房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理的探究

王紅巖

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，有效帶動(dòng)了我國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在此基礎(chǔ)上，我國(guó)也對(duì)土地增值稅給予了一定的重視。土地增值稅的提出最早是在1994年，此后根據(jù)我國(guó)社會(huì)的發(fā)展形式又做出了多次調(diào)整，發(fā)展至06年，對(duì)于增值稅的征收方式做出了有效的調(diào)整，由最初的清算征收法，轉(zhuǎn)變?yōu)槌世圻M(jìn)核算方式，這種征收方式的轉(zhuǎn)變必定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定程度的影響。房地產(chǎn)行業(yè)要想取得長(zhǎng)足發(fā)展，就必須快速適應(yīng)新的發(fā)展環(huán)境，有效轉(zhuǎn)變會(huì)計(jì)處理方法，使其能夠享有應(yīng)有的優(yōu)惠政策。文中，就對(duì)會(huì)計(jì)處理的相關(guān)對(duì)策展開(kāi)研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);土地增值稅;會(huì)計(jì)處理

土地增值稅作為國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，在開(kāi)展稅收管理工作時(shí)，還需要起到一定的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化發(fā)展，在特定的時(shí)期，需要通過(guò)調(diào)整稅收政策的方式來(lái)整合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，雖然在一定程度上帶動(dòng)了我國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，但對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展十分不利。在此種狀況下，國(guó)家對(duì)土地增值稅的政策內(nèi)容做出了整改，有望平衡市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。而此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理工作就成為關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)處理的影響和要求

（1）房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)處理的影響

在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)重要的經(jīng)濟(jì)地位，由房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的稅款可有效補(bǔ)充國(guó)庫(kù)，為一些建設(shè)項(xiàng)目和科研項(xiàng)目提供有力的資金支持，這也很大程度上提升了我國(guó)的總體發(fā)展實(shí)力。從現(xiàn)行的稅收政策來(lái)看，是將超額累進(jìn)作為主要稅款核算方式，表現(xiàn)出了高稅率的現(xiàn)象。而同時(shí)也限制了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，合理選用會(huì)計(jì)處理方式，做好稅收籌劃工作來(lái)降低稅負(fù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重點(diǎn)研究課題。希望通過(guò)稅收籌劃工作來(lái)減少企業(yè)的稅收成本投入，保障有更多的流動(dòng)資金用于投資和生產(chǎn)，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。此外，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和延長(zhǎng)納稅時(shí)間也是各個(gè)企業(yè)所面臨的重點(diǎn)難題。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)處理的要求

部分企業(yè)將1%-3%的比例作為預(yù)征率，在項(xiàng)目完成后，可使納稅時(shí)間得以有效延長(zhǎng)，這對(duì)于企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)具有積極意義，可以有效減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。另外，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員應(yīng)深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的重要政策內(nèi)容，正確解讀其中的優(yōu)惠政策和條例，確保通過(guò)有效的會(huì)計(jì)處理工作，可在法律允許的范疇內(nèi)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行調(diào)整，使其具備優(yōu)惠政策的條件要求，從而達(dá)成減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。除上述內(nèi)容，企業(yè)會(huì)計(jì)人員和管理人員均需要具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，會(huì)計(jì)人員需要具備基本的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，能夠結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際和市場(chǎng)發(fā)展形式，做出合理的工作安排，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、會(huì)計(jì)處理的主要內(nèi)容

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是重要的稅收內(nèi)容，相對(duì)來(lái)說(shuō)稅率較大，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益影響也較大。為了降低土地稅負(fù)對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響，應(yīng)從會(huì)計(jì)處理的角度入手，采取合理的會(huì)計(jì)核算方法。從會(huì)計(jì)核算的層面分析，其主要稅收特點(diǎn)表現(xiàn)為：權(quán)責(zé)發(fā)生受到稅收成本計(jì)算的直接影響;土地增值稅核算時(shí)，涉及到的賬目細(xì)則較多，需要根據(jù)相關(guān)的稅收規(guī)范，分別設(shè)置賬戶，最后對(duì)這些賬戶信息進(jìn)行一一核對(duì)，并且細(xì)致核算稅款。在一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)中，還存在多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目同期開(kāi)展的現(xiàn)象，為了確保稅務(wù)核算的準(zhǔn)確性，降低稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)行分別管理，且對(duì)其相關(guān)的稅費(fèi)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的賬戶。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售時(shí)存在預(yù)售的現(xiàn)象，相關(guān)的稅收政策中針對(duì)此類(lèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象給出了明確的規(guī)定，即在預(yù)售收入期間，需要以一定的比例進(jìn)行稅務(wù)征收，而在項(xiàng)目全部完工，結(jié)清后續(xù)款項(xiàng)時(shí)，還需要根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售金額重新核算征收稅金，并且遵循多退少補(bǔ)的原則。

（1）在取得預(yù)售收入的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照一定的比例預(yù)繳土地增值稅。具體的處理過(guò)程為：先借記待攤費(fèi)用;再貸記應(yīng)交稅費(fèi);最后核算應(yīng)交土地增值稅，到了實(shí)際繳納稅款階段，借記應(yīng)交稅費(fèi)，貸記銀行存款。

（2）當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，如果符合收入確認(rèn)條件，則按照當(dāng)期的結(jié)算收入和成本的計(jì)算方式來(lái)進(jìn)行，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加--土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用--預(yù)繳土地增值稅”

（3）當(dāng)項(xiàng)目辦理結(jié)算后清算土地增值稅時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)合理調(diào)整前期的土地增值稅款和計(jì)提的增值稅費(fèi)，稅務(wù)局簽發(fā)增值稅清算報(bào)告后，有明確的清算金額，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加--土地增值稅”待攤費(fèi)用-預(yù)繳土地增值稅”。貸記“應(yīng)繳會(huì)費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅”在進(jìn)行補(bǔ)交時(shí)，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)--前期積累已預(yù)繳的土地增值稅款”。

三、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理及稅收管理策略

（1）利用稅收臨界點(diǎn)，做好納稅籌劃工作

在稅收政策中，將稅收標(biāo)準(zhǔn)劃分為了多個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)中的稅收對(duì)象不同，稅率也存在一定的差異。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，應(yīng)將稅收標(biāo)準(zhǔn)考慮在內(nèi)，不得過(guò)于追求眼前的經(jīng)濟(jì)收益，而忽視稅負(fù)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)水平的影響。企業(yè)的會(huì)計(jì)人員應(yīng)對(duì)各個(gè)等級(jí)的臨界點(diǎn)進(jìn)行全面認(rèn)識(shí)，在開(kāi)展會(huì)計(jì)處理工作時(shí)，可通過(guò)前期核算，將其控制在享有優(yōu)惠政策的臨界點(diǎn)范圍內(nèi)，當(dāng)優(yōu)惠政策與收入之間的關(guān)系并不明顯時(shí)，可以針對(duì)兩種會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行分別核算，對(duì)比兩個(gè)處理方案的經(jīng)濟(jì)效益，擇優(yōu)選擇處理方法。在進(jìn)行臨界點(diǎn)控制時(shí)，一般會(huì)將裝修費(fèi)用和費(fèi)用轉(zhuǎn)移手段作為扣除項(xiàng)目資金的重要手段。但在此過(guò)程中，應(yīng)將扣除的部分資金控制在小范圍內(nèi)，以免觸及稅收法律，帶來(lái)嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在進(jìn)行一切會(huì)計(jì)處理工作和納稅籌劃工作時(shí)，均需要將守法作為基本的工作準(zhǔn)則，不得出現(xiàn)知法犯法，有違法規(guī)的現(xiàn)象。此外，在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理與納稅籌劃的過(guò)程中，也應(yīng)認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重要影響作用，有效規(guī)范會(huì)計(jì)處理行為和納稅籌劃行為，遵循相關(guān)的處理原則和規(guī)范，嚴(yán)格履行稅收法律，保障會(huì)計(jì)處理的合法性與合理性。

（2）借助優(yōu)惠政策，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)

優(yōu)惠政策指的是，在滿足稅收要求的情況下即可享有的政策，具有一定的針對(duì)性，本意是扶持那些發(fā)展緩慢的企業(yè)，維系經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡，而在企業(yè)稅負(fù)逐漸增大的情況下，部分企業(yè)希望通過(guò)改變經(jīng)營(yíng)模式或者調(diào)整會(huì)計(jì)處理方法來(lái)享有優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減負(fù)的目的。近年來(lái)，國(guó)家提高了對(duì)房地產(chǎn)增值稅收的重視程度，出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，在準(zhǔn)確核算增值額的基礎(chǔ)上，通過(guò)合理調(diào)整增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)繳納的優(yōu)惠，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。此外，企業(yè)還應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和國(guó)家相關(guān)的法規(guī)政策來(lái)制定稅收籌劃方案，盡量實(shí)現(xiàn)總稅收最低。對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來(lái)分配，雙方中一方負(fù)責(zé)資金，另一方負(fù)責(zé)土地。對(duì)于這種形式的合作，企業(yè)可以暫時(shí)減免土地增值稅，使雙方企業(yè)以較低的成本取得房地產(chǎn)，有利于雙方的合作共贏。對(duì)于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費(fèi)，而且代建房的營(yíng)業(yè)稅率只有3%，所以代建房是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)很好的選擇。

（3）其他處理方式

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)確定項(xiàng)目的核算方式，即分開(kāi)核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開(kāi)核算時(shí)，能夠享受到的增值額小于扣除項(xiàng)目金額之和的20%的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)管理基;金、公建維修基金、公共設(shè)施尚未建造的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、出包工程還沒(méi)有辦理最終結(jié)算的都屬于稅法允許的三項(xiàng)預(yù)提項(xiàng)目，利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)納稅優(yōu)惠。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，在營(yíng)銷(xiāo)和稅收方面均存在一定的差異，就土地增值稅而言，其他行業(yè)很少涉及，在當(dāng)前的稅方式影響下，房地產(chǎn)行業(yè)需要面臨更大的稅收壓力，致使行業(yè)發(fā)展受到一定限制影響。在此種發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)中立足，占據(jù)更好的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，就必須認(rèn)清當(dāng)前的稅收環(huán)境，并且結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際，對(duì)會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行調(diào)整，使其快速適應(yīng)當(dāng)前的稅收環(huán)境。會(huì)計(jì)處理的主要目的是，通過(guò)調(diào)整核算方式來(lái)享有國(guó)家優(yōu)惠政策，在不違背法律的前提下，延長(zhǎng)納稅時(shí)間或者降低稅率，減輕企業(yè)稅負(fù)，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。此外，還應(yīng)注重稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理工作，有效提升風(fēng)險(xiǎn)防御能力，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響。

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