房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃風險及防范

李玲麗

摘要：全面營改增背景下，增值稅成為了房地產開發企業中最為重要的稅種，在企業的納稅成本中，土地增值稅占據較大比重。出于納稅成本控制的理念，房地產企業大度在積極地進行著納稅籌劃，但其土地增值稅納稅籌劃相關工作開展中存在著一定風險。本文將對相關風險以及房地產開發企業在土地增值稅納稅籌劃風險應對上的不足進行分析，并就如何更好進行納稅籌劃風險的防范提出合理化建議。

關鍵詞：房地產;增值稅;納稅籌劃

稅務支出是房地產開發企業總成本體系中較為主要的一種構成，近幾年，國家層面對房地產行業發展進行了較大的調控，利潤獲取空間被不斷壓縮下，房地產開發企業需要在成本支出上進行更好控制。納稅籌劃已經成為了房地產開發企業進行納稅成本控制的首要選擇，但在土地增值稅納稅籌劃工作開展中，相關風險一直存在，正因如此，探尋出土地增值稅納稅籌劃工作開展中的風險防范性策略也十分必要。

一、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的主要風險

房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的風險與一般形式的納稅籌劃風險并無明顯差異，具體的風險類型包括核算風險、政策性風險和成本風險。其中核算風險的產生會加劇一般性稅務工作的壓力，成本風險的產生會導致納稅籌劃工作的正向影響與價值無法充分發揮，納稅籌劃工作開展反而會導致管理費用增加。而政策性風險下的法律風險一旦產生，房地產企業往往需要遭受巨大的直接與間接性損失。可以看出，納稅籌劃雖然具有很多正向價值，但這些價值與功能的發揮需要以相關風險的防范、規避為大前提，納稅籌劃風險防范自然也變得十分必要和重要。

二、土地增值稅納稅籌劃風險應對中存在的不足

（一）納稅籌劃風險意識淡薄

很多房地產開發企業雖然在積極地進行土地增值稅相關納稅籌劃，但并沒有對納稅籌劃風險防范事宜給予足夠關注，風險防范意識無法在納稅籌劃相關工作開展中得到較好融入后，納稅籌劃風險爆發的可能性也相對較高。也有部分房地產企業雖然針對納稅籌劃風險進行了防范，但納稅籌劃常態化進行中，風險防范意識會出現一定程度松懈，這也為相關風險的產生埋下了伏筆。房地產開發企業，財務管理部門以及納稅籌劃工作開展主體對于風險防范事宜缺乏足夠認識和重視下，納稅籌劃風險防范機制更是遲遲無法形成，納稅籌劃風險防范工作在開展上也無法取得較好成效。

（二）會計核算制度規范性較低

會計核算是納稅籌劃乃至企業稅務工作開展中的基礎，一定意義上來說，會計核算能力高低與否會對稅務工作整體開展產生十分直接的影響。但現階段，很多房地產開發其中會計核算工作在開展上的規范性程度明顯不足，特別是在那些業務范圍相對較廣的集團性企業中，會計核算的壓力相對較大，核算結果的準確性也很難得到保障。不僅如此，很多房地產開發企業中會計核算制度本身并不規范，這一狀態下，納稅籌劃中對四級30%～60%超率累進稅率的確定便會變得十分困難。一旦會計核算上出現錯誤且這種錯誤傳導至納稅籌劃工作開展中，納稅籌劃風險便會順勢產生。

（三）對政策法規的研讀不足

任何企業在進行納稅籌劃時都需要遵循合法性的基本原則，即納稅籌劃需要在法律允許的框架內進行并與相關法律及政策法規的要求保持一致。房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃中，部分納稅籌劃工作開展主體雖然具有專業的財務知識與稅務知識，其能夠對一般性納稅籌劃工作開展予以較好處理。但其在政策法規上的研讀能力有明顯不足，中小型房地產企業甚至會處于短期利益來進行過度的納稅籌劃嘗試。缺乏對納稅籌劃相關政策法規的研讀、了解與尊重時，納稅籌劃的政策性風險便很容易產生，這也會嚴重威脅到房地產開發企業的正常發展。

（四）納稅籌劃思路不明晰

房地產開發企業在納稅籌劃上的思路并不清晰也是其在相關風險防范上存在一種不足，且這種不足也很很容易導致具體風險的產生。一般來說，基于收入進行納稅籌劃以及基于開發成本進行納稅籌劃都較為可行，但在具體的納稅籌劃工作開展中，很多納稅籌劃工作人員對于如何進行具體思路的明確及選用較為茫然，在單一的項目開發與建設之中往往也會基于不同的納稅籌劃思路開展對用工作。這一情形下，納稅籌劃更加像是一種不合法的“偷稅漏稅”行為，但房地產開發企業由于納稅籌劃思路上的不明確，很難對這一具體狀況進行及時改正與調整，這也導致相關風險極有可能產生。

三、有效進行土地增值稅納稅籌劃風險防范的對策

（一）提升納稅籌劃工作開展風險防范意識

在土地增值稅這一主要應稅稅種的納稅籌劃工作開展中，房地產開發企業，財務管理部門以及納稅籌劃工作開展實際負責人都要具備較強的風險防范意識。具體來說，房地產開發企業可以效仿萬科、綠地集團這樣行業內優秀企業的做法，這兩大著名地產商在已經基于內部控制視角進行了納稅籌劃風險防范部門的確立，并專門對納稅籌劃風險因素進行感知，排查和消除。一般規模的房地產開發企業可以結合自身需要，進行納稅籌劃制度建設，并將風險防范意識較好融入到基礎性制度之中，通過制度的指導與規范性功能發揮，增強相關主體在納稅籌劃工作開展中的風險防范意識和主觀能動性。

（二）加強會計核算制度建設

無論是出于納稅籌劃風險防范亦或是提升財務管理能力的目的，房地產企業都需要加強會計核算制度建設，并通過會計核算制度上的不斷完善來提升其會計核算能力。會計核算制度建設層面，核算手段創新，核算精準度提升事宜需要成為主要內容。建議房地產開發企業在會計核算上更多的利用信息技術與手段，并基于大數據理念進行會計核算數據中心構建。在此基礎上，納稅籌劃相關工作在開上能夠對更為精準及有效的財會數據進行利用。伴隨著會計核算能力的不斷提升，納稅籌劃在節稅上的貢獻可以不斷提升。更為重要的是，嚴格遵循業務開展實際進行的納稅籌劃也能夠較大程度上對相應風險進行規避、防范。

（三）充分對相關政策法規進行研讀

房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃中更好對相關風險進行防范需要對與之相關的政策法規進行更為充分的研讀，進而在政策法規允許的框架內，最大限度地通過納稅籌劃來進行稅務成本控制。例如，財務部門內可以指派專門人員對土地增值稅相關政策法規變動信息，狀況等進行具體負責，并為納稅籌劃工作具體開展提供支持與幫助。對于納稅籌劃工人實際負責人來說，其則需要通過互聯網等多種途徑，對于相關政策發揮變動信息進行感知。與此同時，其也要就納稅籌劃方案的合法性與合規性進行評估，并進行納稅籌劃方案的調整以更為合法地開展納稅籌劃工作。

（四）結合實際進行納稅籌劃思路明確

在土地增值稅納稅籌劃風險的防范上，房地產開發企業需要確保納稅籌劃工作開展上的穩定性，并加強不同時期納稅籌劃工作開展間的聯系。具體來說，不同規模以及不同經營管理側重的房地產開發企業，其需要結合自身實際情況進行納稅籌劃思路的選擇與確立。例如，較為大型的房地產開發企業，其可以基于開發成本進行土地增值稅相關的納稅籌劃工作開展，具體來說，運用關聯方交易的形式，對于項目工程開發與建設進行轉包、分包不及可以將土地增值稅負擔予以減輕，更加可以將納稅籌劃的風險進行一定轉移，這也可以間接地幫助房地產開發企業進行土地增值稅納稅籌劃風險的防范和抵御。

四、結語

土地增值稅納稅籌劃需要得到房地產開發企業更多的關注，在提升納稅籌劃工作開展能力與水平的同時，將風險防范意識融入到相關工作開展的全過程，并對于具體風險予以跟高防范、應對也十分必要。值得注意的是，納稅籌劃風險一旦發生會對房地產開發企業的經濟利益，企業形象等諸多層面產生極為嚴重的負面影響，土地增值稅納稅籌劃工作開展中，相關風險的防范和應對自然也需要成為一種常態化工作堅持下去。

參考文獻：

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