全國縣域房地產市場監測分析

◎呂風勇

經過了2016年房地產價格的快速上漲，2017年我國大中城市房地產價格總體依然保持了較高增速，但是結構分化比較明顯。最突出的表現就是補漲和回調并存，即2016年房地產價格大漲的城市，2017年房地產價格大多出現漲幅微小甚至一定程度下調，反之，2016年房地產價格漲幅較小的城市，2017年房地產價格大都出現補漲。全國的縣域房地產市場與大中城市房地產市場同步，還是跟漲，抑或是逆勢而行？縣域城鎮房地產市場具有房價相對較低，居民住房負擔總體不高，房價收入比雖有所上升但總體仍處于合理區間的特殊性。但由于市場容量較小，縣域城鎮房地產市場一旦受外部傳導或政策影響導致需求或供給出現較大波動時，庫存與房價很容易出現大起大落。因此，房地產市場火熱的情況下，去庫存問題也不容忽視。

縣域房地產市場發展現狀

1.商品房銷售面積：總體增速放緩，部分出現下降

2017年，由中國社會科學院財經戰略研究院縣域經濟課題組監測的100個縣（市）①，商品房銷售面積總計10706.6萬平方米，同比增長了14.0%，比2016年29.28%的增速回落了15.28個百分點、其中，增速超過30.0%的縣（市）有36個，比2016年減少16個，超過50.0%的有20個，比2016年減少6個。商品房銷售面積負增長的縣（市）有19個，比2016年減少10個。這表明，2017年縣（市）商品房成交量增速有所放緩，部分城市銷售量出現較為明顯的下降（見圖1）。

在100個縣（市）中，商品房銷售面積2016-2017年連續增長的有75個，其中增速連續兩年超過30.0%的有24個，主要是二三線城市所屬的區內一類縣（市），或者是一二線城市所屬的區內二、三類縣（市），如成都的新津市，長沙的寧鄉市，青島的萊西市，溫州的樂清市、平陽縣，湖州的長興縣、安吉縣，蘇州的張家港市，南通的海安市、如皋市，保定的定州市，泰州的靖江市等；由跌轉漲的有5個；由漲轉跌的有15個；連續兩年下降的有4個，分別是廊坊三河市、宜昌宜都市、黔東南州凱里市和荊州松滋市，這些縣（市）都具有較大的區域經濟影響力，成交量下滑都帶有市場周期性特征，而不是競爭力下降的表現。

圖1 2016-2017年100個樣本縣（市）商品房銷售面積增速區間分布

圖2 2015-2017年100個樣本縣（市）商品房銷售均價區間分布

2.商品房銷售均價：房價破萬元縣（市）顯著增加，結構分化明顯

（1）2017年，縣（市）商品房銷售價格總體呈現上漲趨勢。所監測的100個縣（市）商品房銷售均價的平均值為6102元/建筑平方米，比2016年提高了761元，中位數為5208元/建筑平方米，比2016年提高了645元。商品房銷售均價超過10000元/建筑平方米的有10個，而2015年和2016年都只有1個；均價在5000-10000元/建筑平方米之間的有44個，也高于2015年的37個和2016年的39個。

更多縣（市）商品房銷售均價進入高位區間，均價在低位區間的個數相應減少。2017年均價在3000-4000元/m2之間的減少到19個，遠低于2015年的32個和2016年的33個；不過，由于部分縣（市）商品房均價在2017年出現回調，均價低于3000元/m2的縣（市）數量由2016年的1個增加到4個，仍略低于2015年的5個（見圖2）。

（2）2017年百縣（市）商品房銷售均價較同比增長13.5%，比2016年的5.3%提高了8.2個百分點。增速在20.0%以上的有29個縣（市），接近三成，比2016年增加了18個；10.0%-20.0%的有27個，比2016年增加了14個；商品房銷售均價增速在10.0%以下的只有45個，不足一半，而2016年有76個，其中商品房銷售均價下降的縣（市）數目也由2016年的26個減少到19個。商品房銷售均價增速連續維持高位的縣（市）大都出自浙江、江蘇和安徽，反映出這一地區縣（市）由于地處泛長三角地區而被投資者廣泛看好。其中，平湖市、新津縣和江山市是2017年商品房銷售均價漲幅最高的三個縣（市），都超過了50.0%，平湖市、江山市屬于浙江，新津縣屬于四川成都。

3.房價收入比：整體上升，高者更高

2017年100個縣（市）房價收入比總體呈現攀升趨勢。以城鎮居民為對象計算的房價收入比平均值為5.06，中位數為4.58，最高達到13.11，最低為1.78。2016年這100個縣（市）房價收入比均值為4.76，中位數為4.46，最高為13.19，最低為2.61。

從100個樣本縣（市）房價收入比的區間分布來看，2017年，房價收入比大于8.0的有2個縣（市），小于3.0的有3個縣（市），其余都位于3.0-8.0之間。相對2016年，2017年房價收入比位于6.0-8.0之間的縣（市）明顯增多，由12個增至24個，而5.0-6.0之間的數目減少較多，由24個降至17個，位于4.0-5.0、3.0-4.0之間的數目也都有所減少，但是減少幅度相對較小。

由于縣（市）之間城鎮居民可支配收入增速差異較小，房價收入比的變動更多是由商品房銷售均價變動導致的。結合房價收入比的變動特征，不難看出部分房價收入比較高的區域，商品房銷售均價變動較大，普遍偏高。而商品房銷售均價越高，其變動也越不穩定。房價收入比較高的縣（市），大體有三類：一是環繞大城市而自身發展不足、房價畸高和收入不夠高的區域，如三河市、肥西縣和長豐縣等。二是自身發展較好，但是房價受到區內核心城市房價帶動攀升更快的區域，如建德市、昆山市、樂清市和平湖市等。三是自身發展不足，但是由于城市規劃和房地產管理不到位，而易受區內核心城市高房價傳導的區域，如舒城縣、普寧市、廉江市、博羅縣、潁上縣和鳳陽縣等。

開發投資的變化特點

1.開發投資增速呈現普遍快速上升態勢

2017年100個樣本縣（市）房地產開發投資平均增速為20.6%，比2016年的15.1%提高5.5個百分點，中位數也由5.3%升至14.8%。盡管如此，2017年樣本縣（市）房地產開發投資總額的增速仍然只有6.7%，不僅低于2016年的28.6%，也低于全國房地產開發總額的增速7.0%。兩種增速的背離，主要是因為有一部分房地產開發投資規模較大的縣（市）房地產開發投資增速相對較低，而另一部分房地產開發投資規模較小的縣（市）增速相對較高。一定程度上反映出經濟較為發達的縣（市）房地產開發投資出現更大程度的調整。相對2016年，2017年還是有更多的樣本縣（市）房地產開發投資增速進入高位空間（見圖3）。2017年房地產開發投資增速為負的縣（市）由2016年的43個減少到34個，而增速大于30.0%的縣（市）由2016年的46個增至56個。這反映出，2017年樣本縣（市）房地產開發投資增速呈現普遍快速上升態勢。

圖3 2016-2017年100個樣本縣（市）房地產開發投資區間增速分布

2.開發投資占固定資產投資的比重呈現上升趨勢，但仍低于全國平均水平

2017年100個樣本縣（市）房地產開發投資占固定資產投資的平均比重為12.5%，比2016年的10.1%高2.4個百分點，房地產開發投資總額占固定資產投資總額的比重為13.5%，比2016年的13.3%高0.2個百分點（見圖4）。雖然兩種方法計算的房地產開發投資比重有所差異，但是呈現一致的變動趨勢，即2017年這一比重較2016年有所提高。

將樣本縣（市）房地產開發投資占固定資產投資的比重與全國房地產開發投資比重對比，樣本縣（市）這一比重仍然明顯低于17.1%的全國比重，可由此推斷出比大中城市低，如北京2017年這一比重達到41.2%。2017年樣本縣（市）房地產開發投資比重超過10.0%的數目呈現增加之勢，由44個增至51個，而在5.0%-10.0%之間的則由31個減少至24個，低于5.0%的縣（市）數目保持穩定不變。

圖4 2016-2017年100個樣本縣（市）房地產開發投資占固定資產投資比重區間分布

總的來說，東部發達縣（市）房地產開發投資比重較高，而中西部欠發達縣（市）房地產開發投資比重偏低。2017年，在房地產開發投資比重超過20.0%的21個縣（市）中，有13個屬于東部地區，而在這一比重低于5.0%的22個縣（市）中，屬于東部地區的只有7個。同時，房地產開發投資比重超過20.0%的縣（市）平均房地產開發投資總額達到108.3億元，而低于5.0%的縣（市）的總額只有8.1億元，而且前者房地產開發投資增速的平均值達到31.0%，而后者只有1.1%。這些數據表明，發達程度不足、發展規模較小的縣（市）房地產市場的發育程度也相對較低，并且更容易陷入調整。

房地產庫存狀況和去化周期

2017年縣（市）房地產市場在2016年回暖的基礎上，總體繼續呈現向上的趨勢。由于成交量的持續放大，部分縣（市）房地產庫存已經很低或需要補庫存，房價上漲很快。但是也有部分縣（市）由于供地推盤量大，導致房地產庫存逆勢升高。在全國中小房地產市場轉入調整階段后，或將再度面臨庫存高企、降價風險增大的局面。由于數據可得性原因，僅選擇了20個樣本縣（市）進行房地產去庫存情況分析。其中，2017年商品房待售面積有所下降的有12個縣（市），其他8個縣（市）商品房待售面積有所上升。對比2016年商品房待售面積7升13降變化甚微，整體仍保持了庫存下降的態勢，其中有8個縣（市）商品房待售面積連續兩年降低，庫存連續減少，只有桃源縣商品房待售面積連續兩年升高。庫存連續兩年下降的縣（市），除了凱里市作為原州府所在地、大理市作為現州府所在地具有較強的域內吸引力外，其他縣（市）大部分位于杭州、合肥等大都市或者發達經濟圈內，湘潭縣則因與湘潭市接近也頗受購房者青睞。

表 部分樣本縣（市）房地產去庫存情況單位：%

盡管2016年20個樣本縣（市）商品房銷售面積平均增速達到50.6%，遠高于2017年的20.69%，但是2017年樣本縣（市）去庫存化速度顯著加快。2017年樣本縣（市）商品房待售面積平均增長率為-5%，而2016年為4.4%。桃源縣、普寧市、鶴山市、晉江市和桐鄉市等縣（市）商品房銷售面積在經過連續兩年增長后，2017年商品房待售面積仍然呈現增加之勢，說明房地產供給對庫存的影響不容忽視，特別是在房地產市場形勢欠佳的情況下更是如此。

圖5 樣本縣（市）商品房待售面積可供銷售月數

圖5描述了樣本縣（市）商品房待售面積可供銷售的月數，即去庫存的周期長短。2017年底海安市商品房去庫存周期最高，以2015-2017年商品房月平均銷售面積為基數，計算所得去庫存化周期為10.1個月，以2015年商品房月平均銷售面積為基數，則去庫存化周期為15.5個月；肥西縣最低，庫存去化周期分別只有0.3個月和0.5個月。以2015-2017年商品房月平均銷售面積為基數，20個縣（市）商品房去庫存化周期平均只有3.9個月，超過6個月的只有4個；以2015年商品房月平均銷售面積為基數，20個縣（市）去庫存化周期平均為5.6個月，超過6個月的有8個。通常而言，商品房市場正常去庫存周期應在12-18個月，因此，無論是序列1還是序列2，都表明2017年樣本縣（市）房地產庫存較低，極易出現房價的快速上漲，而2018年以來的縣（市）房地產市場走勢也基本證明這一點。

注釋：

①由中國社會科學院財經戰略研究院縣域經濟課題組監測的100個樣本縣（市），都是縣或者縣級（市），分布于22個省（市、區），其中，屬于東部地區的有54個，屬于中部地區的有33個，屬于西部地區的有13個。