淺談房地產開發項目管理實施方案

高興

摘 要 房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。

關鍵詞 房地產 項目管理 實施方案

一、房地產開發項目管理的意義

房地產開發項目的協調管理的意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。房地產開發項目的控制管理的意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。

二、房地產開發項目工程管理對策

（一）項目開發中的管理對策

在房地產開發項目剛起步時，難度比較大。而規劃管理是一個房地產開發項目工程管理的首要階段，確定建筑規劃方案是這個階段的重要工作，關系到項目開發的成敗。本文做了以下三方面可行性分析：一是依照營銷部做出的市場調查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規模和需求等級以及需求量做出合理的規劃。二是與規劃部門積極地溝通。運用其對相關政策的了解和地域規劃知識，依照相關規定，確定出最有利于開發項目總體規劃的指標。三是根據《中華人民共和國招標投標法》等相關法律，進行設計方案的競標。

（二）項目施工中的管理對策

房地產項目的施工管理有內容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標實現有著很大的關系。從項目工程的開工到竣工過程中，進行施工管理的關鍵是以國家相關法律和質量管理作為中心原則，嚴格執行相關法律和法規，對工程的成本、工期、質量這三個方面進行嚴格控制。

第一，對施工合同的管理。施工企業同房地產項目開發企業所簽訂的施工約定合同，是房地產項目開發企業對其項目實行施工管理的法律依據。該合同的訂制是施工管理的首要任務。除了國家規定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應、工期、工程質量獎罰等進行明確的約定。

第二，施工質量的控制。對施工質量進行控制是施工管理中的重點工作。在房地產項目開發中，負責管理的人員要把握好全局，協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。具體要做好以下三項主要任務：一是依照委托監理合同對承擔該質量監理的工作人員，依照法律相關規定進行監督。對關鍵工序和重點部分，嚴格按照國家技術的標準驗收。驗收合格一項，才能進行下項工序。二是對施工企業嚴格監督，保證達到工序的質量標準，實行施工中的自我質量控制。盡量幫助解決施工企業在工程施工中所遇到的技術難題，在技術上保證工程的質量。三是對工程所用材料要管理得當。嚴格按照設計要求與合同約定，對市場做好調查，掌握市場材料信息。根據國家相關法規，運用招標的形式選擇質量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。

第三，工期的控制。工期的控制在房地產開發項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關施工企業和開發商的利益，還關系到房產消費者的利益，是一個利益的連環。所以要根據工程實際情況監督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設計。可以建議施工單位采用project或p3軟件對項目進度進行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現，要及時進行出現偏差的原因分析，并監督施工單位采取有效的補救措施，確保對工程工期的控制。

第四，成本的控制。政府規費、監理費用、設計費用、小區建設費用、建安造價等構成了一個房產開發工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：一是引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務。二是施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。三是嚴格執行三級簽證的制度，就是只有在經過三級負責人的審核通過后，現場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

第五，房地產項目管理中的成本控制。成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。

總之，針對當前我國房地產開發企業實行業主方項目管理與委托監理并行的項目管理現狀，一方面呼吁建設監理機制盡快健全與規范，推行全過程監理：另一方面對業主方項目管理和委托監理并行的管理模式進行探討，解決房地產開發業主方項目管理自身存在的問題。同時理順建設單位、監理單位和承建單位之間的關系，將業主方項目管理的重點轉向協調監理工作。以此建立更加科學、合理、有效的項目管理模式，提高項目管理水平。

（作者單位為河北建投城鎮化建設開發有限公司）

參考文獻

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