我國不動產登記的現狀及發展趨勢

楊斌

[摘? ? 要] 不動產登記作為我國物權法的重要組成部分，在現代國家治理體系中發揮著重要作用。文章闡述了不動產登記的必要性與重大意義，分析了我國不動產登記的現狀以及存在的一些問題，并結合實際情況，探討了我國不動產登記制度未來的發展趨勢。法律健全化，登記專業化，平臺統一化，查詢便捷化將會逐漸一一實現，公民的合法權益將得到更好的保障。

[關鍵詞] 不動產;登記制度;現狀;發展趨勢

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 03. 070

[中圖分類號] D63? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2019）03- 0175- 03

1? ? ? 引? ? 言

隨著城市化水平的不斷提高，社會經濟快速發展，不動產交易越來越突出，因此不動產登記工作變得越來越重要。從廣義上講，不動產就是不能移動的資產，如房子、土地等。一般意義上所說的不動產是指實物形態的不動產土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物[1]。不動產不一定是實物形態的，如探礦權和采礦權[2]。不動產登記又可稱為不動產物權登記，是我國物權法中的重要制度，是權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。通過這種方式來確認和表現物權權屬情況，可以讓外界通過物權公示對其所有權產生認可，并明確歸屬者應承擔的責任。當登記的不動產權發生改變時，及時的記載并加以公開，就可以很好地明晰產權，避免產生不必要的糾紛[3]。

在不動產交易中，公開化的不動產信息可以使當事人在從事交易之前不必投入過多的精力和費用去調查對方當事人是否對轉讓的財產享有物權，或被轉讓的財產之上是否有負擔等情況[4]，既降低交易成本，又提高交易完成的速度。通過不動產登記中的審查機制，可以發現土地使用權的非法轉讓等問題，及時有效地處理交易過程中出現的違法行為。不動產登記制度的運行，可以讓有關部門掌握不動產權屬狀況，從宏觀上把控不動產交易市場，在一定程度上遏制“炒房”現象，實現國家行政監管與宏觀調控。

2? ? ? 我國不動產登記制度的現狀

我國的不動產登記制度最早可以追溯到民國時期，在當時主要為土地私有制服務。新中國建國初期也實施過不動產登記制度，之后中斷了三十多年，直到1990年才被恢復，但只是被當作一種行政管理手段，未作為不動產物權變動的公示手段。2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權法，該法設專節規定不動產登記制度，確立中國不動產登記的基本結構，標志著中國統一不動產登記制度的正式確立，為不動產登記法的制定提供了整體架構和思路。李克強總理在2013年11月20日召開的國務院常務會議中提出整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度。2014年11月，國務院頒布《不動產登記暫行條例》，明確建立不動產登記制度[5]。2015年3月，國土資源部發布關于做好不動產權籍調查工作的通知，統一不動產的權籍調查技術方案，青島、廈門、廣州、深圳等多個城市開始啟動不動產登記制度。截止到2018年6月，全國有335個地市、2 853個縣區共設立3 001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。

我國的不動產登記用于物權公示起步較晚，過多強調登記的行政管理功能，而忽視其公示功能，在一定程度上限制了登記制度的作用。在現行的法律中，涉及不動產登記的有《物權法》、《土地管理法》等，涉及的行政法規有《土地管理法實施條例》等，此外還有一些地方性法規、政策法規也有相關規定。有關的法律法規種類繁多，且存在相互重疊內容，缺乏統一的依據。《不動產登記暫行條例》于2014年頒布實施，目的在于實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據以及信息平臺四個方面的統一，但由于與該條例相配套實施的制度和法律不夠完善，使得其未能達到最好的實施效果。《條例》規定，將省級以上的不動產登記工作交由國土資源部門統籌，省級以下的則由政府的具體職能部門來負責，表明上下部門并不能完全統一協調，機構的整合力度還需進一步加強。

目前我國的不動產登記具有多層級、多部門的特點。從中央到地方，都設有不動產登記的機構，實行國家、省、市、縣4個級別的不動產登記層次;橫向來看，我國的不動產登記是由多個行政部門負責管理的，比如，林業的各種權力由林業部門管理，房屋的各種權利由房產部門管理，土地、礦業、漁業等也都應有相應的管理部門[6]。曾有近十個部門可以進行不動產登記，雖然充分與相關部門的職權相結合，但作為公示手段來說，過于分散的登記不利于登記機關的相互聯系，使得登記過程變得煩瑣，各類資料的系統性和完整性難以保障。各部門頒發的各類不動產登記證書樣式多元化，不利于體現政府統一登記的公信力。此外，分散登記對于不動產登記信息數據查詢系統的構建也帶來不小的難度，現有的查詢方式較為煩瑣，查找信息要耗費大量的精力。這些都充分說明我國的不動產登記信息還沒有“完全公開”，沒有達到真正的公示作用。

在工作人員配置上，日本的不動產登記人員要經過專業、嚴格的程序進行任命;德國的登記人員權限以及社會地位與法官相差無幾。而我國還缺少一套完整而嚴格的不動產登記人員的選拔機制，非專業人員比例較大。在實際的不動產登記中，工作人員水平良莠不齊，工作質量得不到最大保障，可能出現錯誤登記、遺漏登記、遺失登記、遺失登記資料、延遲登記等問題，將會給當事人帶來巨大的麻煩和損失。

3? ? ? 發展趨勢

國家政策的制定和落實是循序漸進的過程，自2014年以來，國家高度重視不動產登記工作，加大推進力度，各級部門積極響應，不動產登記逐漸走上正軌，針對還存在的一些問題，努力尋找最優解決辦法。在不斷的學習和摸索中，不動產登記工作將會實現法律健全化，登記專業化，平臺統一化，查詢公開化。

法律健全化。建立完善不動產登記法，對不動產物權登記的法律依據進行統一，是國際通行的做法。同時，在《不動產登記暫行條例》的基礎上，制定具體可行的實施細則，對不動產登記程序、登記機關的職權、登記權利種類、登記范圍、登記責任等具體內容做出詳細、規范、統一的實施細則，與國務院的行政法規相沖突的相關部門規章和地方性法規將進一步修改和完善。

登記專業化。登記的專業化主要包括登記機構專業化和工作人員專業化。實行分散登記是無法保障工作的專業性的，登記機關統一是社會進步的必然趨勢和結果[7]。將分散到多個部門的登記工作整合起來，設立專門的不動產登記部門，專業技術可以得到保障，也便于對登記工作的整體管理，提高辦事效率。同時，建立登記人員嚴格的考核任用機制，把登記人員業務培訓和專業化考核作為不動產登記工作的重要內容，打造業務能力強、人文素質高的專業化登記人員隊伍，保障當事人、利害關系人的不動產權益，從而提升不動產登記的公信力。

平臺統一化。將各級不動產登記納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，使國家、省、市、縣四層級具備統一的數據平臺、統一的操作軟件、統一的信息系統，登記信息可實時共享，實現相關登記信息與同級住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易信息的實時互通共享，是完善不動產登記查詢制度的重要基礎。

查詢便捷化。《不動產登記暫行條例》規定，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。隨著統一的不動產登記信息管理平臺建立與完善，查詢不動產登記信息也將會更加便捷。面向社會大眾的不動產登記信息查詢平臺逐漸向社會開放，有需求的單位或民眾可以登錄系統，查詢獲得不動產權利人的授權的不動產登記信息。

4? ? ? 結? ? 語

不動產物權對于公民行使其基本權利以及實現其在國家和社會中的安身立命，均具有基礎性作用。我國的不動產登記制度還存在一些不足，只有解決這些問題，才能促進不動產登記制度的完善，實現對相關權利人合法權益的有效保護。在不斷的進步和發展中，我國的不動產登記將會越來越規范，更好地為公民的權利提供基礎性保障。

主要參考文獻

[1]陳立.完善我國不動產登記制度的構想[D].泉州：華僑大學，2013.

[2]中國資產評估協會.資產評估[M].北京：經濟科學出版社，2012.

[3]姚虹.論不動產登記制度之完善[J].學術交流，2011（3）：59-62.

[4]周彬彬，物權法新論——一種法律經濟分析的觀點[M].北京：北京大學出版社，2012.

[5]郭學松.不動產統一登記制度探析[J].山東國土資源，2013，29（z1）：140-141，145.

[6]楊帆.淺析我國不動產登記制度[J].測繪與空間地理信息，2018，41（3）：178-180，183.

[7]洪江波.不動產登記制度存在的問題及解決對策[J].建材與裝飾，2018（8）：166.