城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)和控制

彭陽

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，全國各地區(qū)的城鎮(zhèn)化速度越來越快，每個(gè)城市都在大搞建設(shè)，城市的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。在這個(gè)過程中，城市的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，城市規(guī)劃也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了方向，因此城市規(guī)劃的對(duì)于城市的建設(shè)具有意義重大。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系進(jìn)行了深入的分析，從而得出城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)和控制作用。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 引導(dǎo) 控制

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)概述

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)速度越來越快，為了能夠使新建的城市發(fā)揮最大的城市化功能，在建設(shè)城市前需要進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的城市規(guī)劃工作。而所謂城市規(guī)劃就是指國家有關(guān)部門根據(jù)城市目前發(fā)展的經(jīng)濟(jì)情況，再結(jié)合城市的發(fā)展規(guī)劃布局、城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)目標(biāo)、生態(tài)環(huán)境的發(fā)展目標(biāo)而制定的前瞻性、全方位的戰(zhàn)略性計(jì)劃。科學(xué)的城市規(guī)劃不但可以使城市能夠?yàn)樯钤诔鞘兄械木用裉峁┝己玫纳姝h(huán)境和適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市空間，而且還能夠持續(xù)適應(yīng)未來幾十年城市的發(fā)展變化。也就是說進(jìn)行科學(xué)的城市規(guī)劃能夠在未來幾十年為廣大居民提供和諧、宜居的城市空間，而且具有可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)。因此城市規(guī)劃為城市建設(shè)提供了明確的方向，城市建設(shè)者不僅可以根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行城市建設(shè)，而且也可以從總體布局角度建設(shè)一個(gè)資源節(jié)約型綠色可持續(xù)發(fā)展性的城市。

房地產(chǎn)開發(fā)是指一些大型的房地產(chǎn)公司為了獲得盈利，根據(jù)當(dāng)前人們對(duì)購房的需求量和城市的規(guī)劃要求，合理制定的對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，在土地上進(jìn)行工民建施工，對(duì)于城市規(guī)劃來說，房地產(chǎn)開發(fā)可以將城市規(guī)劃的某些設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。另外房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程也是根據(jù)政府的總體規(guī)劃框架內(nèi)進(jìn)行的，具體來說它包含工程立項(xiàng)、房屋建設(shè)、土地開發(fā)、工程竣工驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、交付使用以及后期的日常物業(yè)管理等全過程，房地產(chǎn)開發(fā)不僅能使開發(fā)商取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且能給廣大購房者提供他們所需要的商品，并且房地產(chǎn)開發(fā)還實(shí)施了城市規(guī)劃的總體路徑，使城市規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，為構(gòu)建成城市生態(tài)系統(tǒng)提供了幫助。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

（一）城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)范和管制作用

在城市建設(shè)過程中，政府從總體上規(guī)劃布局，對(duì)城市的發(fā)展前景進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)城市內(nèi)的土地的具體使用原則進(jìn)行了規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在城市規(guī)劃的框架下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)工作，因此城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)范和管理的作用。在具體的實(shí)踐中由于房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，企業(yè)為了獲得更大的利益，在具體的開發(fā)過程中往往會(huì)不遵循城市的具體規(guī)劃，或者對(duì)城市規(guī)劃的總體要求有所改動(dòng)，這就會(huì)造成城市的整體功能出現(xiàn)漏洞，也就是城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間產(chǎn)生矛盾，有的可能影響城市的交通出行，有的則可能對(duì)城市的某些功能產(chǎn)生影響。政府的相關(guān)部門必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行嚴(yán)格管理。例如在我國近些年很多城市地鐵越來越普及，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中很多房地產(chǎn)開發(fā)商愿意在地鐵周圍進(jìn)行開發(fā)，因?yàn)榈罔F周圍的房價(jià)一直居高不下，房子的銷量一直供不應(yīng)求。但是如果在地鐵周圍過度開發(fā)，不僅會(huì)給地鐵的使用功能造成不良影響，對(duì)市民乘坐地鐵帶來不便，而且還會(huì)給城市的整體布局產(chǎn)生不和諧，因此如果房地產(chǎn)的開發(fā)違背城市的總體規(guī)劃，我們的政府有關(guān)部門就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)提出制止，如果已經(jīng)在建設(shè)當(dāng)中，有關(guān)部門則會(huì)責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)商拆除違建，恢復(fù)原來的狀態(tài)。

（二）地產(chǎn)開發(fā)能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃提供反饋信息

在城市建設(shè)過程中，政府的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)確定了大致的框架和方向。房地產(chǎn)的開發(fā)過程能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃提供反饋信息。具體來說，城市在具體規(guī)劃之前要進(jìn)行實(shí)地的勘察，根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來可能出現(xiàn)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行規(guī)劃，根據(jù)城市的人口、商業(yè)、工業(yè)、學(xué)校、娛樂設(shè)施等進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。房地產(chǎn)公司開發(fā)的過程就是將政府的具體規(guī)劃落實(shí)到城市當(dāng)中，因此在具體的落實(shí)過程中可以為城市規(guī)劃反饋很多有用的信息，可以發(fā)現(xiàn)其中的不足，為以后的城市建設(shè)提供可貴的資料，而且房地產(chǎn)開發(fā)過程也是檢測城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)情況，為將來制定城市宏觀調(diào)控政策提供依據(jù)。目前我國很多城市受市場經(jīng)濟(jì)的影響，當(dāng)?shù)卣疄榱俗非驡DP值，在規(guī)劃時(shí)有很多不合理的地方，例如土地資源浪費(fèi)，個(gè)別地方甚至出現(xiàn)“鬼城”的現(xiàn)象，這就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)步伐與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，因此在城市規(guī)劃過程中一定要科學(xué)合理，通過房地產(chǎn)開發(fā)過程中及時(shí)反饋的信息進(jìn)行調(diào)整。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)檢驗(yàn)城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)是越來越活躍，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，為城市的整體發(fā)展提供了助力，同時(shí)也有效滿足了城市市民工作和生活的發(fā)展需求，而政府在制定城市規(guī)劃總體目標(biāo)具有很強(qiáng)的前瞻性，要實(shí)現(xiàn)這一總體規(guī)劃目標(biāo)就需要經(jīng)過很長一段時(shí)間，城市建設(shè)才能體現(xiàn)應(yīng)有的目標(biāo)功能。房地產(chǎn)開發(fā)屬于階段性目標(biāo)，它具有周期短，通過房地產(chǎn)開發(fā)來檢驗(yàn)城市規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是否出現(xiàn)偏差，如果有偏差可以及時(shí)進(jìn)行改正。另外鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)，也是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)增長的有效方式，可以加塊城市資金的流通，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速增長。

三、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)和控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃

在城市建設(shè)中，城市規(guī)劃師是城市建設(shè)的總布局，而房地產(chǎn)開發(fā)則是城市，建設(shè)布局中的分布局。因此房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際上是為城市建設(shè)服務(wù)的，其開發(fā)的過程要符合城市建設(shè)總體布局的具體要求。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要接受城市規(guī)劃的管理，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，不能為了個(gè)人利益而做出有悖于城市規(guī)劃總體布局的行為。例如呼和浩特回民區(qū)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，所有的住宅、商業(yè)的建筑風(fēng)格都是回族風(fēng)格，房地產(chǎn)開發(fā)商不能隨意改動(dòng)商業(yè)或住宅的建筑風(fēng)格，尤其是在一些具體細(xì)節(jié)更不能做隨意更改，因?yàn)槊恳粋€(gè)花紋每一個(gè)圖案都代表著一個(gè)民族的符號(hào)，在開發(fā)過程中要尊重少數(shù)民族的風(fēng)俗習(xí)慣。因此在建設(shè)當(dāng)中要開發(fā)商要堅(jiān)決執(zhí)行城市規(guī)劃中的具體要求，按照回族的民族文化風(fēng)格建設(shè)。

（二）城市規(guī)劃的不同分類對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的引導(dǎo)和控制作用

在城市的建設(shè)當(dāng)中，政府在制定城市規(guī)劃時(shí)需要制定多層次的規(guī)劃，每個(gè)層次的規(guī)劃都有相對(duì)應(yīng)的規(guī)范和內(nèi)容。具體來說：分為總體布局規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃以及針對(duì)城市的不同區(qū)域制定的詳細(xì)規(guī)劃。在城市的總體規(guī)劃當(dāng)中政府會(huì)對(duì)城市中的地段和功能做出具體的規(guī)定，例如商品房、居民區(qū)、公園以及馬路的區(qū)域和功能做出規(guī)定。通過這這些規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商就可以清楚的知道自己開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模大小、開發(fā)周期以及開發(fā)先后的順序。而在具體的詳細(xì)規(guī)劃當(dāng)中會(huì)對(duì)居民區(qū)、片區(qū)的用地范圍以及能夠容納的人口做出具體的要求，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行設(shè)計(jì)師需要依據(jù)政府詳細(xì)規(guī)劃數(shù)據(jù)進(jìn)行，一般情況下在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)都會(huì)嚴(yán)格遵循這些數(shù)據(jù)。同時(shí)商品房建設(shè)是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容之一，它在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的所占比例最大，在政府的詳細(xì)規(guī)劃中也會(huì)對(duì)商品房的地段和功能進(jìn)行明確的界定，然后開發(fā)商根據(jù)政府的具體要求進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，并根據(jù)商品房的建設(shè)規(guī)模大小，對(duì)周圍的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)需要符合城市發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展

隨著環(huán)境問題的日益突出，國家和各級(jí)政府對(duì)城市的環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展越來越重視，我們的中央政府也提出貫徹科學(xué)發(fā)展觀實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展，而建設(shè)海綿城市、綠色環(huán)保工程項(xiàng)目也在我國已經(jīng)進(jìn)行了實(shí)驗(yàn)，并且許多地方應(yīng)用取得了成功，城市規(guī)劃中房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市的發(fā)展要求，要實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。開發(fā)過程中必須以保護(hù)環(huán)境為基礎(chǔ)，加大城市的綠化面積，提高城市的濕地占比，這些要求已成為現(xiàn)在城市建設(shè)的重要標(biāo)準(zhǔn)。另外在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)房地產(chǎn)的綠化工程材料的選擇要以保護(hù)環(huán)境為前提，堅(jiān)決執(zhí)行政府的整體規(guī)劃，從而建設(shè)綠色可持續(xù)發(fā)展的城市。

四、結(jié)束語

總之，城市的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)具有重要的引導(dǎo)和控制作用，政府的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)指明了方向、確定大的框架，房地產(chǎn)的開發(fā)不僅可以檢驗(yàn)城市規(guī)劃的局部是否合理，還可以將城市規(guī)劃變?yōu)榫唧w實(shí)物，從而促進(jìn)城市大建設(shè)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)不但要符合城市的規(guī)劃，而且還要符合城市的發(fā)展要求，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。