商品房買賣預約合同法律適用問題研究

王玉靜

摘 要：在我國房地產市場同步發展的過程中，商品房交易數量大大增加，約合同的應用也越來越多。由于大環境的影響，在商品房預約合同的定性，效力和違約責任等問題存在一定的爭議點，給商品房買賣預約合同在實務中的應用帶來了較大的難度。基于此，本文詳細分析了商品房預約合同法律適用的相關內容，希望能夠給實際工作帶來一定的借鑒。

關鍵詞：商品房買賣;預約合同;法律適用

1 商品房買賣預約合同的定義

羅馬法的定金制度是預約制度最早的來源，當前，預約合同在法律中沒有明確的規定，法律界對其有相應的探討。我們可以認為，預約指的是，雙方在簽訂合同的談判過程中商定的協議，體現了雙方當事人的意愿。作為一種合同，預約具備一定的契約性，比較特殊的是，具化為訂立契約的行為。預約也可以理解成是約定將來訂立本約的契約，主要義務是訂立本約，具有理論意義和實踐意義。商品房買賣預約合同指的就是在商品房買賣領域應用過程中簽訂的預約合同，即商品房買賣雙方簽訂的，內容為未來規定期限內繼續簽訂商品房買賣合同的合同。

2 商品房買賣預約合同效力分析

1）契約自由理念。作為私法自治的核心，契約自由的理念主要強調尊重當事人的意志，將其作為建立合同的重要條件，在契約法和民法中均有存在，是市場經濟發展的必然結果。我國《合同法》明確規定，當事人在訂立合同的時候必須出于自愿，在合法范圍內，任何人不得進行非法干涉，這說明，在《合同法》中，合同自由理念占據著重要地位。《合同法》中沒有明確規定關于預約合同的內容，但預約合同作為合同的一種形式，必須遵循契約自由的理念。在市場經濟時代，當事人在分析固定交易機會的時候，需要進行風險的評估以及交易形勢的判斷。具體到房地產市場，當事人可以決定是否締結預約，決定著交易的穩定性和順利達成。

2）誠實守信理念。在市場經濟下，交易渠道逐漸被擴寬，交易機會也大大增加。對等性和平衡性是交易過程中的重要原則，需要雙方具備一定的信用和信譽，這表明和誠實守信原則的地位之高。無論是締結磋商階段，還是正式簽訂合同的階段，在整個交易過程中，這個原則始終貫穿，簽訂合同后，必須遵守誠實守信的原則履行相關內容。基于這個原則，可以對違約方進行締約過失責任追究。在商品房買賣預約合同中，雙方當事人出于信任簽訂了預約合同，雙方之間形成了相互依賴的關系，同時預約合同對雙方產生了約束力。誠實善良的心理狀況是后續協商談判的重要條件，也是對當事人進行追責的重要支點。

3 商品房買賣預約合同違約責任分析

1）違約責任和締約過失責任之辨析。買賣合同的相關條例對違反預約合同需要承擔的違約責任進行了明確規定，商品房買賣預約合同在這里同樣適用。從責任本質來看，基于基本的合同關系，違約責任即違反有效合同的責任，締約過失責任與這種情況不符合。從歸責原則來看，違約責任不需要對違約方的過錯進行討論，即可認定對方違約;而締約過失責任是對方存在過錯的情況下，才能判定對方違約。從賠償的角度來看，違約責任中包含著信賴利益損失和期待利益損失，而締約過失責任，僅僅賠償信賴利益損失，兩者的賠償范圍不同。因此可以看出，違約責任與締約過失責任存在區別，如果違反預約合同，必須承擔相應的違約責任，不管有沒有簽訂本約合同，都不能把預約合同當做本約合同，不具備先合同義務。

2）繼續履行。繼續履行指的是對不愿意根據合同內容履行合同義務的當事人，借助國家強制力，強制其履行合同約定的一種承擔方式。針對商品房買賣，本文探討的是“肯定說”，即預約作為一種合同，如果一方當事人沒有履行合同約定的義務，另一方有權請求法院強制其履行業務，并且承擔相應的責任。具體如下：第一，繼續履行與自治原則并不相悖，預約合同是雙方經過談判后達成的共識，具有自由、平等、民主的特點，雙方在自愿條件下簽訂了合同;第二，繼續履行可行性較高，如果違約方不愿意做出積極的回應，可以依照預約合同效力的理論，強制其履行相應內容，并且可以根據合同條款等進行詳細解釋;第三，在民事活動中，有時可以允許人身強制，應根據實際情況及強制的程度細致探討。因此對于預約合同違約責任繼續履行的問題，可以持肯定態度，采取兩種思路確定繼續履行的方式。第一種是必須締結本約的繼續履行，另一種繼續履行僅限于誠信磋商，采取何種方式，應根據法律條款以及實際情況有效選擇。

3）損害賠償。損害賠償是承擔違約責任的主要方式之一，適應性和不可替代性更強。對于違反商品房預約合同的損害賠償問題，法律沒有規定具體明確的金額標準，目前主要存在著兩種爭論。第一，信賴利益損害賠償說。如果一方當事人違反了預約合同，守約方有權請求其賠償信賴利益損失。這種損失目前只包括直接損失，因為在實務操作中，確定和計算機會利益損失難度較大，加上外在環境以及經濟形勢的變化，難以有效把握交易喪失的現實利益。第二，期待利益損害賠償說。賠償的目的是充分履行雙方達成的協議，如果只是賠償信賴利益，守約方的權利無法得到完全保障，因此，違反合同的損害賠償范圍應包括預期收益。

在確定預約合同中損害賠償范圍的時候，需要分情況分理論進行針對性的確定。如果當事人的主觀意愿和預約合同的客觀內容無法達成一致，并且雙方不愿意接受合同約束，此時期待利益不存在，需要在其中限定損失賠償的范圍。相反，如果當事人的主觀意愿合約合同的客觀內容達成一致，并且愿意接受合同約束，此時符合期待利益的條件。就商品房預約合同而言，如果在合同締結之后發生違約現象，可以按照合同要求強制違約方簽訂本約，符合上述繼續履行的理論。

4）定金罰則。我國《合同法》對定金進行了明確規定，為商品房預約合同中定金罰則的適用性奠定了法律和理論基礎。但是由于實際情況以及預約合同性質的特殊性，關于此類合同，在定金性質、金額等各方面仍有需要探討的余地。在實踐中，購買者在簽訂商品房合同之前，誰先向開發商交付不同數額的存款，這部分存款是否能被確認為定金，直接影響著當事人的權利，關系到定金罰則能否順利使用。定金主要包括立約、違約、證約等類型。第一，商品房買賣預約合同屬于立約定金，訂立商品房預約合同的目的在于保證交易的固定性，在未來能夠按照合同要求履行相關內容。此時簽訂合同交付的定金，是買方為后續簽訂合同提供的保證。如果購房者未來不愿意繼續簽訂商品房銷售合同，可以使用定金法則的相關內容，對購房者進行懲罰。第二，商品房買賣預約合同屬于違約定金，違約定金的目的是為雙方的順利談判奠定基礎，有關定金的約定從屬于商品房預約合同。頂前能夠保證買方將來繼續簽訂商品房銷售合同，并是擔保雙方盡最大努力，及時履行約定中的相關義務。

4 結束語

在經濟快速發展的過程中，約合同在商品房領域的應用越來越多，對于商品房預約合同的效力和違約責任問題。由于法律的欠缺，在實務中無法得到盡善盡美的解決。針對實際情況，可以考慮主觀意志的內容，對預約合同的效力進行判斷，肯定繼續履行的責任承擔方式，結合合同效力的相關內容，對締結本約或者重新磋商的觀點進行針對性的探討。同時，以信賴利益損失為原則，確定損害賠償的范圍，保障雙方的利益。

參考文獻

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