淺析二手房交易風險及公證風險防范作用

摘 要：隨著我國經濟的不斷發展和二手房交易政策的不斷放開，二手房交易市場變得越來越紅火。但由于相應的法規建設并不完善，實際操作經驗的積累也不夠，在交易過程中的風險不容小視，為了有效規避該風險，可以有效發揮出公證的風險防范作用。為此，我將要在文章中對二手房交易風險及公證風險防范作用進行分析，希望對促進我國二手房交易市場的發展，可以起到促進作用。

關鍵詞：二手房交易風險；公證風險防范；作用

著國家各項政策引導的逐漸出臺和二手房房價的不斷攀升，二手房交易市場變得越來越火爆，預計未來一段時間內市場會不斷增長。但由于目前各種法規的建設還并不完善，導致在交易過程中的風險往往較多。作為預防糾紛產生的一項制度，公證應該在二手房交易的過程中，最大程度降低交易過程中出現風險的可能。

一、二手房交易中面臨的風險

只要是經過一首買賣之后在行上市的房屋都可以成為二手房，目前其在實際的交易過程中，不僅交易本身存在著一定的風險，在交易的過程中也容易出現風險。

二手房本身的風險。由于二手房已經交易過一次，其和房屋的原主人建立了比較復雜的關系，這導致二手房的信息往往比較復雜，這是二手房風險存在的根源。其主要存在以下的風險：（1）二手房的產權是否明確。目前，房屋的產權分為共有和單獨所有，如果屬于共同所有，就必須要征得所有共有產權人的同意，目前很多房產都屬于夫妻共同所有，在房屋買賣的過程中，必須要征得夫妻雙方的同意才可以買賣。如果沒有經過所有房屋產權人的同意就進行房屋交易，其情況往往會比較復雜。（2）二手房是否符合轉讓的條件。不符合轉讓的條件有如下的幾項：經濟適用房。我國對經濟住房的交易有著嚴格的要求，產權人在取得房地產產權五年后，才允許進行房屋的出售，如果沒有超過五年就進行出售，國家會視為不合法的，國家將不予承認。待拆遷房屋。我國對待拆遷房屋有著十分明確的規定，待拆遷房屋是禁止出售的，無法正常辦理過戶手續。人民法院會在訴訟的過程中，依法對被執行財產進行查封，被執行人已經被剝奪了處置這份財產的權利，法院有權責令責任人限期追回財產或承擔相應的賠償責任。（3）二手房的價格是否合理。當前房地產價格的波動變化往往比較劇烈，這給二手房的定價造成了非常大的困難，如果個人獲得信息的能力較弱，就可能喪失對價格的準確估計，在談判中會處于比較劣質的地位。

在交易過程中存在的風險。一、交易人的身份信息是否真實，由于當前證件造假的現象比較嚴重，交易人由于識別能力有限，往往很難對風險進行有效的識別。二、賣方違反買賣合同的風險。在二手房買賣的過程中，賣方可能出現一房多賣、已經簽訂賣方合同又反悔、賣方在賣出房屋后不按照合同約定進行騰房。三、買方違反買賣合同的風險。買方是二手房交易過程中的主動方，其最大的義務就是按合同要求進行交款買房，如果買方逾期付款、反悔不買和拖延收房就會給賣方帶來非常大的麻煩。

二、公正對二手房交易的風險防范作用

為了讓公正在二手房交易風險規避中充分發揮出作用，其應該提供一下的幾種服務。（1）對二手房合同文件進行公正，在提供該服務的過程中，應該就雙方的意見在合同上達成一致，對二手房的產權、性質和估價進行審查。目前房地產交易的各種證件防偽技術非常高，其應該利用對應的仿冒識別設備對各種證件的真假情況進行識別。由于二手房交易要涉及非常多的法律環節，公證服務人員應該具備相應的法律知識，保證整個交易過程的合法性。（2）代辦二手房登記手續。二手房的過戶登記手續往往比較繁瑣，經常不能一次性將程序辦妥。如果是公證處的當事人與房屋管理部分進行溝通，往往可以大大提升交易的效率和可靠性。作為二手房買賣公證的配套服務，當事人所領取的不再僅僅是一個公證書，而是可以直接獲得登記之后的權屬證書或權利證明以及稅費票據。（3）為買方辦理買房貸款服務提供幫助。幫助其解決在房產買賣辦理當中遇到的各種問題。房屋的所有人經常會很難找到合適的銀行貸款途徑。公證處可以憑借其所累積的客戶資源，在當事人和銀行之間扮演一個居間的角色，為二手房低壓貸款的雙方提供更強的風險抵抗能力。通過這些服務的開展，可以有效減少在二手房交易中所產生的各種風險，還可以有效在兩方之間進行調解，化解雙方的矛盾。

三、結語

隨著人們生活水平的不斷提高，二手房交易變得越來越紅火，由于當前二手房交易的各項法規并不是很完善，這造成二手房交易過程中的各種風險較多，為了有效減少這些風險，可以采用二手房交易公證的方法，通過公證處提供的各種公證服務，來提高交易中的安全性。

參考文獻

[1] 孫明.法律空白地帶的思考與前行——提存事物與司法執行研討會實錄[J].公證研討，2009（08）：3-4.

[2] 張誠.提存權性質及提存款可執行性研究[J].公證研討，2009（03）：22-23.

[3] 林玲.二手房交易中的“提存公證”[N].解放日報， 2001（03）：55-56.

[4] 孫建軍.明信公證處如何為二手房市場服務[J].公證論壇，2011（01）：19-21.

[5] 孫麗霞.二手房交易中公證制度的經濟價值探討[J].東方企業文化，2014（23）：299-299.

[6] 邱盛.二手房交易過程中辦公證委托的風險分析及防范[J].讀書文摘，2017（25）：102-103.

[7] 高能新.二手房買賣合同公證中的涉稅提示[J].中國公證，2011（08）：23-25.

作者簡介：付波（1962- ），男，漢族，云南宣威人，法學本科，云南省昆明市東信公證處主任公證員，研究方向：研究及辦理國內公證。