銀川市房地產投資環境綜合評價

吳文文　蔡廣鵬　范麗娟

[提要] 房地產投資環境的健康發展關系到國民經濟的可持續發展。本研究以銀川市為研究區，從經濟環境、市場環境、基礎設施環境和社會文化環境等四個方面，選取22項指標構建房地產投資環境指標體系，采用熵值法和灰色關聯度法，對銀川市房地產投資環境進行綜合評價分析，并提出銀川市改善房地產投資環境的建議，以期為同類城市房地產投資環境評價提供借鑒與參考。

關鍵詞：房地產;投資環境;熵值法;灰色關聯度;銀川

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年12月21日

房地產投資作為一個由諸多因素組成的復雜系統，其投資環境的優劣程度與投資的效果有著密不可分的關系。由于房地產投資的價值量大、風險性高、周期長和可變性等特性，這使得房地產投資與其他類型的投資相比，對投資環境的要求更高。近年來，我國房地產投資迅猛發展，國內外專家學者對房地產投資環境的研究也越發深入與全面。在研究內容方面主要集中于對房地產投資環境的理論研究、房地產投資環境評價的指標體系研究、房地產投資環境的評價方法和實證研究等幾個方面。其中，評價指標體系根據評價內容的不同，目前主要有“社會-經濟-自然環境”評價指標體系、“社會政治-文化-經濟-自然-基礎設施”評價指標體系、“市場-宏觀經濟-區域-基礎設施環境”評價指標體系等。在研究房地產投資環境優劣程度的方法上，主要運用灰色關聯分析法、主成分分析法、因子分析法、模糊層次分析法、投影尋蹤動態聚類法等。總而言之，現有的研究成果極大地豐富了房地產投資環境的基本內涵，為房地產投資政策的優化提供了重要的理論依據。近年來，我國一線城市在面對人口增長、城市擁堵和一系列國家政策調控等壓力之下，其房地產投資的市場份額呈現逐漸下降的趨勢，而與之相反的是二三線中小城市房地產投資開發的逐漸升溫，成為了我國房地產開發投資市場新的熱點。鑒于此，本文以銀川市作為研究區，通過建立評價指標體系，采用熵權法和灰色關聯度法對其十年的房地產投資環境進行定量綜合評價，以期為同類城市房地產投資環境的研究提供一定的參考和借鑒。

一、研究區概況與數據來源

銀川市坐落于寧夏回族自治區北邊的寧夏平原中部，是自治區的政治、經濟以及文化中心。2017年，銀川市房地產開發投資額409億元，同比增長5.2%，其中住宅開發投資額為254億元，同比增長6.3%。近年來，隨著工業化、城市化的快速發展，銀川市房地產投資環境發生了巨大的變化。故采用科學的評價方法對銀川市的房地產投資環境進行分析，對于該區房地產投資環境的進一步優化具有重要意義。

本文研究數據主要來源于《寧夏統計年鑒（2008-2017）》、《銀川市統計年鑒（2008-2017）》、《銀川市國民經濟與社會發展統計公報（2008-2016）》以及國家統計局官網有關房地產統計數據等，部分缺失數據通過插值法獲得。

二、研究方法

（一）評價指標體系構建。房地產投資環境受到經濟、社會、文化等方面的影響，其綜合評價指標體系由諸多因素共同構成，為了客觀合理地反映出銀川市房地產投資環境的整體狀況，本文參考已有的相關研究成果，從研究區的實際情況出發，遵循指標選取的系統性、科學性、代表性、可獲得性和可操作性等原則，從經濟環境、市場環境、基礎設施環境和社會文化環境這四個方面選取22個評價指標，表1為本文選取的22個評價指標及評價指標選取依據。（表1）

（二）評價模型建立

1、數據標準化。由于所選取指標量綱和單位的不同，數據之間不能直接比較分析，故為了使指標數據具有可操作性，需要對所選取的各個指標數據進行標準化處理，其標準化處理公式為：

其中，ri為第i個評價指標的標準化數值，xi表示第i個評價指標的特征值或標度，m表示評價指標個數。

2、指標權重的確定。由于主觀賦值可能會帶來的一系列的偏差，為了避免這種情況，選擇采用熵值法來確定指標的權重。熵值法是一種客觀賦權的方法，在評價和決策方面有很大的應用前景，其信息的效用值越大，對應的熵權就越大;反之，對應的熵權就越小。其計算步驟如下：

（1）計算熵值。設有m個指標，即m=22。Ei為第i個指標的熵值，則：

通過熵值法計算，得出銀川市房地產投資環境評價指標權重，如表2所示。（表2）

3、評價綜合得分計算。根據各指標權重矩陣和指標標準化矩陣，采用線性加權求和得出研究區房地產投資環境的綜合得分，其計算公式如下：

式中，S代表房地產投資環境綜合得分;xi為標準化的指標值;wi為指標權重。

經計算，最終得出銀川市房地產投資環境綜合評價得分結果，并將其用直觀的折線圖來進行表示，如圖1。（圖1）

4、灰色關聯度分析。灰色關聯度法是依據變量間發展趨勢的相似性來尋求各個子系統之間的數量關系，從而確定影響因子在整個評價系統中的重要性。灰色關聯系數計算公式：

式中：oi為關聯系數;△（min）和△（max）分別代表參考序列與比較序列差值絕對值的最小值與最大值;△oi（K）是數據點差值的絕對值;是分辨系數，通常取=0.5。關聯度計算公式：

式中：ri為灰色關聯度，灰色關聯度越大，表明兩者的幾何曲線形狀越接近，關聯性越好。

經計算得出銀川市房地產投資環境的灰色關聯度結果如表3所示。（表3）

三、結果分析

（一）總體特征。圖1反映了銀川市房地產投資環境在經濟環境、市場環境、基礎設施環境和社會文化環境這四個方面的綜合得分和各功能指標隨年份的變化情況。從整體上來看，2008～2017年銀川市房地產投資環境綜合得分從0.0831提升到0.3058，年均增長率為15.58%;從單個指標來看，各指標均呈現出明顯的逐年上升趨勢。總體來看，這表明十年來銀川市房地產投資環境呈現出逐年改善的發展趨勢，且處于高速發展的狀態。這是由于隨著城市化發展水平的不斷加快，銀川市經濟、社會、生態等方面的迅速發展，使得房地產投資環境得到逐年的優化。

（二）功能指標差異。從經濟環境、市場環境、基礎設施環境和社會文化環境各功能指標十年的得分結果來看，其中市場環境綜合得分最高，得分為0.5478;基礎設施環境得分最低，得分為0.0719。從2008～2017年銀川市各項功能指標的得分情況和年均增長率來看，市場環境從2008年的0.0198提升到2017年的0.0938，年均增長率為18.86%，增長率最高;基礎設施環境從2008年的0.0055提升到2017年的0.0084，年均增長率為4.82%，增長率最低。各功能指標的得分值差異相對較大，年均增長率差異明顯，這說明十年來銀川市房地產投資環境中存在不均衡現象，基礎設施環境有待完善和優化。

（三）評價指標的灰色關聯度。利用灰色關聯度軟件，計算出銀川市房地產投資環境評價中各項指標與其綜合得分的關聯度值。從表3中可以看出，房地產投資環境綜合得分與人均GDP的關聯度最高;其次分別為城鎮居民人均可支配收入、各類房屋施工面積和住宅商品房平均銷售價格等;與城市人均日生活用水量、GDP增長率等指標關聯度相對較低;銀川市房地產投資環境的綜合得分與經濟環境、市場環境的關聯度高，與社會文化環境的關聯度相對較低。總體上看，人均GDP和城鎮居民人均可支配收入是銀川市房地產投資環境的重要影響因素，城市化水平和人民生活水平的不斷提高對于促進銀川市房地產投資環境的良好發展有十分重要的作用。

四、結論

本文對銀川市2008～2017年房地產投資環境進行綜合評價分析，得出結論：十年來銀川市房地產投資環境呈現逐年改善的發展趨勢，且發展迅速;銀川市房地產投資環境存在不均衡現象;人均GDP和城鎮居民人均可支配收入是銀川市房地產投資環境的重要影響因素。針對評價結果，筆者認為銀川市房地產投資環境的改善和優化需要從以下幾個方面入手：

（一）加快銀川市經濟環境建設，提升城市綜合實力。經濟發展狀況對于房地產投資環境有著重要的影響作用。要進一步調整產業結構，優化產業布局，在充分利用自身的區位優勢、文化優勢的基礎之上，大力發展第三產業，增加第三產業在國民經濟中的比重，加大固定資產投資，設立多元化的城建資金投入機制，進一步帶動居民消費，擴大市場內需;在現有房地產業的基礎之上，開辟新的房地產產業模式，比如休閑地產、養老地產等。

（二）加強銀川市基礎設施環境建設，提高城市競爭力。基礎設施環境作為房地產投資中的硬性條件，是一切生產活動的前提條件，基礎設施環境的優劣會直接影響地區對于投資者的吸引力。建議銀川市抓住“西部大開發”、“智慧城市”、“全域旅游”等發展機遇，借助中阿經貿論壇、銀川內陸型經濟特區、沿黃城市帶等平臺，結合銀川市的具體情況和城市發展定位，進一步加大對公共交通的發展，建設一個方便快捷、功能完善的城市綜合立體交通網絡;完善城市網絡通訊、供水、供電、社會福利等方面的城市基礎設施建設，不斷完善城市居住區的綜合職能，提高城市的便捷度，從整體上促進房地產投資環境進一步提升。

（三）改善銀川市社會文化環境，促進城市健康發展。城市的社會文化環境是影響房地產投資環境的重要因素之一。銀川市要不斷提高城市公園綠地的投資力度，加強城市綠化覆蓋率的建設，提高城市污水處理率和廢棄物的循環再利用，增強城市的生態保護。樹立以人為本的思想，增加教育經費的投入，注重培養高素質人才，創造有效的激勵機制，為人才的培養提供一個良好的環境;以伊斯蘭文化、西夏文化和儒家文化為重要抓手，快速凝聚城市人氣，建設“宜居銀川、智慧銀川”，利用大數據時代，加快城市的信息化發展，吸引各類型的投資者和開發者，進一步改善和優化銀川市房地產投資的社會文化環境。

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