房地產公司財務戰略研究

薛春燕

摘 要：財務戰略是房地產公司戰略管理的重要組成部分，對降低投融資風險、提高資金使用效益、促進公司長遠可持續發展起著不可替代的作用。本文對房地產公司財務戰略進行了SWOT分析，并提出了財務戰略的優化實施策略，期望對實現公司戰略目標有所幫助。

關鍵詞：房地產公司;財務戰略;籌資戰略;投資戰略;股利分配戰略

一、引言

隨著我國房地產行業的快速發展，房地產公司項目開發對資金的需求量也隨之增大，這要求公司必須實施財務戰略管理，提高資金管理水平。房地產公司財務戰略是以公司戰略規劃為導向，通過對公司的發展環境進行深入分析，對企業財務資源進行整合、規劃和分配，以實現企業價值最大化的財務管理手段。在公司實施財務戰略管理的過程中，要以公司SWOT分析為前提，制定和落實科學合理的財務戰略方案。

二、房地產公司財務戰略的SWOT分析

（1）優勢

房地產公司發展到成熟期已經形成自身的發展優勢，主要體現在以下方面：公司基本建立起較為完善的經營管理體系，形成特色的企業文化，具備一定的技術創新能力，可滿足公司項目開發需求;公司擁有豐厚的資金實力，可承受經營風險，將長短期償債風險控制在可控范圍內;公司在本地區的房地產行業中已形成良好口碑，具有一定的市場競爭力，得到社會的廣泛認可，為公司財務戰略的實施提供了條件;公司以市場為導向，深入調研客戶需求，以及本地區房地產行業的發展形勢，能夠在激烈的市場競爭中保持自身優勢，穩定客戶群體。

（2）劣勢

房地產公司財務戰略的劣勢具體體現在以下方面：房地產市場環境瞬息萬變，各種因素的變化都可能對市場造成影響，如政治因素、經濟因素、社會因素等等。而房地產公司的財務戰略在市場突變的應對上能力偏弱，因審批流程過于繁瑣，導致突發事件的反應能力有所滯后，一些機會隨之喪失;公司的人才激勵機制不完善，在公司的發展過程中，逐步形成人員與崗位相對應的固定模式，公司對人員的控制過于嚴格，不利于調動他們的工作積極性，對戰略目標的實現形成阻礙;房地產市場主體的分散性及客戶群體的多樣性，容易形成偏好易變的現象，這樣會導致供需不平衡的情況，加之資源與消費不匹配，極有可能給公司造成經濟損失，客戶對公司的信賴程度會隨之降低。

（3）機會

房地產公司財務戰略的機會體現在以下方面：在政策法律環境不斷優化的前提下，使房地產市場日趨規范化，尤其是在各類政策法規頒布實施后，為房地產公司的發展提供良好的市場環境。針對房地產投資熱的現象，國家出臺有關的防控政策，為整個房地產行業的穩定、持續發展提供保障。盡管部分法律法規在短期內會阻礙房地產公司的發展，但從長遠的角度上看，能給公司帶來更多的機會;近年來，在城市化進程加快的推動下，使我國經濟進入高速發展階段，人們對商品房的需求量隨之增大，這對于房地產公司而言無疑是巨大的機會;在大城市中，人口的流動愈發頻繁，越來越多的農村務工人員選擇在城鎮定居，為保證住所穩定，他們選擇自主購房，因此類群體較為龐大，從而給房地產公司帶來更多的機會。

（4）威脅

房地產公司財務戰略的威脅具體體現在以下方面：由于房地產行業的投資回報較高，從而使得越來越多的企業投身于房地產市場，致使整個行業的競爭變得日趨激烈，尤其是國家對北上廣等一線城市的房地產進行政策調控，使很多房地產集團將目標鎖定在二、三線城市，這對本土房地產公司形成一定的威脅;國家針對房地產市場過熱的現象，頒布出臺相關政策，皆在確保房地產行業的持續發展。但從當前來看，政策的限制對房地產公司的財務戰略形成阻礙;房地產項目需要依托土地進行建設，建好的商品房則需要通過市場銷售變現。而土地和建材價格的持續提升，使房地產公司的獲利空間縮小，對公司的發展壯大造成威脅。

三、房地產公司財務戰略的優化實施

（1）籌資戰略

房地產公司在SWOT分析的基礎上，結合考慮政策環境變化、公司戰略規劃、籌資難易程度、籌資成本高低以及資金需要量等因素，制定以下籌資戰略：

1.強化預算控制。房地產公司要實施全面預算管理，以公司財務戰略和企業總戰略目標為基礎，制定財務預算管理指標，編制年度財務預算。在預算執行期間，要在每月、每季度、半年和年末進行財務指標分析，找出預算執行偏差，確保將實際財務指標控制在預算指標范圍內。如果在預算期間公司發生了經營環境變化，則可按照既定的程序進行財務預算調整，增強財務預算的彈性，保障公司經營對資源分配的需求。

2.優化籌資結構。成熟期的房地產公司要實施穩健型財務戰略，積極拓展籌資渠道，形成多元化的籌資方案，通過采用發行股票、預留收益、銀行貸款、發行債券、金融信托等手段，降低籌資風險，優化企業融資結構。在公司經營發展中，應制定近期、中期和遠期的籌資方案，強化對資產負債率的有效控制。如，近期籌資方案可采用“貸款+理財產品信托”的方式;中期籌資方案可采用“貸款+房地產信托REITS”的方式，優化重組負債產品;遠期籌資方案可考慮上市，實現資本增值。

（2）投資戰略

房地產公司要結合總體戰略，實施多元化投資戰略，降低投資風險，確保公司實現預期投資收益。具體的投資戰略如下：

1.完善項目可行性分析。房地產公司應當逐步完善項目的可行性分析工作，具體如下：一是公司借助項目可行性分析能夠對投資風險進行預防，在此基礎上，公司可建立一套相對完善的投資分析管理體系，據此對財務管理中的風險進行識別。通過對相關影響因素的全面分析，適應外部環境的變化。二是公司應當對房地產行業市場變化加以密切關注，利用項目可行性分析對公司可能面臨的風險及突發情況進行甄別，以市場調研的方法，對項目的發展前景進行預測，從而判斷項目的可行性幾率。三是公司應加大項目可行性分析方面的人力和物力投入力度，并使分析結果形成書面報告，提交公司管理層，為投資戰略的制定提供依據。

2.多元化項目投資。房地產公司在實行財務戰略的過程中，應當采取多元化項目投資方式，尤其是進入成熟期的房地產公司，具體策略如下：一是公司應當從不同的角度進行風險投資，如混合經營、跨地區跨行業投資等等。同時，公司應當對產品的差異化處理予以重視，以此來滿足不同消費群體的需要。二是公司可以采用多元化項目投資來分散經營中的市場風險，借此來增強公司的綜合競爭力，由此能夠達到防范經營風險的目的。

（3）股利分配戰略

房地產公司要從可持續發展的角度出發，制定股利分配戰略，處理好公司盈余與利益分配之間的關系。具體的股利分配戰略如下：

1.確定股利支付率。房地產公司應當結合用戶需求，并在充分考慮市場動態變化的前提下，對總體發展規劃戰略進行優化調整。公司可采取固定加額外股利的方式，確保所有股東能夠分配到相應的利益，如果公司的經營收益提高，則可對額外盈余進行合理分配，并對剩余利潤進行科學規劃，作為額外股利分給股東，由此可保證公司的經營效果，為持續發展爭取到更多的內部動力。

2.制定員工獎勵分配制度。房地產公司可依托現行的會計準則，以股份結算的方式，制定員工獎勵分配制度，借此來調動全體員工的工作積極性。一是為避免利益欺詐以及侵占行為的發生，公司應當協調好員工持股利益和管理者的利益。二是公司應當對有巨大貢獻的員工給予雙重分配激勵，使員工認識到只要對公司有貢獻就會有回報。三是公司應加強企業文化建設，借此來對員工進行文化激勵。

四、結論

總而言之，房地產公司的財務戰略管理要著眼于公司發展的內外部環境變化，對公司進行SWOT分析，掌握公司財務戰略面臨的優勢、劣勢、機會和威脅，進而結合公司發展所處于的生命周期階段，采用相應類型的財務戰略。成熟期的房地產公司要采用穩健型財務戰略，實施多樣化的籌資、投資戰略，并落實股利分配制度，以穩定公司發展大局，保障公司戰略目標的穩步實現。

參考文獻

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