房地產土增稅的清算及其稅收籌劃風險

姜麗芹

摘要：土地增值稅是房地產企業在開發房地產項目中主要繳納的稅種之一，由于房地產項目成本種類較多，土地增值稅計算復雜、清算難度大，所以易給企業帶來稅收籌劃風險。本文對房地產土地增值稅的清算要點進行分析，并對土地增值稅的納稅籌劃風險與對策進行研究探討。

關鍵詞：房地產；土地增值稅；清算；稅收籌劃風險

一、房地產土地增值稅的清算要點

土地增值稅清算是指納稅人在符合清算條件之后，根據相關稅法和政策規定，對房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額進行計算，辦理相關清算手續，結清稅款。我國一直重視對房地產行業的宏觀調控，所以在稅法上規定土地增值稅的繳納采取預繳與清算兩種形式，先按照預售階段房地產項目的銷售收入預繳土地增值稅，而后在滿足清算條件下進行土地增值稅清算。在進行土地增值稅的清算過程中，應把握好以下要點：

（一）界定清算條件

房地產土地增值稅的清算應滿足以下條件：在房地產項目建設竣工、完成銷售，或轉讓土地使用權，或轉讓整體未竣工決算項目的情況下進行土地增值稅清算；在房地產項目轉讓85%以上的已竣工驗收建筑面積，并且在三年銷售許可內未完成銷售，未辦理過土地增值稅清算的情況下必須及時進行清算；在清算過程中，需從收入和成本費用中剔除未轉讓的房地產；若在清算過后銷售清算之前未轉讓的房地產，則要按照舊房及建筑物轉讓的相關政策繳納和清算土地增值稅。

（二）準確計算收入

在土地增值稅清算時，要準確計算房地產轉讓獲取的銷售價款及相關收益等收入，收入既包括貨幣收入，也包括實物收入和其他收入。房地產收入的確認必須以完整可靠的資料作為依據，包括立項報告、銷售許可證、銷售合同、銷售發票、測繪合同等資料，在確定時應注意以下幾點：按照房地產商品房銷售發票上的金額確定收入；若房地產商品房銷售發票上的金額不是全額銷售收入，則要根據銷售合同約定條款確定收入；在預收房款之后，若因實際測量面積與合同中約定面積不一致而出現房款補退問題，則應在土地增值稅計算時進行調整；若發生債務抵償、拆遷換建、職工福利購房等房地產轉讓行為，則要在評估該轉讓房地產價值的基礎上，作為非貨幣資產確認收入。

（三）確定可扣除金額項目

土地增值稅清算要合法合理確定可扣除金額項目，包括開發土地成本、土地使用權成本、新建房屋以及配套設施成本與費用、與轉讓房地產有關的稅金以及其他符合規定的扣除項目。其中，開發成本所占比重較大，是房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃的重要部分，在清算時必須以獲取土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、開發間接費的相關合法憑證為基本條件，且保證各項費用均真實發生，從而確保可扣除金額項目的確認能夠通過稅務機關的審核。

二、基于房地產土地增值稅清算的稅收籌劃風險與對策

（一）銷售定價的稅收籌劃風險與對策

我國針對普通標準住宅項目制定了稅收優惠政策，大部分房地產企業為了享受到稅收優惠政策，而將房地產項目認定為普通標準住宅進行土地增值稅申報。但是，經過稅務機關的調查，企業可能存在著不符合普通標準住宅認定條件的情況，給企業帶來稅收籌劃風險。為此，房地產企業要全面掌握有關土地增值稅的相關稅法和政策，制定合法合理的稅收籌劃方案，充分利用優惠稅收政策，達到降低企業稅負的目的。在銷售定價時，若企業將銷售價格定位越低，則土地增值稅繳納金額也會越小，若企業將銷售價格定位越高，則土地增值稅繳納金額也會越大。但必須注意的是，企業應綜合考慮利潤目標、房地產市場供求現狀、房產項目所處地段等因素確定銷售定價，而不能只從降低稅負的角度過度控制銷售定價。

（二）可扣除金額項目的稅收籌劃風險與對策

在房地產土地增值稅稅收籌劃中，部分企業錯誤地認為只要增大項目成本費用就可以增大可扣除項目，降低企業土地增值稅稅負。但是，這些項目成本費用支出不一定都在稅法和稅收政策規定的可扣除金額項目的范圍內，一旦稅務機關不認同企業的這種做法，就會給企業帶來逃稅、漏稅風險。為此，房地產企業必須明確可扣除金額項目的合法范圍，并與稅務機關保持良好的溝通。按照我國稅收優惠政策規定，土地增值率超過20%，則要按照全部增值額乘以適用稅率繳納土地增值稅。而土地增值稅率未超過20%，則可享受免交土地增值稅的稅收優惠政策。換言之，在土地增值稅的稅收籌劃中，20%的增值率是籌劃的“臨界點”，企業可采取合法增加可扣除金額項目的方式達到節稅目的。

例如，A房地產企業開發住宅項目，房屋銷售收入總額為2000萬元，在稅法允許范圍內可扣的項目費用為1600萬元，增值額為400萬元。

案例分析：按照上述已發生的經濟活動繳納土地增值稅，由于土地增值率=400÷1600=25%，適用于30%的土地增值稅稅率，所以應繳納土地增值稅=400×30%=120萬元。對土地增值稅進行納稅籌劃，A企業可對住宅房屋進行裝修，裝修費用400萬元，如此一來使土地增值率=400÷2000=20%，符合免征土地增值稅的條件，降低了企業土地增值稅的稅收負擔。

（三）利息扣除的稅收籌劃風險與防范

房地產土地增值稅稅收籌劃利用利息支出進行籌劃，可能出現稅務機關與企業認定不一致的風險，稅務機關認為該項支出不符合扣除條件，但是企業卻持相反的觀點。在這種情況下，因認定差異的產生極易給房地產企業帶來經濟損失。為了避免利息扣除引發的稅收籌劃風險，企業不僅要與稅務機關建立起良好的稅企關系，而且還要在合法的范圍內進行稅收籌劃，具體方法包括：一是按照商業銀行同類同期貸款利率對可扣除的最大限額進行扣除，二是根據稅法規定，將利息費用與其他費用捆綁，在房地產開發成本10%以內扣除。在稅收籌劃時，企業可通過比較這兩種方式所帶來的節稅收益確定籌劃方案。

例如，A房地產企業在開發房地產項目的過程中，為獲取土地使用權支出2000萬元，建設房屋以及周邊配套設施支出2400萬元，可按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出400萬元，且貸款利率未超過同期商業銀行貸款利率。

案例分析：在A企業開發房地產項目的土地增值稅清算中，采用第一種稅收籌劃方法，其可扣除的費用項目總額=400+（2000+2400）×5%=620萬元，但是要求A企業必須取得金融機構開具的相關證明；采用第二種稅收籌劃方法，其可扣除的費用項目總額=（2000+2400）×10% =440萬元。由此可見，應當選擇第一種方法更有利于在合法范圍內增大企業可扣除費用項目的金額。

三、結論

總而言之，房地產企業要全面掌握有關土地增值稅的稅法規定和稅收政策，在土地增值稅的清算與稅收籌劃工作中，積極與稅務機關保持良好的溝通關系，確保企業的稅收籌劃方案得到稅務機關的認可，有效降低土地增值稅稅收籌劃風險，從而幫助企業在合法合規的范圍內降低稅負、提高經濟利潤。

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