新形勢下房地產企業融資現狀及風險管理策略探析

李佳琦

摘 要：在政策收緊和去杠桿的背景下，我國房地產行業自2016年底整體進入到全面收緊的階段，企業融資環境不斷變化，防范房地產企業融資風險也成為當下房地產企業關注的焦點。本文總結了目前房地產行業的發展形勢和特點，并對房地產企業融資現狀和六類主要融資方式進行了分析。現階段房地產行業整體景氣度下行，行業分化加劇，融資環境全面收縮，企業資金鏈條緊張，債務兌付壓力顯現。基于此，本文建議房地產企業關注融資風險，建立風險預警機制，確保理性融資，提升流動性管理能力，并根據政策變化及時調整融資活動。

關鍵詞：房地產企業;融資現狀;風險管理

一、當前房地產行業發展形勢及特點

在現代經濟社會中，房地產行業在國民經濟中的地位和作用十分突出，房地產業的發展與整個經濟發展息息相關。近年來，伴隨著房地產市場投機盛行，房價上漲迅速，中央堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用調控手段，抑制資產泡沫的同時也使得房地產企業融資環境趨緊，行業發展受到限制。

（1）?????? 房地產調控政策力度不減

本輪房地產調控自2016年9月開啟，中央及地方各項政策密集出臺，“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限推進，限制力度空前。2019年4月，中央政治局會議進一步強調“堅持結構性去杠桿”，“穩健的貨幣政策要松緊適度”，并對房地產市場做出部署，強調要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。可以看出，防止房地產市場泡沫風險仍然被擺在重要位置。

（2）?????? 房地產行業整體景氣度下行

1.銷售增速顯露疲態

根據wind數據顯示，2018年商品房銷售面積17.17億平方米，同比增長1.4%，增速較2017年回落6.3個百分點;商品房銷售金額15.00萬億元，同比增長12.2%，增速較2017年回落1.5個百分點。從地區結構來看，2018年全國一、二線城市銷售面積主要呈負增長;三、四線城市的棚改貨幣化政策以及相對寬松的調控政策，支撐了全年房地產銷售面積正增長。但隨著棚改貨幣化逐步完成計劃量，以及房價上漲對購買需求的抑制，三、四線城市未來銷售增長乏力。

2.房地產竣工意愿下降

2017年11月，全國房地產竣工面積同比增速出現近年來首次負增長，并開始持續下滑。2018年下半年，月同比增速基本維持在-10.0%。但另一方面，房地產新開工面積趨勢相反，不僅持續維持正增長，且增速持續上行。房地產企業竣工意愿持續下降，企業有意通過放緩施工和竣工的速度來應對市場環境不利的局面。

3.房地產投資增速下行

2018年房地產銷售增速下滑，但房地產投資增速仍保持較高的水平。但剔除土地購置費后，房地產投資增速從2016年4月即開始回落，在2017年下半年開始持續下行，于2018年3月出現負增長，并一直持續至今。

（3）?????? 行業集中度繼續提升

2019中國房地產開發企業500強測評結果顯示，以銷售金額計算的2018年10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.0%、36.1%、52.0%、63.5%，除十強份額比2017年降低0.01個百分點，其他數據分別較上年增長3.9、6.7、8.3個百分點，各梯隊市場份額基本處于穩中有升的趨勢。從公司角度看，大房企的品牌、資金、產品優勢，在融資、拿地、銷售等方面優勢明顯。由此可見，我國房地產市場集中度處于繼續提升的態勢。

二、房地產企業融資現狀與主要融資方式

（1）?????? 整體融資現狀

1.融資全面收縮，融資成本上行明顯

近年來，隨著房市政策收緊，房地產企業融資也收縮明顯。2016年10月起，滬深交易所、發改委、銀監會等監管機構先后出臺房地產融資政策措施，募集資金用途受到嚴格限制。房地產企業融資在2016年3季度后難度加大、成本逐漸上升。房地產信用類債券發行利率自2016年底一路上揚，2018年4季度，房地產企業AA、AA+和AAA評級發行利率平均為6.7%、6.2%和5.1%，較2017年1季度分別約上浮130BP、90BP和30BP。

2.進入償債高峰，資金鏈條緊張

2015-2016年房地產企業信用債券市場環境寬松，企業迅速調整融資結構，債券發行規模較大，債券期限多集中在3年至5年期。因此，從2017年底，房地產企業債券回售和到期壓力開始逐年增大。2018年回售及到期總量為4，056.60億元，未來5年還將快速遞增。但在信用收緊和房地產調控的大背景下，房地產企業債券整體融資規模依舊較低，企業面臨越來越大的償債風險和資金鏈壓力。

3.兌付危機逐步顯現

2018年以來，5家房地產企業合計16只債券發生債券違約，違約數量僅次于違約企業最多的綜合業。違約房企一般資產規模較小，多為混業經營結構，且以民企居多。今年以來，棚改貨幣化力度減弱，地產銷售增速疲軟，融資成本分化加劇，再融資難度加大，房地產行業信用狀況將繼續惡化，部分房企可能面臨較大兌付壓力。

（2）?????? 主要融資方式

1.銀行貸款

房地產企業的銀行信貸融資包括開發貸、經營性物業貸和并購貸三種。其中，銀行開發貸款是房企的主要融資渠道之一，成本較低，但貸款用途受限，只能用于項目建設，嚴禁直接用于購買土地。目前，主流的融資品種基本只剩滿足“四三二”條件 的開發貸或部分更新貸/舊改貸類的產品。2018年，房地產企業開發投資資金來源中，銀行貸款為1.90萬億元，同比減少7.3%。

2.債券融資

房地產企業債券融資包括境內融資和境外融資。境內主要通過在銀行間市場、交易所市場和發改委市場發行信用債券融資，融資品種豐富。2015-2016年，國內信用債券市場發展迅速，融資成本低，大大提高了房地產企業融資效率。2016年底以來，受各市場房地產企業分類融資監管政策影響，房企信用債融資規模大幅下降。2018年，房地產企業境內債券市場融資5521億元，同比增長86.1%，但相比2016年融資規模仍縮減超3000億元。境外則以香港離岸市場債券為主，包括點心債和美元債。2016年下半年開始，房企境內融資難度加大，境外發債開始升溫，但融資成本逐漸上升。2018年房企海外發債規模796.57億元，同比增長89.9%，其中近60%債券發行利率超過7.0%，最高發行利率達15.0%。

3.資產證券化

目前，市場上已經出現了涵蓋房地產產業鏈多個環節的資產證券化產品，如：供應鏈保理ABS、購房尾款ABS、物業管理費ABS、房地產信托投資基金（REITs）、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）。相較傳統信用類債券融資，資產證券化產品的設計可以增強房地產企業各經營環節資產的流動性，且資金用途更加靈活，因此近兩年得以蓬勃發展。2018年房地產企業資產支持證券發行規模為1，068.07億元，較2017年同比增長72.0%。

4.權益融資

房地產企業權益融資主要包括IPO、增發和配股等。但受房地產調控影響，2016年4季度以來，房地產企業股權融資渠道也全面收緊。2018年，房地產企業股權融資總額266.61億元，較2017年同比減少4.6%，其中首發僅3.22億元，增發高達263.38億元。

5.私募房地產股權基金

目前私募房地產股權基金以有限合伙企業為主，GP負責基金所有資產的管理和運作，優點是募集資金投向較為寬松。但自2018年2月，受《私募投資基金備案須知》的影響，底層資產涉及“借貸性質的資產或其收（受）益權”的均不予備案，地產私募機構業務開展阻力增大。

6.非標融資

房地產企業非標融資是指企業通過信托貸款、委托貸款等非標準化債權資產方式獲得的融資，是房地產企業尤其是中小型房企有力的資金補足方式。但房地產非標融資成本普遍較高，平均超過8%。同時，自2018年開始，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產等限制或禁止領域，部分信托機構的房地產非標業務已暫停。

三、房地產企業融資風險的管理建議

（1）?????? 開展系統、持續的企業風險分析，建立風險預警機制

建立健全企業風險預警機制對房地產企業至關重要。房地產企業風險管理涵蓋經營風險和財務風險兩大方面。企業應結合經濟周期、行業政策、管理戰略、業務結構、項目及土地儲備的區域分布、企業自身資質及可取得的外部支持等多方面評估經營風險;圍繞存貨變現能力，從企業的盈利能力、運營能力、資本結構以及償債能力等方面預判財務風險。同時，風險預警機制應系統、持續，并動態制定應對主要風險的內控措施。

（2）?????? 制定融資規劃，確保理性融資

隨著市場融資渠道的不斷擴展、融資方式的不斷增多，企業采用多種方式和產品來獲得融資已極為普遍，但也可能造成企業的過度融資風險。制定融資規劃，確保企業理性融資是防范房地產企業融資風險的重要環節。首先，應結合企業內外部環境判斷，根據投資需要、項目回款周期等合理確定融資規模;其次，根據企業發展階段，經營需要等綜合比較各融資渠道，選擇適合企業的融資方式，拓展多元化融資渠道;最后，考量企業融資成本，即掌握企業總債務情況、現金流對債務或利息的覆蓋情況等。另外，企業應結合風險分析，提前制定科學的經營決策和相適應的融資決策，并建立動態調整機制。

（3）?????? 提升企業流動性管理能力

房地產行業是典型的資金密集型行業，對流動性極度敏感。因此，行業弱周期背景下，企業的流動性管理能力顯得更為關鍵。企業管理層應結合行業趨勢判斷和自身經營情況，確定適應企業現階段發展的經營和財務審慎程度。一方面，密切關注企業資產負債表的穩健程度，加強償債能力分析;另一方面，提高企業的存貨變現能力和現金流把控能力，及時調整公司業態、項目布局、產品類型以及土地儲備等。另外，還應加強房地產開發企業的成本控制等內部控制活動，在項目建設及運營的全周期中積極做好風險防控，明確資金管理制度，減少成本資源的浪費等。

（4）?????? 根據政策及時調整融資活動

房地產行業在經濟、財政收入、居民資產配置方面占有重要地位，是國家重點調控行業。因此，企業根據房地產政策及時調整融資活動也是防范融資風險的重要舉措。企業應及時關注房地產行業相關的融資、土地、貨幣、財稅、戶籍和土地等政策變化，提高預判能力，及時調整融資規劃，適應經營和投資決策。因融資監管政策變化導致單一融資渠道受阻時，及時尋找突破口，或選擇合適的替代渠道，關注融資成本變化等。同時，循序漸進發展國家政策鼓勵業務，拓展行業細分市場。

四、結語

總體來看，我國房地產企業政策敏感度高，企業分化程度較高，且民營企業占比高，以上“三高”的特征決定了行業的高風險屬性。本輪調控背景下，房地產行業經營和融資環境不斷收縮，進一步加劇了行業的融資風險。房地產企業應高度重視企業融資風險防范、關注政策變化、系統制定融資規劃，在開拓市場與保持流動性之間保持平衡，建立系統、全面的風險管理機制，綜合各方力量，積極防范和化解融資風險，促進企業乃至房地產行業平穩健康發展。

注釋：

房地產開發貸款需符合“四三二”條件，“四”代表的是房地產公司4證齊全，“三”是指房地產公司在項目中至少要有30%的自有資金，“二”是指融資方至少有二級或以上的資質。

參考文獻

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