“營改增”對房地產稅收的影響及其稅收籌劃分析

徐貴平

隨著經濟的快速發展，房地產行業發展迅猛，城市房價居高不下，國家因此加強了對房地產企業的稅收調控，在此背景下房地產企業的“營改增”刻不容緩。“營改增”在房地產稅收改革中具有重要作用，其主要是影響房地產及企業生產成本和企業稅負的，所以需要對企業的生產經營成本進行調節和優化，從而促進企業的健康發展。

一、“營改增”對房地產稅收的影響

第一，房地產造價成本的多樣化。在房地產開發過程中影響因素是多種多樣的，但在這些因素中影響最大的是建筑行業，也是就房地產開發的合作伙伴。在“營改增”實施后，建筑材料、建筑技術、施工企業的勞動服務等逐漸增多，增加了建筑行業實際支出的稅負負擔，加大了建筑造價成本。

第二，“營改增”對于稅負方面的影響。在“營改增”實施之后，增值稅的抵扣鏈條得到了延續，能夠有效地避免重復征稅的現象，減少了相應的資金支出，降低了房地產行業的稅務負擔。在當前階段，絕大多數的房地產行業實施的土地增值稅與營業稅雙征收的方式，但這兩種稅務形式屬于內稅范疇，這就加重了房地產行業的稅款。另外，內收征收受特殊定價制度的影響，存在著被重復征收的現象。

第三，加速房地產資源的升級。房地產行業在現階段的發展過程中正在從單一住宅向產業化的發展過度，比如物業產業、零售業以及工業等多個領域，正是房地產行業與其他產業的多元化結合才增強了其抵抗風險的能力。在“營改增”背景下，要對房地產貸款進行嚴格控制，避免房地產金融產品過快增長。從房地產行業未來的發展趨勢來看，多元化發展使然，企業結構和負債情況會因此而發生改變，所以在支付過程應該著重房地產金融產品的優勢，促進房地產資源的優化配置。

二、“營改增”下房地產稅收籌劃分析

第一，成本稅收籌劃方案的制定。房地產行業的復雜性使得其在開發過程中需要消耗大量的時間和資金，所以在項目開發施工建設之前，要對每一個開發環節做好精心的策劃，進行開發成本的計算，控制好項目的開發成本。同時，“營改增”政策實施后對企業的增值稅進行了扣除，所以房地產企業在項目建設過程中就要將這些成本進行最大化的預算，然后利用增值稅的方式進行平均抵消，以此來減少稅收負擔。在房地產企業的經營與管理過程中，稅收對其利潤的影響是非常大的，所以稅負的存在和增加會增加房地產的開發成本，所以事先做好科學的籌劃，對提高房地產企業的經濟效益具有重要意義。

第二，加強房地產項目管理建設。“營改增”在房地產開發領域應用最主要的目的就是要降低企業的稅收負擔，所以房地產企業必須提高對“營改增”政策的重視，加強項目組織管理建設，使房地產開發建設的每一個環節都參與到“營改增”過程中來。例如，在項目開發中進行材料采購時，需要清楚地了解供應商的納稅屬性，確認其屬性之后在進行合作，這樣有利于抵扣進項的最大化，降低房地產企業的稅收負擔。

第三，強化對從業人員的再教育。“營改增”在房地產企業中的實施需要有相應的管理制度進行約束，同時還應該有嚴格的考核標準進行規范，并強化對從業人員的再教育與培養，提高他們的從業水平。首先，可以經常對稅務人員進行專業知識教育，提高他們的專業技能和水平。其次，對稅務人員進行考核，考核不通過者繼續接受教育。最后，將稅務人員的績效、獎金等與其從業水平等結合起來，調動他們學習和工作的積極性，在保證納稅人合法權益的基礎上，促進房地產企業的健康發展。

三、結束語

綜上所述，“營改增”對于房地產行業來說不僅是制度上的改革，也是發展上的機遇，所以房地產行業要抓住這個難得的機遇，在企業內部深入實施“營改增”政策，并對政策內容進行深入研究，制定與當前房地產行業發展相符合的稅收籌劃方案，盡可能地降低企業的生產成本和稅收負擔，優化房地產企業的資源配置，加速企業的轉型升級，推動房地產行業的持續性發展。