基于我國住房反向貸款的研究

王堂虎 馬昌寧

摘要：人口老齡化是社會能否穩定和諧發展的基本問題，目前我國仍處在尚未實現社會主義現代化，經濟發展較為平緩的時期，卻已經提前進入老齡化社會，政府已將應對人口老齡化作為長期戰略目標，因此，如何培養人們的正確養老觀，改變舊式養老理念，研發新型養老產品，急需社會保障機構等相關部門的處理，住房反向抵押貸款的推行可以很大限度地減少養老矛盾，為部分老人的養老問題提供保障。

關鍵詞：人口老齡化 以房養老 住房反向抵押貸款 現狀 建議

前言：住房反向抵押養老保險，即“以房養老”，它是一種把終身養老年金保險與住房抵押相互聯系的新型養老方式，它規定，擁有房屋全部產權的老人，將其住宅抵押給金融機構后，可以繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人統一的處置權，并依照先前協議領取養老保險金;老人逝世后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。以房養老的機制使老人在沒有房屋出售或抵押的情況下，可以從自己持有的自住房中獲得收益。

一、住房反向貸款可行性與必要性分析

（一）人均住房擁有率高

由2016年的統計數據表明，整年住宅資金投入68704億元，增長6.4%;2017年我國自住房擁有率為89.68%，位于世界前列。擁有自住房是實現以房養老的必要條件，因此我們應該充分利用自身條件創造新的收入來源。

（二）二手房市場發展為其提供可能性

在經歷了大幅度的房產改革后，我國二手房數量大幅增長，居民對于住房的需求量也一直不斷增加，近年來我國的二手房產市場仍在蓬勃發展，也為該項目提供了房屋變現的有效途徑。

（三）國家政策支持

國家發展改革委聯合民政部召開新聞發布會，詳細描述了加快養老保險服務業發展的有關政策和情況。會議指出，作為金融養老、以房養老的方式之一，我國將不斷增加養老住房反向抵押保險的試點數量，并將在2014年公布具體有關政策。

二、國內住房反向抵押模式及近況

如今，我國國內以房養老的發展十分困難，但有些地區或相關部門已逐步進行實驗和探究，當今暫時采用的有以下幾種模式：

（一）南京實行“留園以房養老”模式。即超過60歲的孤寡老人，如果有不少于60平方米的南京當地住宅，便能將住宅向公寓做抵押，老人依舊享有房子的居住權，且不收費。老人離世后，住宅歸公寓所有。

（二）上海“公積金管理中心成房東”的嘗試。即年齡大于65歲的老人如果把住宅以市值賣給公積金管理中心，就可使用賣出資金來支付房屋租金，多余部分可自行支配。

（三）北京“養老房屋銀行”策略，超過60歲的老人能對養老機構做出請求，把房產交給中大恒基，為老人出租房屋且不收取任何費用，來獲得房屋租納金。所得租金中除扣除養老院應得費用外，其余全權由老人支配，老人對房屋始終具有支配權。

三、我國住房反向抵押模式的挑戰

（一）舊養老理念的阻礙

從古至今，“養兒防老”的觀念在人們的心中已經根深蒂固，它體現的是感情中的聯系，若是老人靠抵押住宅所得的貸款維持生活，不僅自己內心無法認同，其后代也會被人誤認為孝心不足。

（二）養老貸款金風險較大

養老貸款金額由房產所估價值確定，若在穩步發展的房地產市場中，所評估房屋的價值較為準確，若市場發展較為曲折時，房產價值評估較為困難。即使房屋價格上漲，先前抵押住宅的老人也可能悔約;房屋價格下跌時，金融部門會承擔所抵房屋貶值帶來的風險。

（三）產權制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。老人抵押房產時，房子已難以支撐長期居住，而老人逝世后，房屋的壽命寥寥無幾。金融公司或銀行依靠剩下的房屋壽命補貼支付完成的養老保險金成本，其支付能力嚴重下降，并且也會給金融公司帶來較大風險。

四、國內住房反向抵押貸款的建議

（一）“以房養老”需要公開、公正的法治環境做保障。“以房養老”牽涉到多領域、多產業以及政府機關，需要對這些業務有十分完備的運作能力，因此，相關部門必須聯合起來，制定精準的“以房養老”政策。

（二）轉變養老觀念，樹立老年服務普遍化、完善化的觀念。政府可以通過加強專業化老年服務隊伍建設，成立專門的養老管理機構，建立養老服務標準，從而讓老人的晚年生活幸福。

（三）適當延長住宅用地使用權，降低中長期風險。2007年出臺的《物權法》中提及“住宅建設用地使用權期間屆滿的，可自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。