全過程管理視角下房地產開發項目成本控制分析

李寶善

摘 要 本文重點對房地產項目的成本控制進行分析，從中挖掘出存在的主要問題，從而提出優化措施，幫助房地產行業盡可能避免相關風險，為行業的穩健發展提供保障。

關鍵詞 全過程管理 房地產開發 項目管理 成本控制

一、房地產項目開發環節成本控制存在的弊端

（一）決策環節的成本管理預算并未重視

房地產項目開發只要立項過后，就會著手進行各項工作的準備，但是整個準備環節中對于成本管理預算的決策并沒有特別重視，往往存在忽略的情況。盡管決策環節涉及的成本管理內容是比較少的，但是對于之后項目落實過程中的成本管理有著極為關鍵的作用。當下許多房地產項目開發過程在決策環節并沒有對成本管理進行嚴格的控制，通常只是進行大概的資金預算，沒有考慮到資金在配置到各個施工單位之后成本控制的難度。而且也無法體現出整個項目決策環節的作用。

（二）項目施工質量與成本控制缺乏平衡

由于房地產項目開發過程中安全、質量等一直是首要問題，因此房地產企業愈發注重安全與質量，就會不惜成本的加強安全、質量管理。但是對于項目施工質量與項目成本控制之間嚴重失衡，對于成本的控制存在極大的難度，往往施工單位在索求資金問題上都是以項目質量作為借口，這就需要房地產企業能夠獨立的派遣人員進行項目質量的監控，在為整個項目開發的質量、安全提供保障的情況下進行成本控制，也不要一味地增加成本，畢竟房地產企業也需要經濟效益保證其運轉。

（三）單一重視項目施工環節

房地產開發項目施工環節是核心環節，因此房地產企業對于項目施工環節的成本控制十分重視，但是造成了房地產企業過于重視項目施工環節的成本控制，對于其他項目成本控制環節有所忽略。主要是由于施工環節多數都是承包給其他建筑企業進行施工，因此房地產企業對于該環節的成本控制是極為嚴格的，同時也具有極高的效率以及嚴格的監督的機制。但是往往在其他項目環節的成本控制的忽略才給房地產企業造成極大的浪費。諸如在設計環節，將項目設計分包給企業，對于整個項目的設計成本沒有進行重點監控，這也是造成整個房地產開發項目成本控制難度較高的原因。

（四）招標工作落實力度不大

對于房地產企業來說，對于項目中各個環節的工作應該是根據招標環節，通過市場競爭來達到成本控制的最大目標。但是房地產企業總會運用不同的形式，規避公開招標，將各項目承包給內定的企業。正是這種流于形式的招標形式，致使房地產企業無法通過招標將成本控制落到實處。甚至某些管理層人員直接運用手中的權力干預招標結果，這也是嚴重損害房地產企業的利益。

從上述房地產項目開發成本控制存在的問題來看，仍然有許多環節能夠完善，通過合理的優化措施提升房地產項目開發成本控制的質量，從而為整個房地產行業的發展提供保障。

二、房地產項目開發成本控制優化的對策建議

（一）項目開發前的成本控制

決策環節成本控制需要結合項目設計、應用以及資金投入進行充分結合，在進行房地產開發前，需要進行充分準備決策分析工作，是為項目少投資、少消耗提供保障。主要就是在決策環節要對所有施工環節進行資金預算，在進行項目施工時要嚴格依據該資金預算計劃進行落實。設計環節是房地產項目開發的基礎工作，同時也是項目投資需要投入較多資金的環節，因為項目設計的水平不僅會影響到整個房地產項目的施工工作，同時也是影響施工竣工后的實際經濟效益。因此，為了能夠保證項目的經濟效益，設計環節要落實好設計工作，同時確保項目質量。成本控制上就需要在實際設計中，首先可以運用限額設計控制成本，根據整個項目投資預算與設計責任書的具體準則，保障項目所有性能都能夠滿足，在此前提下用最低額度完成項目設計。其次就是將設計投標與工程造價進行結合，主要的優勢在于能夠將設計不規范、不合理的情況進行避免，同時在設計環節就構建成本控制觀念，在后續的調整中要在能夠實現其功能的前提下，采用最低的成本投入。招標環節的成本控制則需要將各項工作進行具體的落實，而且各級管理層無法對該項目的招投標流程進行干預，也就是說要保障招投標部門獨立性。而且對于所有參與該項目的供應商要嚴格考察其資質以及競標資格；同時與其簽訂相關反賄賂協議，通過各種約束將招投標流程進行嚴格的落實，實現嚴格的成本控制。

（二）施工環節的成本控制

第一，設計變更的控制。不同的設計企業以及設計人員具備的設計水準不同，在施工圖上極有可能存在弊端，而且要想項目設計圖是完美無瑕的是很難實現的。因此，房地產企業在項目施工前對于其中的弊端進行修改，整個環節要加強對設計企業的監督，確保能夠降低施工后的變更概率，將成本盡可能控制。第二，材料設備的成本控制。項目開發過程中，所應用的設備以及材料成本大約占到整個項目的60%，因此對于材料、設備成本進行控制十分有必要。首先對于所有材料供應商進行市場考察，確保能夠掌握所利用材料的市場價格，同時對其價格的進行實時監控。其次在采購工作方面要選擇性價比最高的供應商，保證能夠長期穩定地提供相同價位的原材料，對沖風險。

（三）竣工環節的成本控制

工程造價環節的重要構成部分主要是對工程造價進行確定，必須要加持當下應用的工程造價管理規章作為主要依據，結合雙方項目合同，對任何變更環節進行仔細核對，確保其嚴格遵守實事求是的原則。工程結算審查時，要對全部結算資料進行審查，保證其完整性、準確性以及真實性。各項材料、文件都要能夠追溯，確保整個工程造價的核算是符合實際情況的。

（作者單位為南京維泓置業有限公司）

參考文獻

[1] 李靖，張海燕，李云瑞.試析房地產開發項目的全過程成本控制[J].住宅與房地產，2018（13）：20.

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