解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)及應(yīng)對(duì)措施

楊青芳

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展繁榮，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，也為現(xiàn)代化建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在國(guó)家財(cái)政稅收數(shù)額中，房地產(chǎn)行業(yè)繳納稅收占比20%以上，是提升我國(guó)稅收收入的關(guān)鍵行業(yè)。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)存在諸多問題，導(dǎo)致出現(xiàn)了偷稅漏稅等違法行為，嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)家利益，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。因此，審計(jì)工作受到國(guó)家相關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同關(guān)注。本文將通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)的誤區(qū)，探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)的應(yīng)對(duì)措施，為審計(jì)工作提供參考與建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);審計(jì)誤區(qū);應(yīng)對(duì)措施

現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的契機(jī)，同時(shí)在新時(shí)期發(fā)展中也面臨著較多的挑戰(zhàn)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃性較強(qiáng)，而且存在較高的投資金額，這就給審計(jì)工作帶來了一定的困難。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作的管理，不僅能夠防止違法違規(guī)行為的出現(xiàn)，而且有助于促進(jìn)財(cái)政稅收的增長(zhǎng)，避免國(guó)家利益受到損害。房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)內(nèi)容較為繁雜，而且存在較多的核算環(huán)節(jié)，這就要求審計(jì)人員能夠針對(duì)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，提升審計(jì)效率的同時(shí)，能夠切實(shí)保障審計(jì)的科學(xué)性與合法性。尤其是當(dāng)前審計(jì)工作中存在的利潤(rùn)操控、漏稅和虛設(shè)資產(chǎn)與投資成本等問題，嚴(yán)重影響了審計(jì)工作的順利進(jìn)行，導(dǎo)致審計(jì)工作缺乏規(guī)范性與系統(tǒng)性。因此，需要針對(duì)上述審計(jì)誤區(qū)制定有效的解決方案。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)的誤區(qū)

（一）利潤(rùn)操控

首先，當(dāng)預(yù)收房款滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件時(shí)，存在長(zhǎng)期掛賬問題。在確認(rèn)銷售商品資金收入時(shí)，應(yīng)該保障將商品所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方，對(duì)于商品管理權(quán)與所有權(quán)，企業(yè)不能夠繼續(xù)保留。此外，企業(yè)對(duì)于已售商品無法再進(jìn)行控制，保障企業(yè)中相關(guān)資金利潤(rùn)的流人，最中完成對(duì)于成本和利潤(rùn)的審計(jì)。完成商品房的竣工驗(yàn)收和商品交付與使用手續(xù)后，對(duì)于主營(yíng)業(yè)務(wù)的成本、稅金、收入和利潤(rùn)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的真實(shí)反映。但是，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為調(diào)節(jié)竣工結(jié)算，未能及時(shí)處理相關(guān)竣工結(jié)算手續(xù)，導(dǎo)致利潤(rùn)被操控的現(xiàn)象出現(xiàn)。這種利潤(rùn)操控的違法違規(guī)行為，不僅給審計(jì)工作造成了阻礙，而且不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

其次，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞實(shí)際收入，設(shè)置小金庫(kù)，導(dǎo)致審計(jì)工作陷入困境。自行開發(fā)業(yè)務(wù)、委托代理建設(shè)業(yè)務(wù)和合資經(jīng)營(yíng)開發(fā)業(yè)務(wù)、商品房屋代收與出租業(yè)務(wù)的共存，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)。由于我國(guó)對(duì)于上述業(yè)務(wù)的管理制度不健全，因此導(dǎo)致其操作空間較大。在建設(shè)開發(fā)投資比例分配的合資商品房屋時(shí)，未能夠?qū)Ψ峙洚a(chǎn)品進(jìn)行入賬，導(dǎo)致正式資金收入中不包含相應(yīng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)。與此同時(shí)，在開展委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，代建工程資金也存在不入賬的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致小金庫(kù)的出現(xiàn)。上述問題也是限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作順利進(jìn)行的主要原因。

（二）偷稅漏稅

由于房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的利潤(rùn)，因此需要交納的稅收金額也較高。但是在計(jì)算稅金過程中存在一定的復(fù)雜性，需要涉及的種類繁雜，給了不法企業(yè)可乘之機(jī)，導(dǎo)致偷稅漏稅問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅方法較多，比如以《倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存合同》代替《房屋租賃合同》，以隱瞞房租實(shí)際收入;偽造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際成本;在正常保障范圍內(nèi)排除代收房屋出租收入等等。這些偷稅漏稅的行為是阻礙企業(yè)審計(jì)工作開展的主要問題，不僅影響了行業(yè)的健康發(fā)展，而且損害國(guó)家利益。

（三）虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本

如果沒有進(jìn)行土地交易的公開競(jìng)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)以違規(guī)手段占得土地，在土地使用權(quán)中記錄實(shí)際支付金額。進(jìn)而轉(zhuǎn)變土地用途，在價(jià)值評(píng)估中以商業(yè)規(guī)劃用途的方式開展，實(shí)現(xiàn)無形投資資產(chǎn)和成本的創(chuàng)設(shè)。

（四）工作人員素質(zhì)較低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作人員的綜合素質(zhì)較低，也會(huì)限制審計(jì)工作的順利開展。審計(jì)人員沒有意識(shí)到自身工作的重要意義，導(dǎo)致工作中出現(xiàn)態(tài)度散漫等問題，使得審計(jì)工作的規(guī)范性與系統(tǒng)性缺失。對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程、相關(guān)法律法規(guī)和稅款繳納制度等不明確，導(dǎo)致工作專業(yè)性降低。沒有對(duì)指標(biāo)股算法和近似匡算法等計(jì)算方法進(jìn)行熟練掌握，導(dǎo)致在審計(jì)中存在較大的誤差，不利于審計(jì)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)的應(yīng)對(duì)措施

（一）合理避稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到偷稅偷稅和合理避稅之間的區(qū)別，通過統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)稅收，實(shí)現(xiàn)合理避稅，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的節(jié)稅，應(yīng)該設(shè)立相應(yīng)的核算部門，并保持部門的獨(dú)立性。對(duì)于稅收工作的專業(yè)管理，不僅能夠減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而且有助于提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理

對(duì)于企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)的有效管理，是避免審計(jì)誤區(qū)的有效途徑，也是提升管理工作規(guī)范性的主要措施。為此，需要建立健全資產(chǎn)管理責(zé)任制度，在日常工作中明確落實(shí)制度要求，對(duì)于管理人員的工作任務(wù)進(jìn)行細(xì)致劃分。為了明確管理負(fù)責(zé)人員的工作責(zé)任與義務(wù)，需要建立針對(duì)性責(zé)任機(jī)制，避免工作中出現(xiàn)責(zé)任不清的問題。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)設(shè)備的管理，制定符合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的統(tǒng)一編號(hào)管理制度，為審查工作奠定基礎(chǔ)。提升內(nèi)部工作流程的規(guī)范性與系統(tǒng)性，嚴(yán)厲處罰工作中的違法違規(guī)行為，使每一位工作人員提高警惕，明確審計(jì)工作的重要意義。這就需要建立完善的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)良的工作人員進(jìn)行物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)其工作積極性與主動(dòng)性的同時(shí)，為其他人員和部門樹立良好榜樣，在內(nèi)部形成良性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

（三）完善核算工作體系

促進(jìn)核算工作體系的建立健全，為會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作的開展提供保障，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算能力的同時(shí)，降低外部風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展造成的影響。以會(huì)計(jì)法的相關(guān)規(guī)定及要求為基礎(chǔ)，完善會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作流程與內(nèi)容。在審計(jì)中采用有效的外調(diào)方法和實(shí)地核算，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，提升納稅資料的完整性與準(zhǔn)確性。對(duì)于相關(guān)證件進(jìn)行整理和保存，比如低價(jià)表、土地使用許可證和費(fèi)用估算資料等，對(duì)售賣合同和施工日志等進(jìn)行分析與查閱，保障補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)成本符合相關(guān)規(guī)定的要求。

（四）提升審計(jì)人員能力

內(nèi)部審計(jì)工作受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視，只有加強(qiáng)人才的引進(jìn)與培養(yǎng)，才能夠提升審計(jì)流程與審計(jì)方法的規(guī)范性、科學(xué)性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以當(dāng)前審計(jì)工作的實(shí)際需求為前提，加大資金投入促進(jìn)審計(jì)人員綜合素養(yǎng)的提升。可以引進(jìn)高水平審計(jì)人才，加強(qiáng)對(duì)招聘制度的完善，確保其審計(jì)能力滿足企業(yè)審計(jì)工作要求。也可以對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，在提升其審計(jì)專業(yè)水平的同時(shí)，增強(qiáng)其職業(yè)道德素養(yǎng)，培養(yǎng)工作人員的職業(yè)奉獻(xiàn)精神和愛崗敬業(yè)精神，避免在工作中出現(xiàn)違法違規(guī)行為。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的收稅收入與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作密切相關(guān)，為了保障收稅的穩(wěn)定增長(zhǎng)，避免國(guó)家利益受到損害，應(yīng)該對(duì)企業(yè)審計(jì)工作進(jìn)行規(guī)范和約束。嚴(yán)格審查短期借款，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，保留開發(fā)成本和無形資產(chǎn)等原始報(bào)表。完善核算工作體系，加強(qiáng)內(nèi)部管理力度，在實(shí)現(xiàn)合理避稅的同時(shí)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。