房地產稅與土地財政的關系及其未來發展趨勢

李汝霞

（駐馬店市征地事務所，河南駐馬店463000）

一、房地產稅對土地財政的價值

（一）有助于理順地方財政體制

由于房地產稅有較強的區位性，以及房地產稅對地方經濟的扭曲程度小，因此房地產稅可以促進地方財政的發展，便于地方稅務機關爭稅，具有稅源穩定、規模穩定，解決地方財政收支不平衡作用。進一步研究房地產稅可以發現，首先，通過征收房地產稅可以有效規范地方政府的土地財政行為，有效規范了土地尋租等違規行為，對于控制地方政府的土地財政風險，將地方土地財政納入法制軌道，實現對土地資源這一稀缺生產要素的有效控制有重要的價值。其次，通過房地產稅還可以調節土地權過分集中和高度壟斷帶來的問題，房地產稅可以有效的遏制開發商將成本轉嫁給消費者，同時提高了土地資源的優化配置率。第三，房地產稅進一步把土地、房產全部納入到稅制框架當中，遏制了地方政府擅自使用財政立法權問題，同時控制土地財政收入與支出，進而保障私人利益與政府的平衡。

（二）提高土地財政效率

房地產稅是宏觀調控土地經濟的重要手段，它更優于傳統的行政命令，通過房地產稅可以更好規范土地財政行為，房地產稅的征收結構可以直接反映在土地規劃當中，通過房地產稅可以體現出比土地財政更好的地方經濟的調控效果，更可以與我國長期的稅制改革進行銜接，從而有助于緩沖制度變遷帶來的壓力。房地產稅是兼顧效率與公平的手段，它在促進地方房地產業增長的同時，可以進一步調整優化土地財政的結構，可以有效的節約土地財政的成本，在穩定地方經濟增長速度的同時，能夠提高土地財政的效率。首先，可以使土地財政的資金流向更加合理，可以在房地產稅的指導下更加科學的規范土地財政的行為。其次，可以進一步激發市場活力，解決傳統的土地財政高投入與低回報的問題，可以在現有通脹水平下實現土地財政資金的保值增值。房地產稅部分實現了土地財政功能，有助于土地財政達到再平衡。

（三）調節土地財政收入

通過房地產稅可以調節土地財政收入，尤其對于遏制土地財政的過高收入問題有重要的價值。房地產稅的主要社會功能就是為了調節收入與分配的關系。房地產稅可以起到控制地方土地財政收入與合理分配土地財政的效應。房地產稅是衡量房地產價值的重要標準，通過房地產稅可以有效解決以往土地財政無法解決的調節房價上漲、遏制投資過快，產業結構畸形的問題。首先，通過征收財產稅可以有效的控制地方政府財政收入比，從而達到控制土地財政規模和結構的目標。其次，特別是隨著我國房產稅低稅率、低覆蓋問題的解決，房地產稅將會在政府財政收入中的占比不斷增加，這一方面有助于實現公平負稅的目標，另一方面可以解決當前相關稅過高的問題。第三，有力的解決了當前地方政府普遍存在的財力不足問題，解決了土地財政，有的年份多，有的年份少的現象，進一步減少了政府隨意劃定土地出讓金額度現象，對于優化地方經濟發展環境，保證地方財政收入源，減少管制性稀缺和政策性稀缺有重要意義。第四，房地產稅也減少了地方政府對土地財政路徑依賴，使政府經營城市行為更加合理。可以說房地產稅是實現土地財政跨越發展的主要推手。

二、房地產與土地財政之間矛盾

（一）兩者沖突現象

當前房地產稅與土地財政還存在著一定沖突，土地出讓金本質上屬于地租，而房地產稅則是一項財產稅，首先，一些學者認為征收房地產稅后，土地增值從法理上無法給公共服務帶來收益。其次，還有一些學者認征收房地產稅從很大程度上影響了土地出讓金的收入，房地產稅現階段無法彌補土地出讓金大額度減少帶來的財政資金缺失問題。第三，從成本收益原則的角度講，征收房地產稅的成本更高。土地出讓金可以在短期內就獲得大量的財政資金，而且征收的成本相對較低，并且認為房地產稅應當長期探索，土地出讓金在短期內不會退出市場。第四，當前在分稅體制下，我國中央政府將財權層層向上移動，但是事權向下下放，這使得到地方財力不足問題突顯，大量公共事務客觀事實上造成了地方財政對土地出讓金的依賴，而房地產稅一時解決不了收支不平衡的問題，這也是當前地方政府認為房地產稅與土地出讓金的最大矛盾。

（二）房地產稅現實狀況

目前房地產稅在地方財政收入中的所占比重較小，雖然房地稅收入總體上不斷上漲，房地產稅的規模不斷增加，房地產的“五稅”收入增速不斷提高，但是房地產稅在地方財政收入的比重仍較低，房地產稅在地方財政中的地位較為微弱，房地產稅改革有較大空間，但是改革速度仍有待提高。這主要是由于我國現行的房地產稅制度仍是上世紀90年代的制度，現有房地產稅制度與當前日益繁榮的房地產市場經濟形成鮮明反差，一些房地產稅稅收收入難以達到政策預期效果，同時也喪失了穩定的稅收來源，影響了納稅對象積極性，而且未形成房地產稅納稅習慣。而且當前地方政府注重地方財政收入的最大化，也導致土地出讓金成為地方財政收入絕大部分，這也使得房地產稅在地方財政中的占比縮小，因此存在著房地產稅與土地出讓金本末倒置現象。

（三）房地產稅的主要問題

當前房地產稅的主要問題在于稅基狹窄，房地產稅征稅主要局限在城市范圍內，房地產稅還未能覆蓋我國廣大的農村地區，而且個人所有的非營業性質的房產是免征房產稅的。當前我國房地產稅的稅基狹窄，征稅范圍較小，這使得房地稅的稅收有限。現行的房地科稅的結構不合理，存在著重交易與輕保有的現象。現行的房地產稅主要在房地產的取得、轉讓和保有三個環節，而且在土地取得時是一次性的爭稅，轉讓環節只有增值稅和契稅，現行的房地產稅的稅種相對較少，且房地科的占有環節爭稅較低，轉讓與收益環節的征稅較高，因此影響房產稅的有效性，這不僅不利于優化地方稅資源，而且也不利于促進房地產稅的公平。目前我國房地產稅的征收還存在著稅費并立的現象。而且稅輕費重的現象仍然長期的存在，房地產稅無法反映公共產品差異，這已經成為目前我國房地產稅的主要問題。現有房地產稅種種問題也制約其為地方財政服務水平。

三、房地產稅與土地財政發展走向

（一）試點改革階段

為了更好的發揮房地產稅的價值，有效解決當前土地財政制度的不足，應當在3-5年時間內進行房地產稅的試點工作，著力積累房地產稅的經驗，為全面鋪開房地產稅積累經驗。首先，在現有的重慶和上海兩地試點的基礎上還應當增加省級試點，著力從不同地方經濟發展水平著眼探索有效的房地產征稅方式。其次，當前還應當在試點的基礎上加強房地產稅的立法工作。具體應當在完善房地產稅征稅環節的基礎上，進一步調節房地產稅的比例結構，有必要建立起房地產稅的保有環節的稅收，在改革中重點實現土地財政政策與房地產金融政策的同向，切實提高房地產稅調節高端房產項目的能力。第三，應當從城市房地產稅向更廣闊的范圍擴展，使房地產稅更好的適當我國城市化的速度，著力把行政體制改革與各級政府權責進行劃分，保證后土地財政時代的房產稅更好的登上歷史舞臺，在產權明晰的基礎上推動房地產稅改革。

（二）正式實施階段

正式實施階段的房地產稅與我國城鎮化水平高度發達呈正相關關系。這一階段土地收入銳減，城市中心土地的供應呈現更加稀缺的現象，因此可以適時推動房地產稅正式登上歷史舞臺。雖然房地產稅正式實施會經歷陣痛，但是可以促進政府由城市經營者的角色向著公共治理者的角色轉變，從而推動公共財政有效減少對土地的依賴。雖然在執行之初可能使部分地方政府面臨著較大的財政壓力，但是從長期看可以使地方財政收入趨向平衡，從而滿足稅收管理的需求。房地產稅與土地財政合并形成主流趨勢，已經成為房地產改革的必然走向。

四、房地產稅與土地財政融合策略

（一）租稅分流策略

當前房地產稅還處在研究階段，土地財政仍未能有效退出舞臺的情況下，可以探索使用租稅分流的方式，這樣可以兼顧房地產稅改革的效率與公平，在激發市場活力的基礎上，更好實施多目標與建設成綜合性的財稅體制。具體可以在土地房產、建筑物分別征稅的基礎上更好適應較低財產稅的需求。租稅分流可以精準的估值房產及建筑各部分的分別價值，從而滿足擴大稅源，差異性征稅需求，全面提高稅收有效性。而且還可以采用多次調節房地產稅，以及通過房屋稅與地價稅的方式來進行調控。當前，我國正在土地供應制度改革的基礎上探索施行明租的方式，具體把土地批租制度改為土地年租制度，從而在土地保有期間進行綜合征稅，這對于提高雙軌制的效率，更好地根據市場調節租稅有重要價值。

（二）租稅合一策略

租稅合一指的是房地產稅改革采用綜合性的財稅方式，主要將土地出讓金并入到房地產稅中進行征收，可以將土地出讓金、現行的房地產稅、城鎮土地使用契稅等結合，從而在原來的房產稅的基礎上轉化為房地產稅。租稅合一的模式可以帶來財政收入的大規模的增加，土地出讓金在租稅合流模式下可以轉化為保有環節房地產稅，會使土地出讓金規模不斷縮小，但是可以一次性的收取土地出讓金轉為保有房地產稅，然后由稅務部門負責統一征收。目前合租制度主要從稅收的取得、交易、保有環節進行改革，著力解決重交易與輕保有的問題。

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