房地產行業土地增值稅會計處理的探究

王紅巖

摘 要：房地產行業的快速發展，有效帶動了我國的總體經濟發展水平，在此基礎上，我國也對土地增值稅給予了一定的重視。土地增值稅的提出最早是在1994年，此后根據我國社會的發展形式又做出了多次調整，發展至06年，對于增值稅的征收方式做出了有效的調整，由最初的清算征收法，轉變為超率累進核算方式，這種征收方式的轉變必定會對房地產行業的發展帶來一定程度的影響。房地產行業要想取得長足發展，就必須快速適應新的發展環境，有效轉變會計處理方法，使其能夠享有應有的優惠政策。文中，就對會計處理的相關對策展開研究。

關鍵詞：房地產;土地增值稅;會計處理

土地增值稅作為國家財政收入的重要組成部分，在開展稅收管理工作時，還需要起到一定的經濟調節作用。為了實現經濟結構的優化發展，在特定的時期，需要通過調整稅收政策的方式來整合經濟結構，在一段時間內房地產行業呈現出高速的發展狀態，雖然在一定程度上帶動了我國的總體經濟發展水平，但對于市場經濟的可持續發展十分不利。在此種狀況下，國家對土地增值稅的政策內容做出了整改，有望平衡市場經濟結構。而此時，房地產企業的會計處理工作就成為關系企業發展的重要內容。

一、房地產行業土地增值稅對會計處理的影響和要求

（1）房地產行業土地增值稅對會計處理的影響

在我國的經濟結構中，房地產行業占據重要的經濟地位，由房地產行業產生的稅款可有效補充國庫，為一些建設項目和科研項目提供有力的資金支持，這也很大程度上提升了我國的總體發展實力。從現行的稅收政策來看，是將超額累進作為主要稅款核算方式，表現出了高稅率的現象。而同時也限制了房地產行業的經濟發展進程，合理選用會計處理方式，做好稅收籌劃工作來降低稅負已經成為房地產企業所面臨的重點研究課題。希望通過稅收籌劃工作來減少企業的稅收成本投入，保障有更多的流動資金用于投資和生產，從而提升房地產企業的經濟發展水平。此外，規避稅務風險和延長納稅時間也是各個企業所面臨的重點難題。

（2）房地產行業土地增值稅對會計處理的要求

部分企業將1%-3%的比例作為預征率，在項目完成后，可使納稅時間得以有效延長，這對于企業發展來說具有積極意義，可以有效減輕企業的稅收負擔。另外，要求企業的會計人員應深刻理解房地產行業土地增值稅的重要政策內容，正確解讀其中的優惠政策和條例，確保通過有效的會計處理工作，可在法律允許的范疇內，對企業經營模式進行調整，使其具備優惠政策的條件要求，從而達成減輕稅收負擔的目的。除上述內容，企業會計人員和管理人員均需要具備較強的風險意識，會計人員需要具備基本的風險識別能力，能夠結合企業發展實際和市場發展形式，做出合理的工作安排，降低風險發生率，保障房地產行業的健康發展。

二、會計處理的主要內容

對于房地產企業來說，土地增值稅是重要的稅收內容，相對來說稅率較大，對企業的經濟效益影響也較大。為了降低土地稅負對企業發展的影響，應從會計處理的角度入手，采取合理的會計核算方法。從會計核算的層面分析，其主要稅收特點表現為：權責發生受到稅收成本計算的直接影響;土地增值稅核算時，涉及到的賬目細則較多，需要根據相關的稅收規范，分別設置賬戶，最后對這些賬戶信息進行一一核對，并且細致核算稅款。在一些大型的房地產企業中，還存在多個建設項目同期開展的現象，為了確保稅務核算的準確性，降低稅務管理風險，應對各個項目內容實行分別管理，且對其相關的稅費設立專門的賬戶。房地產行業的特殊性決定了其在進行經營銷售時存在預售的現象，相關的稅收政策中針對此類經營現象給出了明確的規定，即在預售收入期間，需要以一定的比例進行稅務征收，而在項目全部完工，結清后續款項時，還需要根據實際銷售金額重新核算征收稅金，并且遵循多退少補的原則。

（1）在取得預售收入的情況下，房地產企業應該按照一定的比例預繳土地增值稅。具體的處理過程為：先借記待攤費用;再貸記應交稅費;最后核算應交土地增值稅，到了實際繳納稅款階段，借記應交稅費，貸記銀行存款。

（2）當建設項目竣工驗收合格后，如果符合收入確認條件，則按照當期的結算收入和成本的計算方式來進行，借記“營業稅金及附加--土地增值稅”，貸記“待攤費用--預繳土地增值稅”

（3）當項目辦理結算后清算土地增值稅時，要根據實際情況來合理調整前期的土地增值稅款和計提的增值稅費，稅務局簽發增值稅清算報告后，有明確的清算金額，借記“營業稅金及附加--土地增值稅”待攤費用-預繳土地增值稅”。貸記“應繳會費--應交土地增值稅”在進行補交時，應借記“應交稅費--前期積累已預繳的土地增值稅款”。

三、房地產行業土地增值稅的會計處理及稅收管理策略

（1）利用稅收臨界點，做好納稅籌劃工作

在稅收政策中，將稅收標準劃分為了多個等級，每個等級中的稅收對象不同，稅率也存在一定的差異。房地產企業在進行經營活動中，應將稅收標準考慮在內，不得過于追求眼前的經濟收益，而忽視稅負對企業經濟水平的影響。企業的會計人員應對各個等級的臨界點進行全面認識，在開展會計處理工作時，可通過前期核算，將其控制在享有優惠政策的臨界點范圍內，當優惠政策與收入之間的關系并不明顯時，可以針對兩種會計處理方法進行分別核算，對比兩個處理方案的經濟效益，擇優選擇處理方法。在進行臨界點控制時，一般會將裝修費用和費用轉移手段作為扣除項目資金的重要手段。但在此過程中，應將扣除的部分資金控制在小范圍內，以免觸及稅收法律，帶來嚴重的稅務風險問題，在進行一切會計處理工作和納稅籌劃工作時，均需要將守法作為基本的工作準則，不得出現知法犯法，有違法規的現象。此外，在進行會計處理與納稅籌劃的過程中，也應認識到風險問題的重要影響作用，有效規范會計處理行為和納稅籌劃行為，遵循相關的處理原則和規范，嚴格履行稅收法律，保障會計處理的合法性與合理性。

（2）借助優惠政策，降低企業稅收負擔

優惠政策指的是，在滿足稅收要求的情況下即可享有的政策，具有一定的針對性，本意是扶持那些發展緩慢的企業，維系經濟發展平衡，而在企業稅負逐漸增大的情況下，部分企業希望通過改變經營模式或者調整會計處理方法來享有優惠政策，實現減負的目的。近年來，國家提高了對房地產增值稅收的重視程度，出臺了一系列稅收優惠政策。房地產企業應充分利用國家稅收優惠政策進行稅收籌劃，在準確核算增值額的基礎上，通過合理調整增值額與扣除項目金額的比例，實現稅費繳納的優惠，減輕企業的納稅負擔。此外，企業還應結合企業實際情況和國家相關的法規政策來制定稅收籌劃方案，盡量實現總稅收最低。對于合作開發房地產的稅收優惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來分配，雙方中一方負責資金，另一方負責土地。對于這種形式的合作，企業可以暫時減免土地增值稅，使雙方企業以較低的成本取得房地產，有利于雙方的合作共贏。對于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費，而且代建房的營業稅率只有3%，所以代建房是房地產企業開發的一個很好的選擇。

（3）其他處理方式

根據項目的實際情況來確定項目的核算方式，即分開核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開核算時，能夠享受到的增值額小于扣除項目金額之和的20%的稅收優惠政策。物業管理基;金、公建維修基金、公共設施尚未建造的報批報建費用、出包工程還沒有辦理最終結算的都屬于稅法允許的三項預提項目，利用預提費用的稅前扣除政策，有利于企業實現納稅優惠。

四、結語

房地產行業與其他行業相比，在營銷和稅收方面均存在一定的差異，就土地增值稅而言，其他行業很少涉及，在當前的稅方式影響下，房地產行業需要面臨更大的稅收壓力，致使行業發展受到一定限制影響。在此種發展環境下，房地產企業要想在市場中立足，占據更好的發展優勢，就必須認清當前的稅收環境，并且結合企業發展實際，對會計處理方法進行調整，使其快速適應當前的稅收環境。會計處理的主要目的是，通過調整核算方式來享有國家優惠政策，在不違背法律的前提下，延長納稅時間或者降低稅率，減輕企業稅負，這對于促進房地產行業的長期穩定發展具有積極意義。此外，還應注重稅收風險的管理工作，有效提升風險防御能力，降低稅務風險對企業發展的影響。

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