淺析A房地產企業內部控制

黃百果

摘 要 隨著社會經濟的發展，房地產企業發展日益壯大，為了使企業能順利實現戰略目標，一個科學的、合理的內部控制體系尤其重要。本文以A房地產企業為例，通過分析A房地產企業內部控制的基本情況和其所存在的問題，提出優化A房地產企業在內部控制上的建議，幫助企業成長，為房地產企業做好內部控制工作帶來一定的現實指導意義和借鑒價值。

關鍵詞 房地產企業 內部控制 管理制度

一、內部控制對房地產企業的重要性

房地產企業內部控制的特點包括了受多因素影響，內部控制體系化，資金管理與制度建設同步。在我國，內部控制對加強房地產企業的重要性主要是：第一，對現階段處于競爭市場激烈的房地產企業而言，掌握企業內部控制的有效管控方式，有利于提高房地產企業整體的工作效率，確保資金安全和控制成本合理化。第二，開展企業內部控制的工作，能促進部門之間互相協調配合工作，提高工作效率，將各個部門融合成一個整體，推動企業快速發展和促進企業管理水平得到相應的提高。第三，內部控制能推動房地產企業優化內部管理結構，降低不必要的風險和促使資金的流動。第四，內部控制能平衡成本控制與銷售兩者間的不合理傾斜，而科學性、可行性的管控標準可以管控銷售環節的疏漏，對企業成本控制方面也會起到一定的積極作用。[1]

二、A房地產企業內部控制的基本情況

（一）內部監督

A房地產企業已建立完善的內部控制體系，具體表現以標準文件或辦法條例呈現，但是它們之間互相分離，同時擁有自身的審批、授權的體系。此外，企業根據信息時代的潮流，采用電子技術進行檢測、監控本企業工作流程的各個環節，以為企業能夠及時止損，發揮內部監督工作的作用。

（二）信息溝通

由自下而上的報告形式是A房地產企業所采用的一種內部信息溝通方式，其能細化工作，也能減少因大量報告導致信息攫取困難的問題。除此之外，企業已開啟內部溝通平臺，方便員工之間的交流，也能有效建立起員工和分公司之間的工作聯系。

（三）管理制度

對于投資、設計、施工及財務等方面的管理制度和工作流程，A房地產企業已逐步完善多類別的管理制度，以保障公司的業務能順利開展。如設計管理制度方面，A企業規定由設計部工作人員自行審核設計圖紙，遵循工程管理制度，控制項目的進度。[2]

三、A房地產企業內部控制的問題

（一）企業風險意識不強

A房地產企業存在風險意識低的問題，主要表現在企業通過外包方式將銷售和施工這兩個環節承包給第三方，目的是為了減低控制項目的開發成本，為此也帶來了外包服務方面的風險。具體而言，在外包商主動競標的過程中，壓低成本是企業一直以來的做法，那么就會要求企業在一定時間內要達到高質量、高標準的要求，這將使企業進入進退兩難的局面，從而面臨著延時或是賠償違約金的問題，這導致企業做“無用功”，耗時又耗精力，也會給企業帶來損失，影響工程的進度。

（二）風險管理失控

由于房地產企業經營的范圍廣而寬，各方面也會存在相應的風險，A房地產企業在內部控制過程中也存在風險管理失控的問題。首先，在設計施工圖的環節時，由于初始設計圖經手的人過多，前期設計方向被各方意見左右，內部產生矛盾，致使設計者在設計施工圖上存在偏差，考慮問題不周全，后期實施階段存在隱患。其次，在實際的施工階段中，存在現場管理不到位，工程細節不完善，未獲得施工計劃表和施工合同就搶先動工的狀況；最終導致需要重新規劃或調整工程結構，拖延工程進度和驗收成果不達標。說明在工程施工階段的管理不嚴謹，也存在一定的管理風險。最后，在營銷、銷售方面存在不規范的現象，在A房地產企業部分的銷售人員出現未得到“銷售許可”便開始對外銷售，銷售人員忽略政府的相關規劃會隨時變化或調整，這讓銷售人員處于被動狀態，使其在銷售過程中難以承諾客戶。另外，企業在銷售管理方面缺乏力度，營銷費用管理不到位，導致企業現金流的不明確。[3]

（三）監督機制不到位

企業通常在運營過程中會遇到因客戶在房屋交易完成后發現房屋局部損壞，此時需要開發商進行維修，這就產生了維修時期客戶需在外租賃的費用，這些費用是由企業予以賠償的，并且賠償的過程煩瑣，在一定程度上會給客戶帶來不好的體驗，降低對企業的好感度。對監督管理部門而言，監督人員需在維護客戶利益的基礎上，需要維護本公司自身的利益。依據事態嚴重程度，監督部門需要明確每個客戶的賠付流程和制度，而不是因“人情關系”先開展項目工作，后期再補齊相關手續的資料。除此之外，在財務的管理監督方面也存在監督不到位的情況，房地產企業普遍的資金流動大，但財務人員未根據現實條件不同，依舊使用內部資金形式化，這就會使企業資金控制不到位，處理方式呆板，企業整體利益也會受損。

（四）信息溝通不暢

A房地產企業遇到在信息溝通方面的瓶頸，主要表現在：一是與相關合作伙伴之間鬧出溝通交流的“不愉快”，如在前期合作時，未能共同達成共識或者說在交流時存在誤解，帶有隱患。二是企業過于注重效率，在保證員工工作任務的完成時卻忽視客戶所有的疑問和顧慮，導致企業員工與客戶間存在交流滯后的問題，還存在員工推卸責任的現象。三是各部門為了本部門的職能、職責，未能與兄弟部門共同“攻克難關”，導致企業內部各部門間在工作中存有互相抵觸心理、不妥協態度或是各自為政的狀況發生。另外，部門間互相“喊口號”的交流方式導致在不同部門在工作上存有溝通效率低，溝通效果差的情況。

四、優化A房地產企業內部控制的建議

（一）增強企業內部控制意識

企業亟須認識到員工才是內部控制的主體工作中，有效執行內部控制工作是離不開員工的效力的，因此，提高企業的員工個人的內部控制意識是必要途徑。由上至下的推進內部控制意識，先從管理者入手，讓其作為榜樣提高企業內部控制的意識，加強管理者內部控制工作的教育與培訓，使員工真實感受到上級的付出和內部控制的重要性，以此帶動員工的提高企業內部控制思想水平的積極性。其次，增加員工內部控制的課程學習內容，以提升員工素質。最后，企業在大局觀念，需擺放好企業管理和內部控制的位置，將它們一同納入企業制度建設方面，以便于企業獲得長足發展。[4]