淺談“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的幾點思考

[摘要]自2016年5月1日起，我國開始全面實施“營改增”，這給所有的納稅人帶來了深遠(yuǎn)的影響，也給財務(wù)人員帶來了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在資金上屬于密集型，成本也較高，資金運轉(zhuǎn)與回籠的速度又較緩慢，加之房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于高負(fù)稅行業(yè)，這都加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本。而與此同時，國家也在對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控。在這種情況下，納稅籌劃就顯得越發(fā)重要。企業(yè)應(yīng)在合理合法的前提下，在業(yè)務(wù)發(fā)生之前，對企業(yè)納稅進(jìn)行籌劃，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，減少成本支出，從而提高企業(yè)的競爭力。文章就營改增實施后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響探討納稅籌劃。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；營改增；納稅籌劃

[DOI]1013939/jcnkizgsc201912140

1引言

“營改增”后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)、利潤、發(fā)票管理等方面都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變。主要涉及印花稅、增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大稅種。由此可知，深入研習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃問題具有很大意義。

2納稅籌劃概述

納稅籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實現(xiàn)稅收零風(fēng)險的目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，對企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項活動進(jìn)行事先安排的過程。誠然，我國對納稅籌劃的研究與探索起步比較晚，在20世紀(jì)90年代，隨著市場經(jīng)濟和財務(wù)管理的發(fā)展與需求，將納稅籌劃從西方引入而來。我國專家學(xué)者經(jīng)過研究并借鑒西方學(xué)者文獻(xiàn)，把納稅籌劃理解為一項貫穿于企業(yè)整個經(jīng)營管理全過程的、重要的財務(wù)管理活動。并且這種活動是在合理合法的范圍內(nèi)降低稅負(fù)、控制稅收風(fēng)險的一種經(jīng)濟行為。

3納稅籌劃的意義

納稅籌劃與企業(yè)的經(jīng)營行為密切相關(guān)，它不是簡單的稅務(wù)代理，而是一種高層次的理財活動。它把企業(yè)的稅負(fù)調(diào)整控制在最佳合理的范圍內(nèi)，以達(dá)到降低稅收成本的目的。換句話說，節(jié)約稅收支出就是增加企業(yè)收入。因此，積極進(jìn)行納稅籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠政策，也是與稅法的立法宗旨相符的。因此，納稅籌劃是一種合理合法的避稅行為。在按照稅法規(guī)定的條件下，不同的納稅方案，稅負(fù)的輕重程度也往往不同。另外，選擇不同的納稅方案，對投資決策也起著決定性的作用。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，高稅負(fù)的行業(yè)如果適時進(jìn)行納稅籌劃，選取適合企業(yè)現(xiàn)狀的納稅方案，不但可以有效地減少企業(yè)稅負(fù)，還可以減少企業(yè)的現(xiàn)金流出，增加企業(yè)收益。特別是營改增的全面實施，減少了營業(yè)稅中間環(huán)節(jié)重復(fù)征稅問題，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步的納稅籌劃，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

4“營改增”前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅與營業(yè)稅對比

41稅率的變化

“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由原來繳納營業(yè)稅稅率為5%，改為繳納增值稅稅率為11%。這一變化單從稅率上看，不降反升。但從稅種原理上分析，增值稅是對增值額征稅，并且還可以抵扣，而營業(yè)稅是對營業(yè)額全額征稅，所以從這個意義上講，“營改增”最終會降低整體企業(yè)稅負(fù)。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票將是企業(yè)稅負(fù)增減的重要因素。

42會計處理的變化

421“營改增”之前

銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的稅目和稅率如下。

本稅目征稅范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。銷售不動產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率為5%。

例如：某企業(yè)銷售商品房取得銷售收入100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅率7%、教育費附加稅率3%、地方教育附加稅率2%。則相關(guān)會計處理如下。

借：銀行存款100貸：主營業(yè)務(wù)收入100

借：營業(yè)稅金及附加5貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅5

借：營業(yè)稅金及附加 06貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 035應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加 015應(yīng)交稅費——應(yīng)交地方教育附加 01

422營改增之后

一般納稅人適用11%的增值稅稅率繳納增值稅，同時允許抵扣進(jìn)項稅額。小規(guī)模納稅人征收率為3%。

前例，相關(guān)的會計處理如下（假設(shè)此為一般納稅人并不考慮當(dāng)月增值稅進(jìn)項稅額）：

借：銀行存款100貸：主營業(yè)務(wù)收入9009應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）991

借：營業(yè)稅金及附加119貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅069應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加03應(yīng)交稅費——應(yīng)交地方教育附加02

從這個例子可以發(fā)現(xiàn)，營改增前繳納56萬元稅款，“營改增”后，在未考慮增值稅進(jìn)項稅額的情況下繳納111萬元稅款。所以，進(jìn)項稅額的高低，增值稅取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，是“營改增”后有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵要素。

5“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃措施建議

51建立健全財務(wù)制度，加強票據(jù)管理

“營改增”不僅是對財務(wù)人員的新挑戰(zhàn)，也是對企業(yè)各個相關(guān)部門的一次新認(rèn)識。在有條件的情況下，企業(yè)可以對銷售部門、招標(biāo)采購部門、項目施工等相關(guān)部門和人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，讓所有相關(guān)人員對營改增的知識有所了解與認(rèn)知。

企業(yè)財務(wù)制度也應(yīng)隨著國家政策而不斷更新完善。特別是“營改增”的實施更加要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對增值稅發(fā)票管理的科學(xué)化、合理化。從領(lǐng)購、使用到作廢、論證，每個環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格執(zhí)行。

52加強進(jìn)項稅抵扣環(huán)節(jié)管理，提高進(jìn)項稅抵扣金額

“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過增加進(jìn)項稅額抵扣來降低稅負(fù)，是一個重要的納稅籌劃方法。增值稅專用發(fā)票作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項稅額的抵扣憑證，需要企業(yè)加大力度管理。與此同時，對不可抵扣的項目也要認(rèn)真研習(xí)與探究，避免取得不可抵扣的發(fā)票，為企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對原材料供應(yīng)商進(jìn)行對比篩選，對施工單位資質(zhì)提前審查，選取具有一般納稅人資格的單位，以確保能夠取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票。

另外，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身周期較長的特點，而進(jìn)項稅額抵扣又有時間要求，所以，注意及時進(jìn)行增值稅專用發(fā)票抵扣認(rèn)證也要引起足夠的重視。

53探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)一般涉及大額資金的交易，不同的銷售方式納稅義務(wù)發(fā)生時間不同。通過調(diào)整銷售方式降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也是納稅籌劃的方法之一。

結(jié)合實踐舉例說明。第一，在未簽訂房地產(chǎn)銷售合同前，銷售行為未成立，房地產(chǎn)企業(yè)不必預(yù)繳增值稅。第二，在已簽訂房地產(chǎn)銷售合同的情況下，銷售行為已成立，取得的預(yù)收款需按3% 預(yù)繳增值稅。第三，一次性全額收款，在實際收訖價款或約定的收款日確認(rèn)收入。第四，分期收款，按銷售合同約定的價款和付款日確認(rèn)收入，付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

54調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，增加多元化產(chǎn)品

近年來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺各種政策，一方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，另一方面限價、限購的政策使得房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間逐漸縮減。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)很難再通過單純的提高售價來轉(zhuǎn)嫁給消費者。因此，嘗試增加多元化的產(chǎn)品組合策略降低整體稅負(fù)，根據(jù)市場需求向多業(yè)態(tài)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的又一項籌劃措施。

再者，“營改增”后對新、老房地產(chǎn)項目有不同的征收稅率，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身項目的實際開發(fā)進(jìn)度選擇適當(dāng)?shù)挠嫸惙椒ǎ瑥亩档推髽I(yè)稅負(fù)。

6結(jié)論

綜上所述，“營改增”的全面實施有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象，在總體上可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到減稅的作用。但就目前實際情況看，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法確保可以取得可抵扣的進(jìn)項稅額。因而，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面應(yīng)對營改增后帶來的財務(wù)管理與稅收政策的變化，另一方面也要加強企業(yè)財務(wù)制度規(guī)定，提高企業(yè)財務(wù)管理和會計核算水平。重視和加強增值稅發(fā)票的管理，通過納稅籌劃與稅負(fù)測算，選擇適合本企業(yè)的計稅方法，合理合法的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

參與文獻(xiàn)：

[1]潘曉從零開始學(xué)營改增 增值稅實務(wù)指引+行業(yè)應(yīng)用+案例分析[M].北京：人民郵電出版社，2017

[2]蘇強營改增后增值稅會計處理和稅會差異調(diào)整操作實務(wù)[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2017

[3]郝川明營改增常用手冊[M].成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2017

[4]李建軍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增操作實務(wù)[M].上海：立信會計出版社，2018

[作者簡介]王玥（1981—），女，河北涿州人，本科，財務(wù)經(jīng)理，中級會計師，研究方向：企業(yè)納稅籌劃。