寬貨幣和寬信用政策后，信托融資逐步回暖，2019年第一季度信托資金余額負增長步伐有所放緩。與此同時，社融口徑下的新增信托貸款規模自2018年起下滑，并于2018年3月起連續為負，經歷了半年的加速下滑后，2018年四季度起社融口徑的信托貸款有所回暖，2019年起重回正的凈融資規模。

中國信托業協會統計數據顯示，房地產信托余額存在較為明顯的周期性，2018年起房地產信托增速從60%的高點快速下滑至20%左右，2019年一季度，房地產信托增速稍有回升。從信托資金投向來看，工商企業是信托資金投向最大的領域，但2017年以來房地產行業投向占比快速擴大，擠占了金融機構和證券市場的份額，房地產投向占比從2016年年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。

用益信托網數據顯示，2015年以來新增的集合信托投向房地產行業的比例快速擴大，尤其是2018年以來集合信托投向房地產占比快速上升到40%以上，雖然此后歷經約1年的信托規模萎縮，但新增的房地產集合信托投向房地產的比例穩定在40%左右。從另一個角度看，2017年以來投向房地產的集合信托規模和占比都經歷了快速上漲的階段，雖然過程中經歷了2018年的快速下探，但2019年后又重新回升，而2011年開始新增房地產集合信托規模與投向房地產的集合信托占比趨勢一致，說明新增信托逐步向房地產集中。總而言之，信托資金主要以集合信托產品的方式投向房地產，占比超40%。

信托并不是房地產融資的主要渠道，但卻是房企融資收緊的縮影之一。二季度開始，房地產融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現在房地產開發投資上。

房地產開發資金來源多樣，自籌資金和其他資金是主力，其中定金及預收款占比最高。根據統計局數據，房地產開發資金來源國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應付款合計五大類資金，其中自籌資金和其他資金占比最高。自籌資金主要是企業自有資金，包括企業資本金、發行股票籌集資金等。其他資金則包括定金及預收款，以及個人按揭貸款。在房地產開發資金來源中，國內貸款占比約10%，其他資金和自籌資金占比超70%。

房地產開發資金來源中非銀行金融機構貸款占比始終維持在4%以下，而其中信托貸款占比將更低。若將房地產企業融資分為籌資活動和經營活動兩個階段，籌資活動過程中融資方式主要是國內貸款、債券或股票融資以及海外融資，經營活動過程中融資方式主要是定金和預收款等。若排除經營活動中定金和預付款等其他資金來源，非銀金融機構貸款占比仍低于10%。

雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。2019年以來，地產債發行量和凈融資額均持續下行，也體現了房地產企業融資條件的收緊。

從本世紀以來的房地產開發投融資數據看，房地產開發投資增速與房地產開發資金來源增速走勢趨于一致，而房地產開發投資增速拐點滯后房地產開發資金來源增速拐點約6個月。因而二季度開始，房地產融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現在房地產開發投資上。

作者為中信證券

首席固定收益分析師