淺析加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

柴靜

摘要：隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入到了新的階段，對于資金管理工作的重視程度與日俱增。立足于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀，本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的具體問題進(jìn)行了簡單介紹，并提出了相應(yīng)的問題解決方案，希望能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?資金管理 ?資金流動性

資金作為企業(yè)賴以生存的生命線，對于企業(yè)而言十分關(guān)鍵。所以，資金管理必須貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，這一點(diǎn)對于房地產(chǎn)這樣資金需求較高的行業(yè)而言更是如此。為了進(jìn)一步分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的優(yōu)化策略，現(xiàn)就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性簡要分析如下。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

（一）保持現(xiàn)金流，提升風(fēng)險(xiǎn)抵御能力

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作效率對于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力具有密切的關(guān)聯(lián)。作為房地產(chǎn)行業(yè)而言，其在資產(chǎn)價(jià)格方面的問題也得到了關(guān)注，并出臺了大量抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲的方式，這也給房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)、綜合運(yùn)營帶來了巨大的威脅。

（二）優(yōu)化資源合理配置，確保企業(yè)高速發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對于促進(jìn)資源合理配置也具有良好的促進(jìn)作用。在保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好收益預(yù)期的同時(shí)，還需要做好既定發(fā)展目標(biāo)的管理工作，通過企業(yè)開發(fā)、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與資源配置，可以簡化工作流程，提升工作效率與效果。除此之外，資金如果全部用于周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力就會增加，債務(wù)水平也會受到影響，最終影響到借貸款能力，這對于房地產(chǎn)行業(yè)是致命的打擊。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對于合理配置企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展也具有重要的意義。

（三）企業(yè)核心競爭力的基本條件

企業(yè)核心競爭力包括企業(yè)文化、企業(yè)科技與人才持有水平以及資金管理能力。其中，資金管理可以說是前兩個(gè)內(nèi)容的前提，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，不能償還到期債務(wù)，不能支付在建工程進(jìn)度款，現(xiàn)金流入嚴(yán)重小于現(xiàn)金流出，就會形成在建工程停工、銀行無法提供貸款等其他惡劣狀況。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對于企業(yè)競爭力也會產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）管理意識需要進(jìn)一步強(qiáng)化

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識不足是目前行業(yè)中普遍存在的問題之一。有的項(xiàng)目管理者認(rèn)為銷售回款后，項(xiàng)目能自供自給了，而不建議財(cái)務(wù)再提款開發(fā)貸提款了，多余的開發(fā)貸利息吞吃了利潤。但是對于集團(tuán)來說，資金統(tǒng)一管理統(tǒng)一上收是非常重要的，項(xiàng)目銷售回款可以上收到集團(tuán)用于購買土地或者支付繳納給政府的行政規(guī)費(fèi)等。在企業(yè)管理活動中，缺乏對于財(cái)務(wù)管理與資金管理的認(rèn)識水平，進(jìn)一步加重了房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金崗位管理模式有待優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有項(xiàng)目成本高、投資回報(bào)周期長以及資金總量大的特征，所以大多數(shù)房地產(chǎn)商都有資金管理崗位，但是職責(zé)分工不明確，會造成資金管理不到位。傳統(tǒng)房地產(chǎn)商的資金管理崗位，一般只對于賬戶的管理，資金支付的統(tǒng)籌管理，這只是資金運(yùn)營中的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)資金崗位不僅有資金運(yùn)營管理崗，還要有對公融資崗，包括傳統(tǒng)融資（例如：開發(fā)貸）和新型融資（例如：拿地前端融資、供應(yīng)鏈、保理等），還要有回款管理崗，包括對于簽約業(yè)主交款部分的管理和業(yè)主按揭辦理回款的管理。集團(tuán)層面可能還有其他更高關(guān)于集團(tuán)發(fā)展的資金管理崗位。

（三）管理規(guī)范化有待完善

目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還是傳統(tǒng)的融資或者直接跟老板、總部要錢支撐運(yùn)營資金需求，直到開盤后等待銷售資金的回籠，并未進(jìn)行開盤前資金峰值的降低和開拓多方式融資渠道。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在問題的解決策略

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作水平的提升離不開資金管理意識的培養(yǎng)，通過制度、管理體系以及人才隊(duì)伍等方面的優(yōu)化策略可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平。

（一）進(jìn)一步培養(yǎng)資金管理意識

作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策領(lǐng)導(dǎo)者，需要明確房地產(chǎn)企業(yè)資金管理重要性，通過將企業(yè)資金管理任務(wù)安排到企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃活動當(dāng)中，進(jìn)一步強(qiáng)化資金的管控效果。項(xiàng)目上開通資金歸集功能，增加對集團(tuán)資金的貢獻(xiàn)，甚至貢獻(xiàn)的金額和獎(jiǎng)金掛鉤，激勵(lì)項(xiàng)目管理者積極回籠資金，提升大局觀，提高集團(tuán)資金能力和資源的共享。一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，一般都是因?yàn)橘Y金管理不夠集中，資金遍布予各個(gè)子公司中，不便于資源整合，資金更喪失了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所以培養(yǎng)資金管理意識很重要。

（二）完善資金預(yù)算管理制度

資金預(yù)算管理制度是確保企業(yè)資金管理水平的基本制度保障。在企業(yè)加強(qiáng)資金預(yù)算管理的同時(shí)，需要成立專門資金預(yù)算管理崗位，專門進(jìn)行資金預(yù)算的制定和執(zhí)行。每個(gè)項(xiàng)目的用款部門和回款部門提前上報(bào)下個(gè)月的資金預(yù)算需求和供給，便于整個(gè)集團(tuán)對下個(gè)月的資金進(jìn)行準(zhǔn)備，而且對于資金預(yù)算的執(zhí)行要進(jìn)行考核，減少預(yù)算的偏差。越準(zhǔn)確的資金預(yù)算，越便于對房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理，這樣更利于激勵(lì)項(xiàng)目資金的回籠，和減少不必要的資金支付。對于偏差率較小的項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對于偏差率較大的項(xiàng)目進(jìn)行懲罰，具體可以根據(jù)企業(yè)的情況進(jìn)行制定資金預(yù)算偏差率的考核制度。

（三）加強(qiáng)企業(yè)資金管理體系建設(shè)

對于房地產(chǎn)企業(yè)拿到用地規(guī)劃許可證前，集中精力推進(jìn)拿地融資，接觸和洽談信托機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司、銀行等，通過擔(dān)保或者信用，與合適的融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作完成拿地融資。在取得預(yù)售證前，集中精力推進(jìn)開發(fā)貸款，通過土地和在建工程的抵押，獲取銀行的開發(fā)貸款，解決項(xiàng)目資金的需求。在預(yù)售后，精心跟進(jìn)回款，包括認(rèn)購客戶的簽約回款、按揭客戶的按揭辦理。在房地產(chǎn)企業(yè)開盤后的常銷期，供應(yīng)鏈融資、保理、商票、銀票都可以運(yùn)用，主要需要施工單位、供應(yīng)商的配合，銷售回款是資金管理基本的保證，其余的融資方式是可供選擇的補(bǔ)充。房地產(chǎn)企業(yè)不同的階段，有不同的融資重心，且有不同的資金管理崗位進(jìn)行工作的推進(jìn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，不但可以促進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，還可以提升企業(yè)內(nèi)部多種資源的合理配置水平，從而取得良好的市場競爭力。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的具體問題，除了進(jìn)一步提升資金管理意識之外，還需要完善資金預(yù)算管理制度，加強(qiáng)企業(yè)資金管理體系的構(gòu)建，最終實(shí)現(xiàn)資金管理科學(xué)化、規(guī)范化，為企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展創(chuàng)造條件。

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