房地產企業成本控制

劉衛紅

摘 要：當前，國家堅持“房住不炒”的原則未見動搖，我國房地產市場將長期保持平穩調整的態勢，商品房出售增速延續放緩趨勢。此外，綠城、恒大、華潤等一線房地產企業紛紛進入三四線城市，房企面臨的競爭壓力越來越大。因此，房地產企業必須加大成本核算力度，加強成本管控是增加經濟效益的有銷手段。文章分析了房企成本控制中的一些普遍性問題，明確了加強成本管控的策略建議。

關鍵詞：房地產企業;成本控制

一、引言

成本控制是企業管理的重要內容，做好成本控制不僅能為企業獲得巨大的利潤，而且更能提升企業核心競爭力。隨著國際 、國內市場環境的變化，房地產企業生存發展面臨的不確定性增多，因此必須根據自身實際，完善成本管控。房地產企業的成本管控，不單單是財會系統的一項重要工作，更應該把它上升到企業戰略目標的高度來對待，是增強企業核心競爭能力的有效手段。成本控制覆蓋了企業經營管理的全過程，體現在項目開發建設的每一項流程，也就是說，成本控制是一項全流程、全員共同參與的包含內部各職能部門的一系列內部控制制度，在制度的幫助下由事后的成本核算轉變到事前的預防、事中的控制，真正做到了精細化管理。

二、房地產企業成本的特點及現狀分析

房地產企業的成本主要是指在商品房開發建設和銷售管理過程中產生的各類費用。具體包括土地出讓、拆遷清表、配套基建、建筑工程、安裝工程、規劃設計等各類費用。房地產企業涉及的費用也包括應分攤費用，即在項目開發建設和經營管理期間的該期損益應承擔的費用，其中包含財務管理和銷售管理費用。房地產行業是資金大流量企業，典型的特點是投入大、風險高和收益多，資金流通對房地產企業來說可以說至關重要、生死攸關。房地產企業的成本構成要素具有以下特征：一是土地和設備費用是成本的主要組成部分，約占總成本的75%以上，其中土地出讓金和拆遷補償款占所有成本的20%左右，???????? 比規劃設計等前期費用和配套基礎設施費用的合計占比還要高，這是拉高房價的重要因素。二是在成本構成要素中，配套費及其他項目支出受外界影響，大約占項目總資金的15%左右，所以這部分費用通過人為干預控制，由很大的降低空間。三是房地產企業融資高度依賴銀行貸款，如果項目進度推后延遲，容易出現對購房者和銀行的違約風險，而且還需支付數額巨大的貸款利息。

我國的房地產企業在經歷了快速發展的黃金期后，一些深層次的問題逐漸暴露出來，成本控制方面的問題就是其中之一。一是項目決策階段成本沒有控制到位，大部分房地產企業只關心房地產的建設和銷售，在策劃階段沒有把成本控制考慮進去。許多房地產企業的策劃報告包裝精美，只是為了市場宣傳和融資的需要，但是可操作性不強，遠遠達不到指導決策的要求。此外，策劃階段收集材料不廣泛，分析計算不規范、指標選取不合理、邏輯推理不嚴謹、核算結果不可靠等問題都比較突出。二是忽略了設計成本的控制，設計領域的員工對成本控制的主動性不高，設計的最終報價超出預算的問題比較普遍，設計人員與成本控制人員的職責沒有交集，彼此相互獨立，有的設計人員對各種原材料市場價格不甚了解，沒有將設計與成本控制有效結合，有的為了建筑安全考慮，在設計圖上超量增加鋼筋用量，造成了嚴重的浪費。成本控制人員因為不懂建筑設計方面的專業知識而無法發現設計方面的問題，最后按圖紙標注來計算工程量。三是忽視了施工階段的成本控制。該階段的成本管理主要包括設備材料管理和安裝工程兩部分，地產項目一般采用合同價款的形式，由國家規定的統一定額作為依據，工程承包方根據房地產企業的設計圖紙和工程范圍計算出工程報價，最終的施工費用需要根據工程質量進行核算。因此，假如施工過程中安裝工作和設備物料得不到有效的監管，項目成本會大大增加。

三、房地產企業強化成本控制策略

（1）推行全員化成本控制，增強企業上下的成本意識

房地產企業應加強對本單位內部成本控制的分析研究，包括設計規劃階段、施工階段、銷售管理等方面的成本控制，對每一個房地產項目從整體和長遠角度強化成本控制，因為房地產項目從策劃到交房最快也需要2年左右，時間長的能到四五年，這就決定了項目的成本控制是一項長期系統工程。同時，成本控制不限于財會部門，應該推廣到每一個部門、每一名員工、每一件日常的工作中，這樣才能實現企業內部成本控制的全覆蓋。因此，房地產企業應該把成本控制放到與建筑質量管理同等重要的地位來對待，定期舉辦全員成本控制專業培訓，用成功案例教學的方式，讓員工盡快掌握成本控制方法技巧。此外，要從財會部門中發掘培養專業的成本控制人才，以專業知識的提高促進技術上成本的降低。

（2）建立全過程成本控制體系

房地產企業經營管理流程多，從策劃論證到竣工驗收，每一個環節都必須控制好成本，只有建立全過程成本控制體系，強化風險管控，才能從根本上降低成本，提高效益。首先，在決策論證階段，要搞好市場調研，從市場定位、成本的可行性分析、投資回報率、資源配置、投資風險控制等五個方面編寫投資估算，然后進行土地出讓金測算。企業應該聘請或組建專門的可行性研究團隊來進行市場調研，充分掌握項目周邊的地價水平和基礎設施，并結合企業戰略、工程規模、商品房價值定位及目標群體等要素全方位考慮，來決定成本控制的目標上限。

其次，規劃設計階段方面，這一階段對房地產企業至關重要，它直接影響著產品的質量和成本的消耗。因此，房地產企業應該按照規模適當的原則設計出最佳方案，該方案對建造設備和工藝流程的選擇應該既節約費用又合理高效，契合當地的城市規劃，同時根據國家要求和地區、建筑規模功能等因素合理確定建筑標準。對方案中關鍵指標的成本事前做好限額要求，對外設計招標采取經濟方案跟建筑方案二者結合的策略，聘請專業設計監理監督設計方的工作，也可以采用標準化設計的思路來保障工程質量，并嚴格控制設計變更，特別是在施工階段，改變設計會大量增加成本。

再次，建筑施工階段方面，這一階段資金投入最大，因此控制好施工成本意義重大。嚴格執行預先規定的造價，嚴格落實監理方的監督責任，嚴格按照約定的計價標準，最后進行核算后才能支付。建立完善投資控制系統。利用經濟措施嚴格控制施工現場經費和管理費用，建議采用銷售代理和廣告代理等方式，最大程度減少后期銷售成本。同時，在保證施工安全和建筑質量的前提下摸索新的材料和工藝，改進建筑施工方法，提高工作效率。對施工圖紙中一些耗資大的設計可以大膽否定。此外，應該加強針對合同的管理，原則上禁止工程變更，從建筑安全、美觀、使用功能等專業角度盡量減少工程費用支出。

最后，在竣工核算階段，應該依照成本核算程序，有針對性匯總工程實施中產生的所有費用，綜合衡量項目用時、投資規模、施工水平、施工現場管理水平等因素敲定成本核算對象，精細化設立成本核算科目，避免隨意更改。對不同類型的項目應該分類核算，適當確定分攤方案，整理總結前期成本控制的好的經驗做法，在后續工程中加以優化實施。

（3）加強成本控制的考核激勵

把陳本控制指標分解到房地產企業每一名員工，做到職責清晰而又明確，每一項指標、每一種措施都能找到對應的責任人。同時，將成本控制任務完成情況與企業的績效考核掛鉤，實現成本控制和效益增長的有機統一。建立完善成本管理獎懲制度，鼓勵各部門之間開展溝通協作，對控制成本優秀的部門跟員工予以獎勵，對未完成指標的給予懲戒，以此激勵全體員工落實成本控制各項任務。

四、結語

房地產企業成本控制是一項復雜系統的工作，只有結合企業自身的實際，加強全流程、全員化和動態化管控，才能把各項成本費用控制在最低限度，保障企業資金流順暢運轉，實現企業有序健康發展。

參考文獻

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