我國商業地產輕資產轉型中出現的問題研究

聶倩 廉舒婷

摘要：近幾年來，隨著限貸政策收緊、土地成本上漲、項目開發規模劇增，我國商業地產行業正面臨著越來越來嚴重的融資壓力。除此之外，還面臨著巨大的庫存壓力，庫存積壓主要是由于產量過剩導致的，大規模的庫存積壓在短期內難以被消化，這是商業地產行業面臨的另一個困境。在地產行業大環境不景氣的背景下，我國商業地產開始進行輕資產運營模式轉型，試圖擺脫困境，獲取進一步發展。本文首先對商業地產輕資產轉型的動因以及轉型的實現途徑進行闡述，分析出其在轉型過程中遇到的問題，最后針對這些問題提出自己的建議。

關鍵詞：輕資產;商業地產;戰略轉型;運營模式

一、輕資產與輕資產運營模式

輕資產是一種獨特的企業資源，主要指的是企業的無形資產，包括企業的人力資源、組織資源、品牌資源、客戶資源等，具體包含了企業的品牌、企業文化、資源獲取和整合能力、治理制度、知識資產、管理流程、網絡、以及企業與各方面的關系資源等等。它是一種具有很強的價值創造潛力的資源。

輕資產運營模式是一種盈利模式，以商業模式從資源配置角度出發為核心，企業取得競爭優勢，實現價值最大化為目標的一種資源配置的模式。具體運用時，輕資產模式是一種利用企業在長期的經營活動中積累的客戶、品牌、渠道、網絡、供應鏈等“輕資產”去獲取企業內外部的資源，從而獲得競爭優勢，并能夠創造出良好財務績效的盈利模式。

二、我國商業地產輕資產轉型的動因分析

隨著中國的經濟增長速度逐漸放緩，政府對房地產行業市場的監管力度日漸加強，房地產行業的大環境越來越嚴峻，其傳統的重資產運營模式也使得企業遭受著越來越大的壓力。于是，房地產企業開始試水轉型輕資產運營模式。

由于中國的土地供給政策和土地資源的稀缺性，中國房地產市場的土地供應量一直十分有限。在我國經濟快速發展的階段，隨著城市化程度不斷加快，房地產行業的房價不斷攀升，導致對土地的需求量不斷增加，使得土地資源的需求量大于供給量，導致我國土地的出讓成交價格不斷上升。

自我國實行住房市場化改革以來，房地產行業取得了快速發展，逐漸成為我國的支柱性產業之一。與此同時，我國房地產行業的稅收政策也在不斷調整。我國針對房地產行業征收的稅種比較多，達10余種，而且涉及房地產建設的各個環節，給房地產企業造成了較重的稅負壓力。因此，較重的稅收政策壓力，使得重資產運營模式下的房地產企業紛紛選擇減少土地儲備，以提高企業的盈利水平。

現金流是一個企業賴以生存和發展的基礎，尤其對于資金密集型的房地產企業來說，保障足夠的現金流更為重要，所以房地產企業對現金流的規模、流動性等要求也很嚴格。房地產企業現金流的特點有：初始階段投入量大、經營性現金流周轉期較長。由于輕資產運營模式更加重視現金流管理和周轉的效率，為了解決日益增加的現金流壓力，房地產企業逐漸嘗試轉型輕資產運營模式，以幫助企業獲得充足穩定的現金流。

隨著我國宏觀經濟增速放緩，房地產行業受到國家政策的嚴格調控，樓市逐漸告別以前快速發展的黃金時代。不論是住宅、辦公樓還是商業用房，庫存積壓問題都在逐年加大。庫存積壓增加了企業的經營風險，使得企業的未來發展受阻。因此，為了緩解日益嚴重的庫存積壓壓力，一些房地產企業紛紛轉型輕資產運營模式，以提高自身的資產周轉效率。

三、我國商業地產輕資產運營模式轉型的實現途徑

從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式：第一種以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式，典型者如萬達商業實施的輕資產模式;第二種以投資機構為核心，運營機構作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表;第三種是集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈的凱德模式。

商業地產企業實現輕資產化經營的途徑主要有售后回租、REITs、商業信托、合作開發等。

（1）售后回租

售后回租是指企業將現有的資產出售給其他企業后，隨即租回、按期交納租金的融資方式。售后回租的融資方式，通過將商用物業的產權向投資機構或金融租賃公司進行轉移，將之完全移出表外，從而實現企業的輕資產化。因此，售后回租成為大型商業地產企業或者持有商用物業較多的大型零售企業輕資產化的可選途徑之一，也是實現輕資產化最現實最方便的一種方式。

（2）REITs

REITs即房地產信托投資基金，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，通過發行股票，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產經營活動中所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。

（3）商業信托

商業信托是香港與新加坡資本市場針對商業地產金融支持的一種創新產品與融資工具，與類似但相比具有更高的靈活性。通過商業信托方式，對開發商而言，可以實現“輕資產重經營”，實現“小股操盤”，對商業地產運營商而言，可以解決資金不足問題，實現運營擴張。

（4）合作開發

就目前形式來看，商業地產融資方式面臨以下問題：國內金融支持工具不足、資產或者權益出境難度較大、投資機構規模偏小難以支持大型商業地產項目等。因此，合作開發或者與專業投資管理機構的合作就成為更為現實的選擇。合作開發能使合作雙方實現優勢的充分互補，從而極大縮減開發周期，增強周轉率，從而降低風險。

四、我國商業地產輕資產轉型出現的問題分析

（1）資金及融資方式受限

輕資產運營模式下，企業的資金需求雖然不及重資產模式下的企業，但是，一定程度上也會面臨著資金的問題。相對于傳統重資產模式，輕資產運營模式下從銀行獲取貸款的融資方式大大受限。我國商業地產企業在重資產運營模式下，其外部資金的主要來源是銀行貸款。而獲取銀行信貸資金需要將自有的投資項目作為抵押，由于輕資產運營模式下的企業關注力集中于高附加值的核心業務，其他非核心業務如加工制造等低附加值的業務被外包，因此，財務報表上的固定資產和存貨較少。輕資產模式因持有的固定資產和存貨較少，缺乏銀行信貸所需的抵押物，較難通過傳統渠道獲取銀行高額貸款。

我國商業地產轉型輕資產運營模式，涉足新的業務領域時，難免在前期需要投入大量的啟動資金，而且，在新業務經營的初期，經營性現金流是很難滿足新業務發展的需求的，常常需要傳統業務的支持。但傳統的融資方式受限，需要大量引入新的融資工具，像物流基金、保險資金等。但是，就新的融資工具而言，我國商業地產企業目前其實還是比較匱乏的。雖然提到過順應政策趨勢、借助新型金融工具來解決融資困境的理念，但是，短時間內還是很難彌補這塊短板的。

（2）產品質量缺乏有效控制

輕資產運營模式下，由于將生產建設等環節的重資產業務外包出去，無法對直接外包業務進行有效的控制，可能產生供應鏈環節的質量風險。產品是品牌的基石，產品品質的降低將削減企業的品牌價值。商業地產在原重資產模式下，項目從選址、建設、到招商運營都是由自己公司負責，可以對全產業鏈進行有效控制;但輕資產模式下，商業地產只負責項目最后的招商運營環節，通過將土地購置、建設等環節外包，顯著降低了運營成本，但也相對降低了對項目建設環節的風險的把控。商業地產項目的建設質量是能良好運營的基礎，需要更專注于對于建設等環節的控制，防范因建設質量導致的風險，維護企業良好的品牌形象。

（3）新增業務板塊缺乏明晰的模式和邏輯

我國商業地產企業進行輕資產運營模式轉型，多數采取的是多元化戰略轉型，拓展新的領域。但我國商業地產輕資產轉型才剛剛起步，企業新增的業務板塊大部分都是只提出了總體的目標，卻沒有進行細化，也沒有明確實踐路線。大體上看，每個新業務似乎都有其短期或者長期的目標，但是，這些目標只是對于未來的展望，沒有實踐意義。

例如，萬科新增的物流地產、教育營地等，都只是簡單的以達到行業領軍地位來進行概括性的描述，具體的操作流程、盈利模式、市場需求判斷等都沒有明確的闡述，未來上市估值也沒有一個定量的描述。而且，我國商業地產企業轉型中涉及的一些新業務轉型的機會成本太高，一旦業務發展停滯，后果也是難以估量的。如萬科發展物流地產、萬達發展文旅項目，其本身就屬于比較“重”的業務，相比于商業地產項目，投資額更大，項目投資回收期更長，經營風險更大。

（4）轉型面臨管理人才的匱乏

我國地產企業能從住宅類地產企業轉型成為商業地產公司，其優秀的商業管理隊伍功不可沒。在輕資產化運營模式推進中，隨著我國商業地產規模的不斷擴大、數量的急速擴張，需要更多高素質的管理人才。且輕資產化下商業地產多元化、復雜化的發展會帶來更大的管理難題。原重資產運營模式下的管理方法可能己不再適用。

我國商業地產企業輕資產轉型開展新的業務板塊，需要一批具有開展新業務的相關知識和能力的人，獲取人才的渠道一是內部轉崗，二是外部招聘。但是，涉足的都是一些新的領域，對于人員的培訓教育費用必然會有所增加;而且由于一些新業務的開展是跨地域的，需要配備相應的監督管理人員，管理成本自然也會上升;再加上有些地產企業人才保留機制相當地不完善，人員的流動性比較大，這些都會對新業務的開展與管理產生不利的影響。

五、建議

（1）戰略聯盟拓展融資渠道

對于傳統銀行信貸融資渠道，要通過與長期合作的銀行之間談判協商，改變銀行固有的通過固定資產抵押評估風險的方式，協議通過權利擔保、現金流交易流管控等方式改進風險防范措施，降低輕資產模式下銀行信貸融資門檻。

戰略聯盟被廣泛地應用于現代商業市場競爭中，像商業地產這種前期需要大量資金投入的行業是極其需要戰略融資伙伴的。就目前來看，中國的資本市場并不是很完善，主要表現為融資形式單一，大部分開發商主要還是依靠銀行貸款來進行融資。因此，房地產企業以戰略聯盟的方式開展業務將會是一種分擔風險、減少資金支出的好方式。在戰略聯盟過程中，地產商與合作伙伴進行合作開發，將不擅長的融資業務分離出去，專注于開發、建設和運營。此外，在項目開發和建設的過程中，還可以引入一些新型的融資工具，例如，私募股權基金、信托資金，積極發展REITs等。多元化的外部融資渠道將是我國地產商未來持續、高效發展的有力保障。

（2）嚴控產品質量，實行標準化管理

輕資產模式下企業專注于運營管理能力建設，而將建設開發等供應鏈環節交由合作方，但并非完全舍棄對于供應鏈環節的控制。項目的建設質量是保證后期運營管理的基礎。我國商業地產輕資產模式下，要建立新的運營管理模式，針對設計、建造、運營等整個業務流程建立財務管控和評價體系。對于供應鏈環節的合作企業要明確量化篩選標準。在合作企業的選擇上，要制定完善的招標及資產審核評價體系，確保與優質的企業建立合作關系。

具體說來，就是企業可以將過去建造的、優秀的房地產產品匯總起來，對它們開發的過程及經驗進行梳理，對包括設計、施工等在內的各個開發環節的歷史實施情況進行總結分析，得出統一的標準，再應用到下一個新的房地產產品之中，使得這個標準成為準繩得以標準化。

（3）明確新增業務板塊的實施策略

資源互補是企業發展的必經之路，只有合作共贏，才能夠實現小投資撬動高回報的目標。我國商業地產企業輕資產模式的戰略轉型并不僅僅局限于企業自身，而應該走出去，積極拓展新的業務領域。新技術和新產品的開發是行業發展的動力和源泉，企業只有多元化的發展，才能夠走在時代的前沿。但在開展新業務板塊時，必須要明確其實施策略，對整體目標進行細化。

我國商業地產企業對于新增業務板塊的開展，需要經過嚴格的考察和決策，對于新業務板塊的開展不僅要切合當下的經濟形勢，也要結合企業自身的能力。對于新增業務板塊不僅要有清晰而明確的目標，也要有具體的實施策略和方針，正真地把事情落到實處，而不是僅僅停留在想象階段。

（4）注重管理人才的培養

企業的核心能力包括技術、人才、管理、文化和凝聚力等，是企業最重要的資源，凝聚了企業全體員工的心血。核心能力既可以是實際存在的硬技術，也可以是企業擁有的軟實力。輕資產戰略中重要的一點就在于企業需要進行管理人才的培養。輕資產運營模式對企業的品牌、管理能力、人員團隊等提出了很高的要求。對于企業運營來講，管理能力的高低取決于企業的人員，人是根本，關鍵是要 “人和”。企業應該如何培養并留住專業團隊，應該采用何種機制模式來實現，是創新型的合伙人機制模式還是通過股權激勵等？這是企業應該思考的問題。有了良好的管理能力和專業團隊，對企業品牌的控制能力也大大增加， 可以減少企業的品牌風險。

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