長租公寓“租金貸”的金融監管研究

劉靜

摘? ?要：長租公寓作為近幾年房地產三級市場新興的行業，受到國家“租購并舉”的支持，也受到部分企業和地方的青睞。由于各地在長租公寓“租金貸”方面的政策不同、不統一監管規則及監管規范滯后，“租金貸”存在著由信息中介變異為資本中介帶來負外部性、內控“短板”與迫切“解壓”的不匹配、搶占房源可能產生操縱租賃價格等問題，嚴重違背長租公寓“租金貸”的初衷。針對上述問題，本文建議應將“租金貸”定位于公共產品供給，制定明確統一的監管規范，完善監管的具體規則，構建“租金貸”保障性制度，充分發揮長租公寓“租金貸”對租房租賃市場的補充作用。

關鍵詞：長租公寓;租金貸;公共產品供給型監管;信息披露;風險準備金

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2019.12.007

中圖分類號：D912.28? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? 文章編號：1003-9031（2019）12-0055-08

長租公寓作為近幾年房地產三級市場新興的行業，受到國家“租購并舉”的支持，也受到部分企業和地方的青睞。長租公寓“租金貸”將租房場景中 “押一付N”轉換為“押一付一”，緩解租客短期資金的壓力，進而減弱租客和長租公寓之間的交易障礙，對住房租賃市場形成一定的補充，本質上應隸屬于普惠金融?！白饨鹳J”如今卻不斷偏離初衷，異變成融資套利的工具，一旦房屋租賃中介倒閉，租金及押金能否退還，房屋能否繼續租住，貸款的存在是否影響征信，這些核心問題對租客產生極大的影響。但是，長租公寓“租金貸”發展至今尚沒有形成明確的、統一的監管規定，不利于租賃市場釋放紅利。

一、金融監管薄弱導致“租金貸”市場亂象

（一）信息中介變異為資本中介帶來負外部性

長租公寓的中介機構原本是簡單的居間人，而“租金貸”模式下金融機構的介入使這種簡單的合同關系變成了更為復雜的借貸、居間合同關系。長租公寓中介機構利用租客的租金和信用進行借貸，以得到更多的即時資金，進而擴展房源，繼續借貸，已經沖破了信息中介的職責。市場上的個別長租公寓實繳資本較低，通過“租金貸”杠桿融資，錯配支付給房東的期限間隔越久，杠桿率越大，還有長租公寓通過疊加使用應收租金保理、裝修貸等產品，使其融資杠桿巨大，一房多融、多頭融資時有發生，更有甚者拿著這些資金進行投資。這些資產環節的不合理，高杠桿運營，早晚導致難以消化，帶來很大的風險隱患。這些情況部分可歸責于近年來經濟金融化、杠桿化催生的動機不良的資本，它們習慣于空手套白狼，用杠桿的形式制造出自己的原始積累，要么對杠桿的“雙刃劍”性質認識不到位，要么一開始就做好了“贏就錢入褲袋，輸就跑路”的準備，一旦出租率降低、貸款突然中斷或投資失敗，隨時有可能使整個公司的資金鏈發生斷裂，引發進一步的危機，必須依靠監管解決。

（二）內控“短板”與迫切“解壓”的不匹配

在租賃市場要想獲取一席之位，房源之爭、日常維修等都需要很大的費用，隨之而來的就是長租公寓中介機構面臨的融資壓力，“租金貸”這種低成本到款快的方式成為“解壓”的優選。長租公寓中介機構收取的租客資金及用租客信用借的資金本應用于支付給房東，但一些長租公寓沒有合格的內部管控，資金使用、管理混亂。部分資金用來支付進一步收儲房源，部分資金用于其它投資，甚至公司部門員工侵占公司資金。在近期的樂伽公寓事件中，部分租客向樂伽公寓支付租金時，收款方竟為個人賬戶①。這種渴望單純以規模增長作為長久競爭力而輕視內部控制的商業模式，沒有考慮租賃市場和金融的運作規律，經營管理跟不上，容易出現資金斷裂問題。2017年末以來，GO窩公寓、Color公寓、愷信亞洲、好租好住、好熙家、愛家愛公寓、長沙優租客、杭州鼎家等多個知名長租公寓品牌因經營不善而陷入資金鏈斷裂危局，最終退出市場。

對于放貸機構而言，在經歷了P2P等互聯網借貸的嚴管之后，也需要拓展業務進行“解壓”，“租金貸”是一個很好的途徑。如晉商消費金融公司踩雷三次“租金貸”，凸顯內控管理不嚴的短板，其對借款用途等信息審核不嚴，甚至有投訴稱其“風控體系既沒有識別未經租戶同意的虛假申請，也未能盡到監管要求的保護消費者權益，履行充分告知的義務”②。這種現象也反映了當前對放貸機構的規范所存在的問題，即在放貸過程中采取何種審核措施、需要哪些條件才能授信、放貸后施以哪些風控措施都是不統一、不透明的，存在著監管空白，因此容易產生過度授信及后續風控馬虎的情況。

（三）搶占房源可能產生操縱租賃價格

租房需求始終存在，在政策利好的情況下，長租公寓的市場前景有目共睹，但長租公寓目前存在盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等問題。由于購置成本和租賃費用較高，一些企業資金壓力巨大，加之營銷和運營管理能力不適應新業態要求，致使目前長租公寓運營大多處于維持狀態，實現盈利的企業不多①。在此背景下，“搶房源推高房價”快速形成規模優勢成為了長租公寓的“生存哲學”。在規模擴張的資金需求及金融機構消費金融業務轉型之需的背景下，中介機構樂于將“租金貸”作為搶占市場份額的方式，以“空手套白狼”形式套取大量免息貸款資金。同時，單純的長租公寓需要大量的運營投入，中介機構也無法拿房東的房產抵押，無法從傳統的融資部門得到支持，而租金的回收周期又較為漫長，低成本的融資方式成為長租公寓企業競相追逐的目標。通過利用“租金貸”這種“滾雪球”的經營方式進行快速擴張，他們手上的房源可能遍布不同城市，少則幾千套，多則數萬套。擁有大量房源在手，則易形成房源壟斷，利用房源體量優勢操縱租房市場價格，使租金上漲以謀取利益，損害租客的正當權益，侵害其他正當經營長租中介的合法權益，自然也會擾亂政府租房市場政策的實施。

二、“租金貸”金融監管的現狀和不足

（一）產業政策鼓勵而監管規范滯后

我國現階段對“租金貸”的規范呈現出一種產業政策促進長租公寓“租金貸”發展與監管規范滯后的沖突，導致鉆漏洞、規避監管現象頻發。近年來一系列政策文件、會議決定、政府工作報告在不同程度上顯示，國家對于整個租賃市場的金融服務是鼓勵的，租房場景中的一些融資模式整體上已得到政府的認可和支持（見表1）。其中，長租公寓租金貸的形式也得到了官方的默認，成為了長租公寓中介機構擴充規模的手段。決策者期待長租公寓“租金貸”能夠通過資產證券化方式盤活存量房源，提高資源利用效率，解決不同需求居民住房問題，加快推進新型城鎮化，由此加快購租并舉住房制度的構建，推動住有所居目標工程的實現。盡管目前多有爆雷情形，監管部門并沒有采取一刀切的方式全部予以取締。

但長租公寓租金貸涉及原始房東和眾多租客的切身利益，加上長租公寓中介機構良莠不齊，為了保護房東、租客利益，保障租賃市場的正常運行，有必要對其進行適當的監管。對于“如何監管”這一問題，國家層面尚未出臺較為詳細的監管規范。2019年1月，自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳下發了《關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，其中幾處提到租金貸，但基本都是指導性的規定，對中介機構聯合金融機構等發放的租房貸款要求也并不明確，對網貸平臺發放的“租金貸”等管理也存在空白，無法形成相對應的約束。地方層面僅有少數省市下發規范性文件指導“租金貸”的相關業務，規定也較為原則，缺乏可操作性。如深圳只規定“加強‘租金貸監管”，而如何監管、監管“租金貸”的哪些環節都未提及。監管規范的滯后和缺乏容易使市場產生對政策的“趨利避害”之勢，一旦風險爆發，由于缺乏救濟、追責等規定，房東和租客的權益都得不到合法的保護，尤其是租客面臨著無所住、錢財空、維權追責困難的窘境，將會大大降低民眾對長租市場的信任，影響其補充住房租賃作用的發揮。

（二）各地監管規則不統一

從已下發的深圳、西安、浙江、海南、上海幾個省市的規范來看，我國目前尚無針對住房租賃信貸業務方面的統一監管。深圳只是原則性的規定，從市場價格的角度整治哄抬房租行為，加強“租金貸”監管①。西安在2019年年中下發規定，對房貸端口，嚴厲查處未經國家金融監管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人“租金貸”業務，對長租公寓端口也是原則性規定要大力整治“黑中介”和“黑二房東”②。浙江省主要從房東、租客知情權的角度進行規范，長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務，不得強制誘導承租人簽訂“租金貸”協議，采用“租金貸”應當事先征得原始房東書面同意，應確保承租人作為金融消費者的知情權。對房貸端口的要求，是要有放貸資質，貸款合同應獨立于租賃合同單獨簽署，貸款期限應不超過12個月且不長于合同約定的租賃期限。值得注意的是，2019年11月26日，杭州市住房保障和房產管理局聯合市金融辦、人行杭州中心支行正式對外發布了《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》（杭房局〔2019〕212號），特別規定住房租賃企業“應在本市范圍的銀行設立唯一的租賃資金專用存款賬戶”③。除此之外，“風險防控金”的規定，回應了現實中長租公寓資金鏈斷裂承租人“無所住、錢財空、維權難”的窘境，是值得推廣的做法④。海南省在放貸資質和確保租客知情權的基礎上，還規定了長租公寓的資質，金融機構不得與未在房地產主管部門備案的住房租賃企業、中介機構合作提供金融服務①。上海在2018年底出臺了針對“租金貸”的規范，《上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局、上海市金融辦等關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》（簡稱《上海通知》）的內容更為全面，涵蓋了前述幾個規范性文件的規則。如除了一般的合規規定外，《上海通知》還規定了個人“租金貸”的放款周期，應當與代理經租企業向房東支付租金的周期相匹配②。

考察以上幾個省市的規定，似乎共通的規則只是加強“租金貸”的監管、大力整治不合法的業務，但就具體如何監管、哪些內容屬于不合法，規定是不統一的、也不明確的。如有的地方要求長租公寓要備案，有的地方則無此要求;貸款期限的規定也不一樣;對放貸資質的要求也有差異，海南、浙江要求貸款機構有放貸資質即可，北京禁止銀行資金進入“租金貸”市場，上海則在2018年出臺規定暫停該市小額貸款公司、融資擔保公司與代理經租企業合作開展個人“租金貸”，將放貸機構限定在銀行業金融機構，嚴管外部資金來源。這與長租公寓在不同地區的市場發展情況、政策鼓勵情況有關。上海這樣人口流動性大的城市，租賃需求多，長租公寓的競爭也激烈，多方面的因素疊加容易引發風險，因此規定也更為嚴格。個別地區因為僅是嗅到“租金貸”的危機，但基于地區租賃市場的發展還是暫時觀望的態度，整體予以支持，只是原則性地釋放出警示性規定，期待市場理性的運營。長租公寓中介機構往往不僅局限一個地區，而是在全國其他省市都有業務，監管規范的不統一容易產生適用混亂，也亦有地區保護之嫌。因此，監管部門需要適時出臺全國范圍內統一的規范綱領。

（三）監管理念與“租金貸”初衷不合

《上海通知》作為最早最專的規定“租金貸”的文件，其監管規則更為詳細和全面，一定程度上說明了我國金融監管縱向分權能夠發揮地方的效用，但其中的監管思路和監管方法為何沒有得到其他地區的采用呢？除了與不同地區監管態度不同有關，還與其監管規則和“租金貸”發展初衷相沖突不無關系。馮輝教授指出，除了一般的合規規定外，《上海通知》的核心監管規則是個人“租金貸”的放款周期應與代理經租企業向房東支付租金的周期相匹配。這一規定將長租中介向原房東付款的周期限定于放貸周期，實際上就是扼殺了“租金貸”資金錯配及以此為基礎的衍生投資給租賃雙方帶來更大福利損失。因此，上海從源頭上壓縮租金貸的資金來源，并沒有得到其他地區的沿用。

除此之外，已出臺的規范中，或規定長租公寓中介機構要經過備案，或規定放貸機構要經國家金融監管部門批準設立、具有金融許可證，呈現出典型的“準入許可制”監管的特點。這種單向度的模式具有自上而下的單一性和對立性，強制色彩太濃，缺乏有效的互動溝通，凸顯了監管權，卻容易使市場間出現準入壁壘，與“市場”形成對立，容易使被監管者產生消極應對或隱性抵抗。無論是限制放貸周期，還是嚴格規定準入資質，實際上都是外源性的監管措施，而非內生性的風險控制措施，沒有根本性地解決“租金貸”的問題?！白饨鹳J”的核心問題是缺乏對資金的監管，前述措施只是“治標不治本”地控制資金源頭，卻忽略資金使用、管理的監管，不僅會大大限制“租金貸”的發展規模，還可能導致手段偏差、監管無效。

三、對“租金貸”金融監管的完善措施

（一）“租金貸”應定位于公共產品供給

“準入許可制”監管的主要弊端在于政府及其部門用僵化、簡化的約束和控制替代其公共治理職能，容易陷入“一放就亂，一管就死”的怪圈。這種監管理念，易產生隱形對抗和監管套利，即表面上被監管機構符合規則，實則可能規避監管。監管機構的目標并不是限制或消滅市場主體，而是追求市場的理想運行狀態，即監管應該成為一種公共產品供給行為。公共產品供給型監管是一種將監管定位于公共產品供給的監管模式，強調政府及其部門作為監管機構應以市場規律為基礎，提供市場穩定和發展所需要的包括準入、許可、激勵、懲罰等在內的環境、平臺、標準和規則，從而實現監管與產業利益的平衡。

對于長租公寓“租金貸”的監管應定位于公共產品供給。一是引入激勵相容促進經營目標與監管目標的統一。政策對長租公寓“租金貸”是鼓勵的，監管理念也應當是鼓勵的，保障而非限制創新利益以實現監管與租賃產業利益的平衡。如“租金貸”的存續動力就在于能夠保證長租中介的利益激勵，上海地區的“杜絕資金錯配”則未考慮到長租公寓的實際訴求，造成監管與產業之間的沖突和對立，應改為“允許資金錯配，但予以合理限制”，給予其適當的盈利空間。二是將“公共產品供給型監管”內生于“租金貸”活動的全程，而非僅僅通過外源性管控限制資金源頭。如合理限制利用沉淀資金進行投資的行為，對投資行為類型化監管、將租金押金和其他資產進行隔離等。三是弱化審批這一事前功能，強化事中事后的監管。如強化信息披露、引入信用評級、風險預警評測、加強懲戒等。

（二）制定明確統一的監管規范

目前政策先行而監管滯后、闕如、不統一會造成缺乏約束、監管套利等情形，建議積極加強制度建設，盡快制定有關住房租賃行為的明確統一的監管規范，明確長租公寓的經營資質和業務范圍等，補齊監管短板?！蹲》孔赓U條例》已納入2019年的立法計劃，應以此為契機，將“租金貸”納入監管規范。同時，規范行業標準，住房和城鄉建設部應和金融監管部門聯合出臺對長租公寓信貸業務的監管細則，明確監管部門，規定參與各方的權利義務。值得注意的是，明確統一的監管規范并不意味著所有的規則一刀切適用于市場主體，而應體現經濟法實質公平的特色予以區別對待，“對使用金融產品的運營企業，根據企業注冊資金、經營規模等條件，劃分相應的監管級別，采取差異化監管措施”①。

（三）完善監管的具體規則

一是對于哪些長租公寓和放貸機構可以辦理“租金貸”業務，需要明確的準入管理。長租中介端口，可參照山東省濰坊市建立長租公寓名單庫，將依法備案租賃企業的長租房源納入名單庫，進行統一管理①。納入名單庫的標準可綜合考慮企業的注冊資本、業務規模、房源及其質量、資產負債結構、內部管理和風控措施等因素。貸款端口，應允許小額貸款公司、融資擔保公司等非正式金融機構進入長租公寓“租金貸”市場，增加外部資金來源的同時增加放貸機構的競爭。二是明確長租中介、貸款機構的義務，確保租客的知情權。嚴禁長租中介欺詐、誘導租客簽訂貸款協議，尤其防止利用優勢采取格式合同的形式讓租客“被貸款”;加強貸款機構授信的審核義務，要求其對租客進行風險提示，禁止長租中介與貸款機構勾結，將“租金貸”或類似產品強加給承租人。三是對資金的使用應加強監管。為防止長租中介挪用、占用或混淆使用租客的押金，貸款資金的存放應由貸款機構托管并與押金賬戶相分離。同時，允許長租企業錯配資金但予以合理限制杠桿率來平衡風險和利益;參照銀行借款需?？顚Ｓ玫囊巹t，長租中介是否可利用貸款資金進行其他衍生投資，應當經過貸款機構的同意，提供合規方案并合理限制其投資比例。

（四）構建長租公寓“租金貸”的保障性制度

一是建立信息披露制度。將長租中介的信息披露義務貫穿“租金貸”的全過程，增加業務辦理、資金流向、風險管控等的透明度?？捎烧嚓P部門或協會牽頭建立長租公寓企業租金貸款信息平臺，便于了解和監測長租公寓企業的貸款信息和風險情況②。二是建立信用評價體系。推行住房租賃行業的企業信用評價體系的構建，納入統一的征信平臺，由市場對該類企業進行評級、淘汰。建立“黑名單”制度，對于嚴重失信的長租中介，如欺詐租客和貸款機構、違規錯配資金、不正當搶占房源等，應列入“黑名單”，對有責任的機構和個人，禁止其一定時期內從事房屋中介及其衍生投資和相關招投標、資質申請等行為，并將名單向社會公眾進行公示。三是建立準備金、保證金制度。正如前文所述，杭房局對“風險防控金”的規定就是很好的嘗試?！逗贾菔凶》孔赓U資金監管辦法（試行）》（杭房局〔2019〕212號）第五條規定“風險防控金的總額按住房租賃企業納入租賃平臺管理房源量對應的應付委托出租人月租金總額的2倍確定”。此規定可視為政府以風險控制為導向、保護承租人利益的切實舉措。長租中介設立風險準備金或計提保證金，除了有助于發揮防火墻作用，減輕資金鏈斷裂后對房東和租客造成的損失，同時也有利于長租中介形成“成本”的概念，約束其迫切“解壓”下的盲目擴張行為。四是加強糾紛產生后對租客的救濟，化解租客維權難的局面?；谧饪捅旧砭吞幱谌鮿莸匚?，應適用“舉證責任倒置”原則;引入違約保險制度，減輕因長租中介無法支付租金情況下給租客造成的損害。五是加強行業自律管理，規范行業行為。房產中介行業協會應定期發布消費提示，讓租客了解長租公寓的相關運營，同時應積極探索制定行業規范，要求長租中介嚴格按照規定使用“租金貸”等金融產品，對違規中介采取相應的自律措施。

（責任編輯：孟潔）

參考文獻：

[1]黃小鵬.長租公寓從香餑餑到雞肋的啟示[N].證券時報，2019-07-12.

[2]盤和林.“租金貸”本無罪 只因缺乏資金池“守夜人”[N].證券日報，2018-11-10.

[3]陳岱松.長租公寓“金融化”法律風險[N].中國證券報，2018-11-02.