主要城市群及其房地產市場發展分析

摘要：隨著國家對城市群發展相關政策的不斷出臺，人口集聚效應及虹吸效應明顯，在規模經濟，不完全競爭和技術溢出的推動下，各種生產要素也自發地匯聚到資本回報率高的地方。城市群正逐步成為未來經濟發展新的增長極。文章對主要城市群進行有針對性分析，重點選取涉及經濟社會發展、房地產市場發展的相關評判指標，對城市群及其房地產市場發展特征、未來增長潛力做出判斷，為相關機構提供決策參考。

關鍵詞：城市群;房地產市場;發展特征;結論建議

一、 引言

城市群是城市化的一種新形式，是支撐經濟社會發展、區域協調與平衡、國際競爭與合作的重要平臺（顧超林，2011）。都市圈是以特大城市或輻射功能強的大城市為主導，以1小時通勤圈為范圍的城市化空間形態（董曉峰，2005）。城市群可包含數個城市圈，構成相互促進、協同發展的聯合體（王春艷，2007）。

從十九大報告到各部委政策的發布，構建大城市，中小城市和小城鎮協同發展的城市結構，推動城市群空間形態的發展成為熱點。在規模經濟，技術溢出和不完全競爭的推動下，各種生產要素也自發地匯聚到資本回報率高的地方，城市群的興起已成為經濟社會發展到一定階段的必然現象（劉志珍，2017）。鑒于以上背景，本文通過對比分析、系統研判十二個城市群的發展特征，以及城市群房地產市場的運行狀態，預判未來城市群的發展趨勢和房地產市場的前景機遇。

二、 近年城市群政策梳理

城市群在促進經濟增長和推進我國城鎮化進程中發揮著舉足輕重的重要作用，從中央到各部委，關于支持區域發展的政策文件不斷增加，也反映出城市群正成為未來發展的焦點。

1. 中央政策文件。（1）2010年12月，國務院發布《國家主要功能區規劃》，主要提出構建以“兩橫三縱”為主體的城市化戰略格局，概述中國主要城市群的范圍和功能定位;（2）2014年3月，國務院發布《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，建議以城市群為主要形式，促進大中小城市和小城鎮的協調發展。建議優化東部地區城市群，培育中西部城市群，建立城市群發展協調機制，促進各城市協調發展;（3）2016年2月，國務院發布關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，提出要加快城市群建設，編制和實施多項城市群發展規劃，促進城市群基礎設施一體化，協調推進重大能源基礎設施和能源市場一體化;（4）2016年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》提出要以城市群為主要形式，加快城市群的發展。

2. 各部委政策文件。（1）2019年2月，國家發展和改革委員會發布了《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，建議促進基礎設施一體化，加強城市間的分工，建立統一的開放市場，實現大都市區的城市化，形成一批具有全球影響力的大都市區;（2）2019年3月，國家發展和改革委員會發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，明確要進一步推動城市群發展，加快京津冀協調發展，加快長三角區域一體化，建設粵港澳大灣區。堅持中心城市引領城市群發展，增強中心城市輻射力，形成高質量發展的重要推動力。

三、 城市群主要發展指標比較

趙麗琴（2019）認為經濟發展水平、要素集聚與擴散能力、第三產業占比等是影響城市群發展的重要因素。我們通過系統梳理12個城市群的經濟社會發展和房地產市場的指標，以期望達到認識城市群之間發展的差異性以及各自獨有的特征，幫助我們更好解讀國家戰略以及可能帶來的投資機會。

首先我們可以看到粵港澳大灣區、長三角城市群和京津冀城市群各項發展指標均位居前列，反映出當地經濟活躍，人口流動頻繁，房地產市場需求旺盛，可以成為城市群發展的第一梯隊。其突出形態特征表現為每個城市群均有多個核心城市，形成以每個核心城市為中心的都市圈，并且都市圈之間協同發展的模式。

其次則為成渝城市群、長江中游城市群、山東半島城市群和海峽兩岸城市群、中原城市群，這幾個城市群在近幾年國家利好不斷的扶持推動下，經濟增長速度較快，人口和資源聚集效應不斷增強，房地產市場也迎來供需兩旺的態勢，可以成為城市群發展的第二梯隊。

最后則是關中城市群、黔中城市群、滇中城市群和北部灣城市群等，其顯著特征表現為每個城市群暫時僅有一個核心城市，城市群內部城市之間發展差異較大，人口和資源也多向核心城市匯聚，但該地區經濟增速較快，在國家大力提倡城鎮化、城市落戶制度改革的推動下，未來經濟社會和房地產市場發展充滿機遇。可以成為城市群發展的第三梯隊。下面將從城市群經濟社會發展方面和城市群房地產市場發展方面進行詳細剖析。

1. 城市群經濟社會發展指標。

（1）2018年長三角城市群、京津冀城市群、粵港澳大灣區GDP總量均在80 000億元以上，分別為178 642億元、83 819億元和81 048億元，全國占比分別為20%、9%和9%。雖然京津冀，粵港澳大灣區與長三角經濟總量之間仍存在較大差距，但三者的發展水平和潛力基本等同。長三角城市群屬于經濟規模最大，一體化程度最高的城市群。它的發展水平和潛力自然是不言而喻的（Kim Min，2018）。其26個城市的發展相對平衡，上海在全國的GDP排名第一，超過3萬億元。與此同時，有4個城市超過1萬億元，7個城市超過5 000億元。未來，長三角城市群將繼續以上海為核心，以南京、杭州、合肥為分中心，構建長三角一體化發展。

而粵港澳大灣區作為我國首個世界級大灣區，有香港這種世界級的金融中心，未來有實力比肩甚至超越美國紐約大灣區。粵港澳城市群的11個城市不如長三角城市群的26個城市。然而，就城市的平均GDP而言，廣東，香港和澳門的城市群平均每個城市9 005億元，遠遠超過長三角城市群的6 870億元。城市化率也達到86%，成為全國城市化率最高的區域，遠遠超過長三角城市群的71%。

2. 未來的城市發展預判。城市群核心城市的房地產市場需求依然強勁。受益于行業的不斷轉型和升級，核心城市人口的持續凈流入預計將推動大量增量購房。與此同時，居民收入穩步增長，購買力普遍較強，改善購房需求將繼續得到釋放，預計交易量和價格將保持在較高水平。以北京，上海，廣州，深圳為代表的一線核心城市的土地供應長期受到限制，主要城市的熱門住宅用地是稀缺資源，短期內供不應求的市場格局難以扭轉。從長遠來看，房價仍面臨一定的上漲壓力。其他城市的開發強度不是很大，還有很大空間，對于未來房地產市場的發展仍有較大承載力。

核心城市周邊城市房地產市場前景依舊看好。得益于城市群協同發展加速推進，城市群內形成不同的都市圈，既相互促進又相互融合，核心城市和周邊城市將在交通，工業，信息和公共服務等領域進行更密切的合作，周邊城市將受益匪淺，如廣東省大灣區的中山、惠州、佛山、江門、肇慶和東莞。在粵港澳一體化的背景下，周邊城市有望分享產業鏈上的利益，更快地推動城市經濟，從而吸引大量涌入的移民，逐步增加住房需求。另外，隨著核心城市與周邊城市之間的交通日益便利，公共服務逐漸趨于一體化，周邊城市有望吸收更多的核心城市外溢的住房需求，住房市場充滿未來。

3. 未來房地產市場調控建議。以上分析表明，未來房地產市場在城市群將具有更大的發展潛力，這對政府進行房地產市場調控也提供了一定的空間載體和新思路。中央以往的房地產調控經歷了從全國層面，到因城施策、一城一策的具體實施，體現出房地產市場發展的區域異質性特征。城市群發展的提出對房地產市場調控的影響是存在的，但也存在一些不變的基本原則，對于保障全體居民住的基本住房需求不會變，對于抑制住房市場投機行為不會變，對于構建房地產市場的長效管理機制的方向不會變。

隨著城市群協調發展戰略的實施，區域內互聯互通將進一步增強，城市之間房地產市場宏觀調控的聯動性也將進一步增強，未來城市群房地產市場會保持平穩健康的運行態勢。低收入群體有健全的租賃市場，中等收入群體能夠通過新房或二手房解決住房需求，中高收入群體能夠得到品質更佳的居住體驗。多層次、多樣化的住房供給將從根源上有效抑制住房投機，使市場告別大起大落的周期輪回。未來城市群房地產市場將以落實“房住不炒”為目標，更好踐行中央“穩房價、穩地價、穩預期”的調控指引，為實現2020年全面小康社會貢獻城市群力量。

4. 未來房企在城市群的機會。房地產企業在新形勢下面臨著機遇，也面臨著挑戰。機遇在于國家城市群戰略的提出，將為未來市場發展提供儲備空間。挑戰在于市場在不斷走向成熟的發展背景下，對于房地產企業的融資、管理、運營帶來更高的要求。總體來看，未來以下企業和領域的發展將更具潛力。

通過以上分析，可以重點關注在以上地區土地儲備相對布局較多，或是在不同城市群布局比較均衡的地產開發商，這類企業會擁有較多機會。城市群房企的機會表現在三個方面。首先，滿足改善性住房需求，在住宅綠色發展、科技融合、環保應用方面大有可為;其次，城市有機更新和住房改造的需求比較強烈，尤其是對于房齡較老的城市;第三，專業租賃公司仍有強大的發展空間，從簡單的住宅租賃業務擴展到社區運營。從目前龍頭企業發展的經驗來看，國內城市設計和建設仍然不足，尤其是具有運營能力的城市綜合運營商。

參考文獻：

[1] 褚敏，喬軍華，楊朝軍.長三角城市群的協同創新發展戰略研究[J].現代管理科學，2018，（3）.

[2] 劉敏，王海平.京津冀協同發展體制機制研究——基于世界六大城市群的經驗借鑒[J].現代管理科學， 2014，（12）.

[3] 顧朝林，Chaolin G U.城市群研究進展與展望[J].地理研究，2011，30（5）：771-784.

[4] 董曉峰，史育龍，張志強，等.都市圈理論發展研究[J].地球科學進展，2005，（10）：1067-1074.

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[6] 趙麗琴，李赟，王志楠.中國城市群網絡空間結構特征及影響因素分析[J].統計與決策，2019，（14）：87.

作者簡介：趙永升（1989-），男，漢族，山東省菏澤市人，助理研究員，中國民生銀行與清華大學經濟管理學院聯合培養博士后，研究方向：房地產市場與宏觀經濟政策、房地產金融等。

收稿日期：2019-08-21。