一線房價上漲空間依然大？住房缺口高達20%

住房空置率一直是一個熱門話題，但業(yè)內對此統(tǒng)計口徑差距非常大，因此得出的結論數(shù)據(jù)也相差甚遠。

兩個空置率

2018年12月底，中金公司發(fā)布了《數(shù)說中國存量住房》報告?！秷蟾妗窋?shù)據(jù)顯示，2017年末中國城鎮(zhèn)住房存量達2.74億套（不合集體戶），對應存量面積261億平方米，家庭戶戶均擁有住房1.13套。

對于大眾關心的住房空置率問題。中金公司團隊得出的數(shù)據(jù)與西南財經(jīng)大學甘犁團隊數(shù)據(jù)相差較大。

2018年12月21日，甘犁主持的中國家庭金融調查與研究中心發(fā)布報告稱，2017年中國二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠高于一線城市的16.8%。數(shù)據(jù)同時顯示，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢，達26.6%。

甘犁團隊估算，截止2017年年末，中國城鎮(zhèn)住宅市場空置的住房數(shù)量總數(shù)為6500萬套。

中金公司《報告》，2017年末，中國城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%.其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。盡管廣義空置率看似偏高，但真正可比口徑的狹義空置率處于合理區(qū)間，其中城區(qū)狹義空置率低于美國、日本等成熟市場水平。值得注意的是，中國城鎮(zhèn)空置率在過去十年中呈現(xiàn)下降趨勢。

正因為住房總量并不過剩、空置率實際上并不高，在過去這些年，房價才會一直上漲，這在本質上是供需矛盾的結果。

穩(wěn)步發(fā)展的新房市場

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年全國新房銷售面積169408萬平方米，2018年前11個月，全國新房的銷售面積是148604萬平方米，同比依然增長1.4%。

從戶均套數(shù)來看，北京和上海等城市家庭戶均住房是嚴重不足的，北京和上海分別是0.94和0.91套，低于全國水平和國際合理水平。居理新房CEO王鵬在接受媒體采訪時，表示這意味著其實當前住房總量還有至少20%的供應缺口。且會隨著人口流入持續(xù)保持這個缺口。

盡管鏈家的左暉近年來一直在鼓吹存量房市場已經(jīng)逐步取代新房市場。王鵬對未來的新房市場依舊看好： “雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南自由貿易區(qū)這些概念其實都告訴我們，中國的城市擴張遠沒結束”

按照王鵬的說法，今天的新房就是明天的二手房，說二手房的比例擴大的人都忘記了，如果沒有持續(xù)穩(wěn)定的新增住宅供應，二手房的比例也不會繼續(xù)上升，說“二手房占比穩(wěn)定提升”背后的意思就是“新房供應保持穩(wěn)定”，這個道理很好理解。

那么中國的住房到底是供不應求還是供大于求呢7在中金看來，住房市場還有很大發(fā)展空間。按照西南財經(jīng)大學的觀點，現(xiàn)在需要擠壓房地產(chǎn)市場的泡沫。

安家融媒認為對剛需或者無房家庭來說，宏觀環(huán)境無法左右，只能微觀操作，盯著小趨勢，必要時還得買。