淺析成都限購政策對剛需購房者的影響

張欣

摘要：為了保證我國房地產業的健康發展，實現房地產市場的供求平衡，全國多地積極推動實施限購政策。但是新政策的實施，不是真正的有效市場在發揮作用，同時缺乏可行性調查，也會導致更多的負面影響，本次對成都市限購政策解讀，站在剛需購房者的角度，了解限購政策給剛需購房者帶來的實際效果與不足，提出進一步完善當地房地產市場控制的對策和建議，讓它能夠更好地服務社會，以保證成都房地產業在限購政策的影響下，不僅能使剛需者買得起房子，還可以促進當地經濟的可持續發展。

關鍵詞：成都;限購政策;剛需

一、成都市限購政策剖析

遭到全國熱門城市房價迅速高漲，成都房地產市場地區分化、個體發展企業和中介機構借機炒作，制造市場緊張氣氛，甚至故意放慢節律，削減推板，釋放不實銷售信息，導致搶購，投機性購房等非理性的消費逐步增加。更多的外地資本進入成都房地產市場投機，也導致了剛性需求者非理性的購買，房價驟變，威懾到了成都房地產市場的穩定。2016年10月1日起，成都市陸續推出限購政策，加大限購力度，具體措施如下：

至2016年10月1號起，成都巾.限購政策前幾次實施后，樓市依然沒有降溫的趨勢，所以當地相關部門不斷加大限購力度，提高購房門檻。將符合購房資格的需求者范圍不斷縮小，通過供需市場的調節，防止投機客進入市場，以穩定房價。

二、剛需購房者的定義

所謂“剛需”就是剛性需求，以自住為首要條件，也就是說剛性需求者買房是為了滿足自己和家庭能有一個穩定的居住環境，而不是為了炒作樓市。成都市目前符合剛需購房者條件必須滿足：一是居民家庭包括夫妻雙方、夫妻雙方及其未成年子女、離異（喪偶）父（母）和其未成年子女，達到法定婚齡未婚、離異、喪偶等單身以個人為居民家庭;夫妻離異的，購房登記時離婚應已滿兩年;二是登記購房人及其家庭成員在本市行政區域內名下均無自有產權住房且自2016年10月1日以來無住房轉讓記錄。當然還得符合成都市限購政策條件才有剛需購房資格。

三、限購政策對剛需購房者的影響

（1）限購政策對剛需購房者的積極影響

第一，支持合理住房需求。根據最新政策要求，符合剛需條件的購房者，可以比二普通資格購房者優先搖號選房，以剛需身份沒有搖中還可參與普通資格繼續搖號，這就增加了剛需購房者的中簽比例。而且對于首套房需求者首付比例較二套房來說小很多，這些政策無疑對剛需購房者都是利好的。且2017年4月13日起在成都限購區域新購住房，在取得不動產權3年之后才能上市交易，這一條件增加了投資客炒作市場的風險，讓真正對住房有需求的人參與到市場。

第二，限制捂盤。為了防止房價上漲過快，成都市相關部門也對新開的樓盤實行限價。開發商取得預售許可證后，按照相關規定應在10日內開盤銷售，開發商應及時反映房屋銷售的狀態，根據住房價格，明碼標價對外銷售。這樣可以有效防止部分樓盤故意捂盤，出現供給短缺的現象。

第三，遏制房價過快增長。2016年至今，成都房價幾乎翻了一番，甚至更多。習近平總書記強調“房子是用來住的”，既然是用來住的，就要建老百姓買得起的房子。衣食住行關乎民生，如果沒有穩定的居住場所，社會穩定也難以維持。所以，為了防止房價上漲過快，成都市連續幾次限購升級之后也取得不錯的成績。不管是新盤還是二手房的價格都得到一定程度的抑制，市場溫度有所下降。

（2）限購政策對剛需購房者的消極影響

第一，銷售、中介的誘導。限購政策實施以來，樓市溫度下降，很多中介和銷售為了提高房屋成交量，進行誘導性宣揚如：限購政策即將取消、貸款比例即將上調等現象。正因為樓市溫度持續高熱不減才連續升級限購制度，成都市房價才得到階段性的緩和、穩定，如果政府馬上取消限購，豈不是讓樓市再“火熱一把”。那所謂的調控又如何能起到真正的作用。所以很多銷售、中介誘導性的宣傳會加重剛需購房者的恐慌，以采取不理性的購房行為。

第二，戶籍政策中的不合理。最新2018年5月15日限購政策中提到：擁有限購區域戶籍未滿2年需連續繳納1年社保才有購房資格。戶籍政策牽涉到子女未來受教育的問題，恰巧成都市現階段可以采用學歷落戶，這一批人中大部分也是剛性需求者，但是還是要等滿足兩年戶籍才能取得購房資格，且新盤大多數是期房，不能及時交付，所以取得住房時間周期較長。原則上，所謂的公平都是相對的，沒有絕對的公平，和絕對的限制。而在這次樓市限購上，為什么一定要咬著戶籍二字不放呢？對于自己本身而言，作為一個過渡性政策，限購令短期內確實會起到積極的作用。但是，如果戶籍在核心位置，恐怕投機客又會將限購問題擴大到戶籍方面，以至出現倒買倒賣的現象，而限購的根本問題抑制投機倒把卻仍然沒有控制住。反而讓渴望買房的群體將買房變成一種奢望，所以，我們不能將戶籍問題作為核心解決方案來執行。而今天的發展，與以戶籍限制為由，來阻礙外地人購房的需求也是不相匹配的。過去，戶口不只是一張紙，更重要的是賬戶式軸承內容背后的公民待遇。現在戶籍是越來越模糊，事實上，一個工人有歸屬感，關鍵不是戶口有沒有的問題，而在于公民的待遇在城市他們能否給予。所以今天，戶籍的復蘇理論，顯然有點與時代有點出入，房地產限購綁定本地戶籍，本身就是一種歧視政策，也是一種無奈，因為如果要實現住房購買，如今除了把戶籍問題作為關鍵實施步驟，似乎沒有更好的快捷方式了。雖在短期內限制應該是非常有效的，可以嚴重打擊了相當一部分外地人想在本地購買房產的舉動，對穩定房價應該也是積極并且有效果的。但這并不能從根本上解決投機客們對于房地產市場的炒作。俗話說的好，寧堵城門，不堵水口，但這是一個諷刺的言語。也就是說，如果不解決這個問題的來源，采取臨時解決方案不治本，長時間的靜之，問題終將也會迸發出來。

第三，區域限制不合理。2018年5月15日最新政策規定，擁有成都市兩大重限區（天府新區和高新區南部）購房資格者不能購買其他11主城區的住房，而且兩大重限區還不能交叉購買。也就說，你有天府新區的購房資格就只能買天府新區的住房，這無疑是把你的社保和戶籍所在區以及住房綁定在布、區域，顯然條件很苛刻了。而且，全國其他多地限購政策中，也很少出現區域限購這一情況。

第四，二手房市場出現倒掛。成都市新盤限價以來，開盤價格顯然會被二手房價格低很多。二手房是房主按照市場情況自由定價，不受約束，因為新盤限價，又需要搖號和存在交房周期，所以二手房市場定價依然很高，這就使得二手房和新盤價格出現倒掛現象。

第五，容易滋生違法違規行為。成都市限購政策實施以來，難免會滋生一些違法違規行為來取得住房資格，例如：仿造或假開具社保交納證明、以公司的名義購房、私下收取費用轉讓搖號資格等現象。新盤限價，開放商也滋生一些不誠信行為，比如收取違規誠意金;用宣傳上漲裝修費的消息來提高價格等。所以加強市場監管，規范市場秩序尤為重要。

四、針對剛需購房者提出的建議

（1）不受銷售人員的誘導

識別部分銷售和中介的夸張宣傳，剛性需求者主要考慮自住，所以短時間之內不考慮換房的，至于房價未來的漲跌不用作為重要因素考慮，只需要考慮自身需求。關于成都市限購政策短時間內是否取消，這是一個預測性問題，本文觀點：成都市限購政策幾次升級后剛取得階段性成效，所以不會取消。

（2）提前準備取得購房資格

作為剛需購房者，要十分清楚成都市的限購政策，需要提前遷人戶籍或者購買社保來取得購房資格，但是政策并未一成不變，在取得購房資格的同時，限購政策可能還會針對市場的變化做出改變，本文建議是多參考其他一線城市的限購政策，一般情況下，新政策實施之前會有部分城市先試點，然后再鋪面開來，以便自己優先采取應對措施。

（3）根據自身需求理性購房

剛性購房者需要根據自身的需求和實力來選擇住房。因為成都市有區域限購，所以可以根據自己的工作所在地和未來小孩上學的區域針對性取得理想區域購房資格。目前受限購的影響，很多開放商開出了大量公寓，購買公寓是不需要任何購房資格的，但是公寓居住成本較高，水電物業多為商用價格，大多為小面積通風欠佳，梯戶比密度大且二手公寓轉讓稅費很高，所以如果是自住性剛性需求不建議購買公寓。

（4）不做違法違規的事情

作為剛性購房需求者應該合理取得購房資格，切勿弄虛作假。相關部門已經頒布：虛假取得購房資格，一經查處，三年內取消購房資格。突如其來的限購，讓許多買家始料未及，所以剛性購房者只有合理調整購房計劃應對新政。

五、結論

支持未來經濟發展的一定是利，學技術，并以實體經濟作為主要經營目標。當然如果連大多數奮斗在一、二線城市剛需者購買一套房子都成為難上加難的事情，那我們也應該思考限購政策推出的真正的意義何在？所謂的限購還是應該讓那些真正有需求的人進入到限制圈層內，讓那些炒房團投機客沒有空隙可以進入，這才從真正意義上實現習總書記說的“房子是用來住的”。

參考文獻

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