新時期房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的機制研究

【摘 要】 文章分析了新時期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要掣肘因素，探討了新時期房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展機制的建構(gòu)價值。探索新時期房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展機制的建構(gòu)路徑：規(guī)制房地產(chǎn)行業(yè)的非正常發(fā)展;糾正房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展偏差;強化管控確保廣大民眾“住有所居”。

【關(guān)鍵詞】 新時期;房地產(chǎn)行業(yè);長效常態(tài);機制

“馬克思和恩格斯都認為住房是‘人的第一個歷史活動，這說明了住房是人的基本需求”。[1]改革開放以來，我國經(jīng)濟社會經(jīng)歷了此起彼伏的歷史變遷。隨著中國特色社會主義市場經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化的深化發(fā)展，我國住房市場的問題日漸突出，對普通民眾特別是具有購房剛需的青年人產(chǎn)生不利影響，給民眾生活質(zhì)量和經(jīng)濟社會穩(wěn)定等都帶來諸多消極效應。基于此，我們應當深刻分析當前房地產(chǎn)市場存在的具體問題，為有效探索解決問題的長效常態(tài)機制做出努力。

一、新時期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要掣肘因素

1、部分地區(qū)房地產(chǎn)監(jiān)管政策對剛需的不當限制

在中國特色社會主義市場經(jīng)濟條件下，部分城市實施限制戶籍、限制工作年限（社保或個人所得稅繳納年限）、限制未婚者等諸多舉措。從某種程度上對控制房價產(chǎn)生了一定的效應，但其根本上的抑制作用仍然有限，甚至于部分城市推出的一系列限購措施，還會對住房的剛性需求者產(chǎn)生諸多不利影響，但這類群體很顯然并不是“炒房者”。剛需購房者，大多都是剛剛參加工作或面臨結(jié)婚生育問題的年輕一代，如果在住房限購政策上采取“一刀切”的形式，可能會給其生存或發(fā)展帶來諸多阻礙。部分限購措施不僅限制著首次購房的剛需者，還限制著部分由工作等客觀原因形成的兩地分居家庭。對這些本質(zhì)上并不是“炒房者”的居民而言，其購置兩套或兩套以上住房的需求是客觀存在的。在當前住房租賃市場相對還不是十分規(guī)范的情況下，購置首套房外的異地小型住房仍然屬于正當需求。不可否認的是，部分城市實行的限購措施，雖然在一定程度上“顯性”地控制著房價，但也帶來了一些其他問題。每個城市的發(fā)展，都離不開各個年齡階段的勞動者，而住房顯然是其不可或缺的生存條件。此外，部分城市不合理的限購措施，也與保障人才合理流動的出發(fā)點并不一致。

2、變相“囤房”“炒房”等現(xiàn)象仍客觀存在

前文已經(jīng)論及，當前我國部分城市實行了諸多相對嚴格的限購措施。但是我們不難發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)實中一些“炒房者”仍然通過各種途徑“曲線救國”地展開“炒房”行動。其一，跨省市區(qū)進行異地“炒房”“囤房”的現(xiàn)象仍然屢禁不止。一方面，由于部分大中城市的限購政策日益嚴苛，大量“炒房者”開始涌現(xiàn)到一些小城市或非限購城市進行“炒房”。眾所周知，部分“準一線”“二三四線”城市或小縣城的房價漲幅，甚至已經(jīng)超越北上廣深等特大城市，很顯然與“炒房者”的推波助瀾息息相關(guān)。其二，部分城市的住房管理政策可能出現(xiàn)漏洞。盡管當下諸多城市出臺了很多限購措施來限制“炒房”，但仍可能存在諸多無法避免的漏洞。譬如，部分人可能通過公司名義或他人代持等形式購買房產(chǎn)，甚至有人通過頻繁離婚、結(jié)婚等方式來規(guī)避政策的限制。客觀地講，短期內(nèi)想要從根本上完全堵住這些漏洞并不現(xiàn)實。

3、某些城市房價持續(xù)上漲的勢頭難以消減

其一，部分城市在限價管制背景下的房價水平仍然過高。眾所周知，在部分“一線”和“準一線”城市，房價早就令人嘆為觀止。部分年輕人購置住房的壓力往往是多元的，不僅可能面臨政策上的限制，其在經(jīng)濟方面的負擔仍然較重。盡管各類主體和各項政策都在穩(wěn)定或控制房價等方面付出一定努力，也取得了一定程度的實效，但現(xiàn)實中的房價依舊超出諸多社會群體的可承受范圍。第二，房地產(chǎn)高價給經(jīng)濟社會穩(wěn)定帶來負面效應。譬如，“日本在20世紀80年代后期至90年代經(jīng)歷過一輪典型的泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生、膨脹再到崩潰、蕭條的過程”。[2]一方面，部分區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展，可能淪為經(jīng)濟社會的“不定時炸彈”，一旦崩盤現(xiàn)象發(fā)生，未來整個國民經(jīng)濟和民眾生活必然遭受沉重的災難。另一方面，部分區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展催生了許多不正常的現(xiàn)象。例如，所謂的“丈母娘經(jīng)濟”的出現(xiàn)也是經(jīng)濟社會中的非正常現(xiàn)象的縮影，給整個經(jīng)濟社會的風氣和發(fā)展趨勢帶來不利影響。此外，部分城市的實體經(jīng)濟也遭遇高水平房價的沖擊，長期以來一直處于高位的房地產(chǎn)價格水平，勢必會“牽一發(fā)動全身”地影響其他行業(yè)，將整體的物價水平推到較高位置。

二、新時期房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展機制的建構(gòu)價值

1、促進民眾幸福感的提升和個性的發(fā)展

其一，能夠在某種程度上破解關(guān)鍵性民生問題。若是房地產(chǎn)市場仍然無止境地升溫，不能保持健康發(fā)展的狀態(tài)，對廣大民眾及其所在家庭而言都是沉重的災難。必須確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和有效發(fā)展，讓廣大民眾有更多閑置資金投向消費，在減少“后顧之憂”中進一步擴大內(nèi)需。在房價失常的情況下，廣大民眾的財產(chǎn)可能會被房地產(chǎn)市場長期“套牢”，必定會削弱其消費能力和其他投資能力。其二，能夠為民眾的個性發(fā)展創(chuàng)造前提。長效常態(tài)的房地產(chǎn)調(diào)控機制，對人本身的意義也很深遠。目前，房地產(chǎn)市場與人們?nèi)粘Ｉ畹年P(guān)系是密切的。在房地產(chǎn)市場日漸升溫的情況下，包括戀愛觀、婚姻觀等在內(nèi)的諸多因素都會受到影響。難以企及的房子成為人們談婚論嫁前提的時候，事實上也壓制了人的本性和個性的發(fā)展。

2、有效釋放社會活力并實現(xiàn)住房領(lǐng)域的共享發(fā)展

其一，能夠在緩解民眾購房壓力中釋放社會活力。當前部分地區(qū)的民眾由于購房資金不足往往會前往金融機構(gòu)貸款，其中的一些人可能會因此降低生活質(zhì)量，并且持續(xù)遭受房貸的“駕馭”，甚至說一些尚未購房但有購房計劃的民眾也會受到影響，其勢必會省吃儉用地積攢購房資金。很顯然，在這樣的情況下，整個經(jīng)濟社會都是缺乏活力的。只有制定并實施有效的路徑，讓人們從房地產(chǎn)市場的焦慮中解脫出來，才能有效釋放經(jīng)濟社會的活力，幫助廣大民眾更好地走向生活、走向未來。其二，能夠推動住房領(lǐng)域共享發(fā)展的實現(xiàn)。如果不能制定和實施相對恰當?shù)呐e措來有效規(guī)制房地產(chǎn)市場的盲目發(fā)展，就很難實現(xiàn)住房領(lǐng)域的共享發(fā)展。住房本質(zhì)上也是一種社會資源，在社會主義中國并不應該長期出現(xiàn)資源分配的不公現(xiàn)象。

3、維系社會穩(wěn)定和國民經(jīng)濟的向好發(fā)展

房地產(chǎn)問題，并不是孤立和“與世隔絕”的。其一，能夠釋放被房地產(chǎn)禁錮的消費力以維系經(jīng)濟社會的穩(wěn)定。倘若民眾的大部分財產(chǎn)都被房地產(chǎn)“綁架”，會讓普通民眾的基本生活飽受摧殘，顯然不利于社會的穩(wěn)定和發(fā)展。其二，能夠建構(gòu)穩(wěn)定的經(jīng)濟推進結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，不僅關(guān)系到良好社會秩序的構(gòu)建，更關(guān)系到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理與穩(wěn)定，這和經(jīng)濟社會的長遠效益和良性成長是密不可分的。對于國民經(jīng)濟發(fā)展而言，其也是至關(guān)重要的。健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機制，對建設(shè)安全有效的經(jīng)濟體系也有正向效應。

三、新時期房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展機制的建構(gòu)

1、根本路徑：規(guī)制房地產(chǎn)行業(yè)的非正常發(fā)展

事實上，某些地區(qū)在政策法規(guī)等領(lǐng)域確實做出了相當程度的努力，但就目前來看，尚未得到全面推廣或并未取得較好實效。其一，要以稅收為基點，實施并完善新型調(diào)控策略。在有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的諸多手段當中，稅收是一個重要的杠桿，能夠發(fā)揮舉足輕重的作用。在法律規(guī)章制度允許的前提下，如果能夠在適當?shù)牡貐^(qū)、主體或范圍內(nèi)適度地征收房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和空置稅，想必能夠?qū)Ξ斍胺康禺a(chǎn)市場的高價格水平做出一定的規(guī)制，完成某些限制政策無法完成的任務，或者說從某種程度上消解某些政策漏洞帶來的監(jiān)管盲區(qū)。第二，要借助大數(shù)據(jù)等新技術(shù)手段全面推進和落實房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的聯(lián)網(wǎng)登記和分析管理等工作。通過建立或進一步完善全國房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng)，充分共享各個行政區(qū)域的信息登記資料，將所掌握的具體資料應用到具體的政策制定過程和相應的監(jiān)管執(zhí)法過程中，結(jié)合相應的限制政策讓其發(fā)揮對房價調(diào)控的根本作用。其三，制定或進一步完善既定時間內(nèi)限制二手房交易的合法措施。事實上，在當前形勢下，部分城市已經(jīng)推出了既定時間內(nèi)限制二手房交易等措施。從產(chǎn)權(quán)登記年限出發(fā)，對部分二手房交易做出適度的限制，確實不失為有效限制“炒房”“囤房”的措施。房產(chǎn)短期內(nèi)無法交易，給“炒房者”的資金鏈和未來收益等帶來諸多風險，勢必會挫傷其信心進而收斂相應的“炒房”“囤房”行為。必須明確的是，真正有著購房剛需的民眾并不會在短期內(nèi)頻繁買賣住房。

2、有效引導：糾正房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展偏差

如果單純憑借房地產(chǎn)來推動國民經(jīng)濟前行，恐怕會帶來很多風險和不確定性。其一，要引導全社會形成“房住不炒”的共識。[3]房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟的關(guān)系是相對微妙的，但其終究是服務民眾基本生存的產(chǎn)業(yè)，并不能當成炒作或投機的工具。因此，我們要引導全社會樹立正確的“住房觀”，避免房地產(chǎn)市場病態(tài)現(xiàn)象的發(fā)生。其二，要引導和確保房企“扛起”更多社會責任。對于房地產(chǎn)市場的過快升溫問題，人們第一時間可能想到的是“炒房者”。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商等相關(guān)主體企業(yè)對這一問題也難辭其咎。相關(guān)企業(yè)作為中國特色社會主義市場經(jīng)濟條件下的主體，盡管有自我管理和自我經(jīng)營的自由，其對利潤的追求行為也是可以理解的。但這種自由是相對和有限的，并不是權(quán)利的過度濫用或曲解。部分房地產(chǎn)開發(fā)商并不滿足于正常的經(jīng)營利潤，進而采取包括但不限于“囤房”“炒房”“變相提價”“夸大宣傳”等形式開展經(jīng)營，想方設(shè)法地謀求非正常利潤。因而，必須不斷加強對開發(fā)商的適度監(jiān)管和引導，讓其擔負更多的主體責任。

3、保障策略：強化管控確保民眾“住有所居”[4]

其一，要實施和完善形式多樣的住房管控策略。對于廣大民眾而言，購買住房僅是解決住房問題的路徑之一，其實還可以尋求更多的方式方法。要突破傳統(tǒng)的購房思維或住房觀念，在房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫的情況下，不斷完善租賃、共有等新興市場模式或機制。其二，要優(yōu)化相關(guān)策略的周期性和常態(tài)性。對與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套的機制和體制而言，必須明確其制定、實施、中止、調(diào)整和再實施的良好周期。其三，要竭力滿足特殊群體的基本住房要求。無論是基于人性的視角來分析，還是從哲學或文明等角度展開探討，都不能否認保障弱勢民眾住房權(quán)益的重要性和必要性。在相關(guān)政策的制定和執(zhí)行過程中，要適度地向各種特殊群體（如殘疾人、低保戶和家庭遭遇重大變故等弱勢民眾）的適度傾斜，想方設(shè)法地維護新時代的公平正義。

【參考文獻】

[1] 楊曉偉.馬克思、恩格斯的住房觀與健全人民政府的職能[J].中共福建省委黨校學報，2011（04）50-55.

[2] 許祥云，李立恒，謝靜.未破裂的房地產(chǎn)泡沫是否損害經(jīng)濟增長——基于日本泡沫經(jīng)濟的歷史考察[J].日本學刊，2017（06）113-133.

[3] 陳杰.以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實現(xiàn)“房住不炒”[J].人民論壇，2018（06）84-85.

[4] 胡戴新.住有所居：廉租住房保障的財政學視角[J].財政研究，2008（03）12-15.

【作者簡介】

王海飛，同濟大學馬克思主義學院博士研究生，研究方向：經(jīng)濟哲學、馬克思主義經(jīng)濟理論.