重慶市房地產全生命周期監測預警指標體系初探

彭漫莉 白佳飛 李博 楊濤 孫秋蘭

[摘 要]為進一步健全重慶市房地產監測預警指標體系，在分析重慶市房產地監測預警現狀的基礎上，梳理了房地產全生命周期各階段包括的重要內容和監測預警指標，并結合重慶市實際整理了金融類預警指標，以期能提高房地產監測預警指標的完整性，為建立大數據背景下的房地產監測預警系統提供基礎。

[關鍵詞]房地產;全生命周期;指標體系

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A

2017年住房和城鄉建設部會同國土資源部、人民銀行召開座談會，提出要研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，從而加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責，2018年重慶市國土資源和房屋管理局印發了《2018年國土房管工作要點的通知》（渝國土房管發〔2018〕2號）文件，提到要研究建立房價統計和市場監測預警指標體系，完善房地產市場風險預警機制。可見建立完備的房地產監測預警指標體系，有利于揭示房地產行業整體運行規律及微觀現象之間的聯系，即能實現對房地產市場整體狀況進行預測的功能，又是政府有效實施一系列宏觀調控措施的重要依據。

1 重慶市房地產監測預警現狀及存在問題

1.1 監測預警研究現狀

目前，重慶市圍繞房地產領域信息化建設，涵蓋公租房管理、不動產登記、房地產市場信息采集、住房保障、物業管理、公積金、房地產評估等方面，擁有多項業務系統和數據庫，積極推動了房管工作的順利開展。與此同時，重慶市在房地產監測預警指標體系建設方面也進行了許多研究，如鄒閔勝以國房指數中8個代表性指標為基礎，綜合考慮重慶房地產發展現狀加入了土地、資金、市場方面的指標，再采用聚類分析和非參數檢驗等方法轉化成了8個合成指標，對重慶房地產發展狀況進行了預報分析;王景舒運用統計法和因子分析法，從房地產業同國民經濟的協調關系、房地產業自身增長速度、房地產市場供求狀態和自身結構的協調關系四個方面出發，構建了重慶市房地產市場風險預警指標體系等研究。

1.2 監測預警存在的問題

雖然重慶市擁有多種業務系統，但在實際運行過程中，由于各類系統、數據庫缺乏有效的連接，加之數據成果質量的差異，資源整合利用率較低，房地產市場監管的效果有待提高。同時雖然研究建立了房地產監測預警指標體系，但指標體系存在覆蓋不全的問題，主要涉及了房地產市場階段，未涵蓋房地產整個生命周期，如房屋征收及拆遷、規劃設計、物業管理等階段。因此，在全面摸清房地產各階段基礎數據結構、質量及規模的基礎上，建立房地產全生命周期監測預警指標體系尤為重要，可為今后重慶市建立房地產監測預警平臺，實現了房地產各階段監管手段的轉變，為房地產調控提供重要的支撐。

2 重慶市房地產全生命周期指標分析

若要建立完備的房地產監測預警指標體系，則要摸清房地產全生命周期的各階段內容。重慶市房地產全生命周期主要包括：房屋征收及拆遷、土地儲備、土地供應、規劃設計、房屋建設（開工、施工、竣工）、預售銷售、存量房交易、不動產登記、物業管理、住房保障和房屋安全等階段，包括了房屋-土地-房屋的轉化過程（如圖1所示）。

2.1 指標選取原則

完備性原則：指標體系應盡可能覆蓋房地產全生命周期，能正確反映風險程度，具有高度的概括性。

敏感性原則：指標能敏銳地反映房地產市場的發展變化，該指標的變化應與房價變化之間關聯。

時效性原則：指標應當反映一個周期內不同階段的供求狀況。

可操作性原則：各指標數據要有及時、可靠和穩定的來源，具有易得性，且可信度高，在時間上連續、內容上可比。

2.2 房地產全生命周期指標篩選

全生命周期各階段涉及內容、監測預警指標，如表1所示。

為了進一步完善監測預警指標體系，在此補充梳理了能較客觀反映重慶市房地產金融類的預警指標：房地產投資增長率/地區生產總值增長率、房地產業生產總值/地區生產總值、住房價格/城市居民家庭年收入、房地產開發企業自有資金/房地產開發投資額、房地產開發貸款/金融機構中長期貸款余額、個人住房貸款/房地產貸款、房屋租賃價格/房屋銷售價格等。

3 結語

通過房地產監測預警指標體系的建立，可為房地產動態監測系統的建立打下基礎，為房地產監測分析提供輔助，從重慶市房地產全生命周期的各階段出發，從不同角度梳理和篩選能反映房地產運行狀況的指標，以期能為重慶市房地產監測預警系統的建立和大數據平臺的展示提供借鑒。由于房地產全生命周期涉及部門廣、數據種類繁多、數據完備程度和質量不一、連通性不強，以至于指標的篩選和收集均受到了限制，因此房地產全生命周期指標的收集仍需建立在完善的數據資源目錄和數據采集、匯交、更新等標準和機制下才能進一步拓展和完成。

[參考文獻]

[1] 司馬靜.城市房地產市場預警系統研究與實證分析[D].四川師范大學，2011.

[2] 鄒閔勝.重慶市房地產預警系統構建與應用[D].重慶大學，2010.

[3] 王景舒.基于綜合模擬預警法的重慶市房地產市場風險預警研究[D].重慶理工大學，2014.