土地儲備影響因素分析及其數量預測方法研究

易舟

摘 要 ?本文主要對土地儲備的影響因素進行詳細分析，注意在土地儲備規劃編制過程中的關鍵因素。對土地儲備量預測方法進行理論研究，比較分析土地儲備量預測幾種方法，并剖析方法的實質。根據已往六年來吉首市相關土地儲備數據，對2017-2019年三年年平均土地儲備供應量進行預測計算。發現趨勢分析預測方法與灰色模型方法預測數值具有較高的吻合度。因此，這兩種預測方法比較適用于土地儲備總量預測，值得推廣應用。

關鍵詞 ?土地儲備;因素分析;預測方法;灰色模型;趨勢分析

中圖分類號：F293.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A

Abstract： This paper mainly analyzes the influencing factors of land reserve and pays attention to these key factors in the process of preparing land reserve planning.This paper makes a theoretical study on the forecast of land reserve quantity， compares and analyzes the methods of land reserve quantity forecast， and analyzes its essence.According to the relevant land reserve data of Jishou city， the average annual land reserve supply in the three years from 2017 to 2019 is predicted and calculated.The results show that the trend analysis method and the grey model method have a good agreement.Therefore， it shows that these two prediction methods are reasonable and worthy of promotion and application.

Keywords： land reserve; factor analysis; forecasting method; grey model; trend analysis

1 ?引言

我國經濟迅速發展導致城市化速度加快，城市的基礎設施需要快速發展，才能適應城鎮化發展進程[4]?？茖W合理的城市土地規劃、土地儲備計劃能有效促進城市基礎設施快速高效發展。城市儲備的土地在符合相關規劃和計劃的前提下，既能控制增量土地的收回和儲備，又要增加現存土地盤活力能力，進一步優化土地結構，提高土地利用率[1，2]。土地儲備和利用應綜合考慮城市人口資源和環境的承載能力、土地儲備開發潛力和效益，合理確定土地儲備總量相關技術指標，維持年度土地儲備供需的總量動態平衡[6]，保障土地市場平穩和健康發展[2]。土地儲備計劃編制應充分考慮相關影響的關鍵因素，結合地區特色，合理規劃土地儲備結構和規模，充分發揮區位優勢，促進城市經濟快速增長。因此，其中一項重點工作是科學合理把控和預測土地儲備供應量。預測土地市場的供求量與需求量，科學合理預測儲備土地有利于城市健康發展。充分發揮現代科技優勢，利用多種分析預測模型對未來進行合理預測，確保土地儲備的合理性，避免負面影響，推動城市快速健康發展。

2 ?土地儲備的影響因素分析

影響土地儲備量的因素很多。分析影響土地儲備量各個因素及相互間關系是預測未來城市土地合理儲備量的前提和關鍵[2]。影響土地儲備量的因素主要有：

城市規劃法規因素：《城市規劃法》等相關法律法規規定，土地儲備機構或相關部門確定的儲備地塊，應符合城市的土地規劃要求[4]。土地儲備編制應詳細規劃捆綁儲備地塊相關內容，按照規劃控制地塊儲備。吉首市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要、吉首市土地利用總體規劃（2006-2020 年）、吉首市城市總體規劃（2003-2020）等重要文件都對吉首市近三年土地儲備計劃具有指導和約束作用。

經濟發展水平：經濟的不斷增長促進土地使用量不斷擴大[4]，給土地市場帶來繁榮發展，需要更大土地儲備規模[8]。根據近九年 GDP、固定資產投資、財政總收入三項指標值，建立線性趨勢模型或灰色模型測算，預計吉首市此三項經濟指標的增長率將分別達到 5.61%、19.69%、9.10%，因此，土地儲備計劃需保證經濟社會發展需要的土地供應規模，如圖1所示。

土地用途和地理位置：土地用途和地理位置直接影響城市土地儲備規模和結構，土地儲備通常優先考慮具有優越儲備開發條件和良好地理位置的土地。吉首市地處湖南省西北部，與湖南、湖北、重慶、四川四省市邊區接壤，它是四省市邊區的中心城市，具有較好交通和區位地理優勢。因此，優化土地使用結構，合理控制土地儲備規模有利于吉首市快速發展，如圖2所示。

資金與資金源：資金和資金來源是土地儲備成功與否的關鍵因素[1，4，5]?；I資機制極不健全[11]，政府注入的資金遠遠少于土地儲備的需要巨額投資[4]。土地儲備資金的最主要來源就是依靠銀行貸款支持[5，11]。土地儲備工作資金來源至關重要，尋找拓寬土地儲備中心籌夠資金的渠道[5]，關系著土地儲備發展，也是開展儲備土地工作的核心所在。因此，資金和資金源限制土地儲備規模。

兼顧公共效益優先：土地儲備的編制過程及其價值取向上，社會效益應為首要考慮因素。為促進土地資源的集約使用[9]，我國層面實施宏觀調控職能和資源優化配置。因此，土地儲備的工作應當遵循社會效益優先、公共效益優先原則進行。吉首市公共用地占比雖然不大，但是每年都是優先考慮，每年都是按計劃實施率100%完成。

3 ?土地儲備量預測方法述評

3.1 土地儲備結構和規?？刂?/p>

土地儲備結構和規模是城市區位經濟發展的操控桿，合理的土地儲備結構和規模對城市發展起到帶動和控制作用。土地儲備必須結構合理，規模適中才能促進城市發展，促進區位經濟增長。土地儲備規模關系到城市的發展方向和潛力[10];土地儲備的結構是城市發展的動力和特色。因此，合理控制規模，科學定位結構對城市區位經濟發展的具有積極促進作用。

3.2 土地儲備趨勢分析法

趨勢分析法是將已有的數看作為一個時間序列，根據這些資料的變化規律，擬合一條能基本反映數據本質變化的趨勢曲線，然后按照這個變化趨勢曲線預測數據的未來發展變化趨勢，估計出未來某一時間點的數據估值。趨勢預測法是先建立直角坐標系，將時間序列t定義為橫坐標，縱坐標為指標時序對應數值y，將時間與指標展會到坐標系中，構成一張散點圖，然后根據散點圖構成的分布情況與數據具體情況綜合分析，擬合構建以最小二乘法為核心的趨勢方程，求解方程中的常數系數，最后應用求解的趨勢線方程，對未來時間序列中對數據進行預測對分析方法。常用的構建趨勢預測方程有：

直線型趨勢線：y（t）=at+b，該方程適用于近似線性增減時間序列;

二次曲線方程：y（t）=at2+bt+c及三次曲線方程：y（t）=at3+bt2+ct+d，該方程適用于具有凹凸變化的趨勢分析;

指數方程：y（t）=abt，該方法適用于逐年增減率相近趨勢分析。

根據不同形式的分布數據，構建不同的趨勢預測曲線方程，具有較好的適用性，同時在MATLAB等高級數據處理軟件輔助下，可以更好的擬合趨勢線方程，效率更高。

3.3 灰色模型預測法

灰色模型（Grey Model），記為 GM。灰色預測GM（1，1）模型起源于20世紀80年代年代初，由鄧聚龍教授提出來的。該方法對使用對數據基本要求是數據具有非負單調性且為光滑離散數列;其主要優勢在于[7]：訓練樣本需求量少[12]（一般不少于四個樣本），樣本數據適用性很廣泛;數據模型成熟，可軟件實現計算;灰色模型預測準確度穩定。

建立灰色預測GM（1，1）模型[7]一般式為;

解此微分方程得：

式中參數a，u可由最小二乘原理[3]求得：

根據上述方程可以分析得到：該方法對與負數，單調性較差或不具有單調性對數據預測效果較差。

3.4結合多種方法綜合分析

多種方法綜合分析是一種權衡預測手段，各個模型都有各自的相關參數，選擇參數不同，產生不同的預測結果，各個模型都有缺點和局限性，因此，采用多種模型數據，加權平均獲得更為可靠的預測結果。通常采用多種預測方法，使得預測結果具有較高可信度和可靠性。

4 ?吉首市土地儲備分析與預測

4.1 吉首市區位概況

吉首市地處湖南省西北部，與湖南、湖北、重慶、四川四省市邊區接壤，同時它也位于這四省市邊區的中心。吉首市處于湘西土家族苗族自治州南部，五百公里半徑內的重要網絡中心城市有貴陽、重慶、宜昌、長沙、柳州等。境內有焦柳線鐵路，常-吉、吉-茶、吉-懷高速、國道G319、G209，以及省道S229、S262等構建的高速交通網絡;此外還有1條通航河道，交通優勢十分明顯[6]。全市主要經濟指標總體表現穩中快進，2016年實現生產總值137億元，同比增長10%。經濟發展較快、較穩定，交通區位優勢明顯。

4.2 吉首市土地儲備的影響因素分析

影響吉首市土地儲備的主要因素包括：資金方面，征拆難易程度，拆遷戶安置等因素制約，儲備控制計劃未采用前三年儲備土地供應總量平均值進行控制，因此，該指標規模設置偏大，這也在一定程度上影響實施效果。同時，多方機構管轄導致存量土地以及審批的國有建設用地未納入儲備計劃的存量土地，對土地儲備計劃都有影響。

總之，土地儲備計劃中儲備土地總規模、儲備土地供應、儲備土地融資和儲備庫存等指標的確定，不僅要充分對接全國及吉首市實際經濟和社會發展、房地產市場行情、城市化進度等實際情況，而且要與項目報批與審批、土地征地拆遷補償與安置、土地前期開發、安置農民配合度等各種主觀和客觀因素息息相關[6]。

4.3 吉首市土地儲備供應量預測

根據近六年土地供應量數據分析，除由于永吉高速公路用地供應導致2013年供地量為近六年峰值外，其他五年供地量呈穩步上升趨勢。故在對2017年供地量進行預測時，2013年供地量數據作為異常值剔除，不參與預測計算初值，見表1。

（1）灰色模型預測

根據吉首市2011-2016年土地儲備供應量變化情況，選用灰色模型對其2017、2018和2019年土地儲備供應量進行預測。根據數據與時間序列關系建立GM（1，1）模型，建立供應總量預測模型為：

X（t+1） = 1695.541678 e （0.067033t）- 1626.971678

由此可以測算2017-2019年度供應量為153.704公頃、164.361公頃、175.756公頃，未來三年年平均供應量為164.607公頃。

表2根據2017年、2018年實際供應量數據分析，預測誤差以及相對誤差，灰色GM（1，1）模型預測精度非常高，預測誤差在3.2%內。

（2）趨勢分析預測

使用剔除2013年數據異常值數據后，根據趨勢分析預測法進行數據分析與建模，基于多種關系式擬合，如圖3所示。

最終選定對數趨勢模型分析，其擬合優度R2=0.8999，與數據發展趨勢一致，符合要求，建立擬合趨勢方程式為：

y = 44.501ln（x） + 75.595

其中：x為時間變量，y為供應總量預測值，根據趨勢預測法計算結果得出未來三年吉首市用地供應量分別為156.328公頃，163.188公頃和169.130公頃，所以未來三年年平均供應量為162.882公頃。

根據表3數據分析2017年、2018年實際供應量數據分析，預測誤差以及相對誤差，趨勢分析模型預測精度非常高，預測誤差在2.0%內。

通過數據計算分析，趨勢分析預測精度略高于灰色模型精度。綜合考慮各類因素，使用趨勢預測法和灰色模型所得結果均符合吉首市實際發展現狀，采用趨勢預測法進行預測的用地值權重取0.5，灰色模型分析法的預測用地權重為0.5，最終預測的吉首市土地儲備供應量未來三年年平均需求量為163.7445公頃，2019年土地儲備量預計172.443公頃。

5 ?結語

土地儲備計劃編制包含眾多因素，需要深入剖析眾多影響因素，發現眾多因素中主要的或是關鍵因素，制定土地儲備計劃，有利于城市經濟發展和經濟增長[12]。本文主要對常用的兩種預測方法進行實際運算分析，結果發現，灰色理論模型分析法和趨勢分析法結果極為相近，因此，此兩種方法在吉首市土地供應量預測中具有較高的可靠性和實用性。

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