房地產集團公司資金管控芻議

韓舒

摘 要：房地產行業是我國經濟發展的一個重要的支柱產業，同時也是資金密集型的行業，近年來，政府出臺了一系列的房地產調控政策，來自銀行的融資規模也逐漸收緊，企業融資的難度加大，融資的成本也逐漸提高，因而對資金的管控直接關系到房地產企業的生存，文章對房地產集團公司在資金管控中所存在的問題進行了分析，并就此提出提高資金管控水平的相關建議，以期為后續的研究提供參考。

關鍵詞：房地產集公司;資金管控;建議

一、引言

房地產集團公司的資金管控貫穿了公司經營和管理的各環節，現金流的順暢是房地產集團公司正常運營的根本保證，強化對現金流的管控，是集團公司資金運作能力的核心要義，一個健康穩定的房地產集團公司，能夠合理把控資金，保持現金流量的穩定。在現實的運營中，許多房地產集團公司收益率與利潤率都不低，但時常會有資金短缺的問題，影響了集團公司的正常經營。近年來，受國家政策調控的影響，房地產集團公司的資金管控有了更高的要求，一部分資金實力較弱的企業在資金上就陷入了困境，從而被迫轉讓了具有較高預期收益的項目，給公司帶來損失的同時也給社會發展增加了不穩定的因素。因而，房地產集團公司要加強資金管控，適應發展的新形勢。

二、房地產集團公司資金管控中出現的問題

（1）融資來源渠道單一

房地產集團公司在發展的過程中對資金的需求量大，且資金收回的周期長，相較于其他類型的企業來說，房地產企業對資金的管控有著更為嚴格的要求，對房地產集團公司來說，因為資金的收回是從房產銷售階段開始的，所以就要求房地產集團公司的可支配資金能夠支撐到最后的銷售階段，否則就可能會出現資金鏈斷裂的問題。如果單純依靠公司自身的資金難以擔負起整個運營過程所需資金，那么就需要進行融資，與其他行業融資方式多元化不同的是，由于房地產行業的特殊性，房地產集團不能通過發行債券的方式進行融資，最主要的融資途徑就是向銀行貸款，融資來源渠道的單一就使得房地產集團公司過分依賴銀行，受銀行的牽制較大，如果銀行貸款審批時間長或者貸款的政策有改變，都會給公司帶來不利的影響，若銀行對其他產業加大支持力度，那么相應的，就會減少對房地產行業的資金支持，一旦失去銀行這一堅強后盾，同時也缺少其他的資金來源渠道，那么就會面臨資金不足的問題，導致資金連的斷裂。

（2）對資金的管控不夠精細

作為資金密集型的行業，房地產集團公司需要對資金的籌集與使用進行合理的配置，不過目前由于房地產行業形勢好，許多企業將注意力放在了業務的擴張上，去擴大企業的規模，同時開發著許多項目，這樣對資金的需求就很大，資金的過多投入增加了房地產集團公司的資金壓力。在實際的運營中，房地產集團公司往往缺少與公司實際情況一致的資金管控的制度，在資金的管理上沒有進行全局的考慮，也缺少進行全面預算管理的措施，甚至有些公司會忽視去調整資金的管控模式，具體表現在：沒有構建嚴格的財務會計審查的制度、拆借的資金未能及時收回、未能按照合同的節點支付資金或者資金分配隨意、大量的備用金被占用且未能及時歸還的情況，這種粗糙的資金管控模式影響了房地產集團公司的資金管控的水平。

（3）資金的使用率不高

房地產集團公司的資金非常有限，對資金的使用率決定著所擁有的資金能否發揮出其最

大的效用，用有限的資金為公司獲取無限的收益可能是每個房地產集團公司所追求的，尤其是房地產集團公司資金來源渠道單一，占用資金量大且其回籠的周期比較長，更是需要提高資金的使用效率。但是目前，許多房地產集團公司的資金使用效率普遍不高，一方面是因為公司沒有完善的資金預算制度，對集團公司自身所擁有的資金沒有進行合理的使用規劃和分配，資金需求的各個環節未能實現無縫的對接，容易出現資金分配不合理和不及時的現象，影響了資金的使用效率;另一方面，房地產集團公司資金的結算模式比較落后，公司的地產項目分布范圍較廣，因而在資金結算時容易受到地域的影響，有延遲結算及收回的資金未能及時進行匯總的現象，影響房地產集團公司資金的使用計劃，降低了資金的使用效率。

三、房地產集團公司進行資金管控的相關建議

（1）企業融資渠道多元化

市場經濟條件下的房地產市場是不斷變化的，房地產集團公司要想保證自身的持續穩定發展就必須要有充足的資金，因此除了提高房地產集團公司的資金管控水平，還需要拓展資金的來源渠道，注重開源節流，融資是開源的主要方式，較高的融資水平可以幫助房地產集團公司穩定資金鏈，確保地產開發項目的順利進行。對于房地產集團公司來說，提高融資水平首要的就是改變融資來源渠道的單一模式，將融資來源渠道單一的風險從源頭上進行杜絕。融資渠道多元化，首先要繼續維持來自銀行貸款這個主要來源渠道，其次，房地產集團公司可以提升自身的整體實力，讓公司可以達到利用其它方式進行融資的標準，例如可以發行股票、證券等，最后，房地產企業集團可以尋求合作伙伴，通過利益的共享及風險的共擔，與有意向的企業進行合作。房地產集團公司雖然在融資上有諸多的政策限制，但隨著市場經濟的發展，我國相關的政策也已有所變化，因此可以關注一下政策的變化，及時根據政策的變化進行相應地調整，拓展融資的來源渠道。

（2）加強對資金的內部控制

資金是企業運行的血液，一旦資金上出現問題，就會給房地產集團公司帶來很大的影響，因此，對資金的管控需要精細化，只有實現了資金管控全方位的精細化管理，才能保證資金管控的效果，房地產集團公司亟須改變資金管控現行的粗放的管理模式，一方面要對資金管控的內控制度進行完善，強化內控管理的力度，從地產項目開發之初就要對所需要的資金有總體的認知與規劃，從全局上對資金的使用情況進行管控，制定詳細的資金實用計劃方案，這樣在進行后期的采購、施工等環節就有據可依了，在一定程度上可以避免資金分配的混亂及資金流向不明確的問題。另一方面，地產項目中有一些關鍵的節點，在關鍵的節點往往對資金的需求量比較大，就更需要加大對資金管控的力度，對資金的使用情況進行嚴格的監督。此外，還需要將資金管控各環節的責任明確到人，避免因責任的不明出現資金管控上的缺位。

（3）提高資金的使用及周轉效率

當前社會各項活動的節奏都在加快，對于房地產集團公司來說時間就是利益，多一點時間就可能會給公司創造多一點的經濟利益，因而提高資金的使用及周轉效率就顯得更為重要，資金周轉慢將極大地影響房地產集團公司的資金管控效果，資金周轉期限的縮短、資金流動效率的提高都能增強資金的管控水平。首先，就要規范相關的操作，加快相關的手續辦理，盡可能早的實現五證的齊全，達到預售所要求的條件，提前實現資金的收回;其次，對資金的支出要進行嚴格的控制，對應付的賬款進行嚴格的管理，爭取延遲交付各種款項，實現負債經營，在選擇工程的承包商時，盡可能選擇實力比較雄厚的，在此基礎上盡可能轉變資金結算模式，豐富結算的手段，可以將分散支付方式轉變為工程完工進行一次性的支付等;最后在選擇材料的供應商時，選擇實力較強的，以銀行承兌匯票等形式進行款項的支付，達到延期付款的目的，提高房地產集團公司的資金使用效率。

四、結語

房地產集團公司從地產項目的立項、拿地階段開始，在整個房地產開發的過程中，都需要有大量的資金來支持，公司的融資和資金管控水平，關系到房地產集團公司的生存與發展，因此，要通過構建科學的內控體系，開辟多元化的融資渠道，對資金的支出進行嚴密的監控，提高資金的使用效率等途徑，來加強對資金的管控，促進房地產集團公司的健康可持續發展。

參考文獻

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