住宅區物業景觀規劃管理初探

【摘 要】 本文闡述了居住區綠化景觀管理在物業管理中的重要地位，分析了小區物業景觀綠化管理存在的不足，并對此提出了幾點規劃改進與管理建議：科學合理規劃設計住宅區景觀綠化區域；對綠地景觀管理養護要科學規范；推行物業管理部門為主導的業主積極配合參與的管理措施。

【關鍵詞】 住宅區；綠化；景觀管理

改革開放以來，尤其是隨著我國住房制度的變化，房地產業蓬勃發展，許多豐富多彩、整潔舒適的新建住宅小區在我國各地紛紛出現。這些住宅小區大部分都屬于商品住宅，有別于單位集體住宅，因此，專門的物業管理機構便應時出現。大約在八十年代左右，現代物業管理模式從香港傳入深圳，隨后深入發展至全國各地。經過多年發展，物業管理機構遍及各大小城市的諸多住宅小區，深入影響著小區業主們生活工作的方方面面。

物業管理包含諸多內容，比如公共設備的運行、維修和養護，小區安全巡視檢查，衛生管理、綠化管理等。在這些諸多管理內容中，小區景觀綠化管理也是不可缺少的一個方面。小區景觀綠化，指的是利用植物、水景等元素，營造出賞心悅目、令人心曠神怡的人工景觀。小區景觀對于改善小區居住環境、豐富小區視覺效果、平衡小區生態環境有著重要的作用。可以說，小區景觀綠化對業主們的身心健康起著一定的作用，也是人們衡量小區質量高低的重要指標。

住宅區景觀綠化管理，是衡量物業管理水平的重要因素，是物業管理內容的重要組成部分，不能認為這些與小區安全、公共設備維護等核心內容關系不大就不去重視這一部分內容。景觀綠化管理是每一個物業管理工作者的基本職責，物業管理工作者要像愛護自家陽臺花草一樣去認真管理小區的綠化景觀。但在實際的物業管理工作中，還存在很多景觀綠化管理的問題。比如景觀的安全使用、景觀的前期設計不合理等問題，造成很多糾紛。筆者從物業管理的角度，結合住宅區景觀綠化管理的現狀，淺要論述住宅區景觀綠化管理。

一、居住區綠化景觀管理在物業管理中的重要地位

住宅區綠化景觀管理不僅包括綠化景觀的管理，還包括小區整體環境與綠化景觀的統籌規劃管理。由于住宅區設計者前期已經規劃設計好了小區的整體綠化景觀，并做出了實際效果。因此，物業管理工作者主要是對小區綠化景觀及公共設備進行日常維護。物業管理工作者還可以根據小區整體環境對綠化景觀進行升級改善，比如換一些更加適合小區的植物、更換與小區整體環境更為和諧的公共設施，如垃圾桶、路燈等。需要注意的是，在改造時既要注重設施的功能意義，又要兼顧業主們的視覺和心理感受。

眾所周知，住宅區的景觀綠化管理是物業管理最重要的工作內容與職責之一。伴隨著人們生活水平的提高，小區業主們對本人居住環境尤其是景觀綠化的要求越來越高。因為良好的綠化環境可以給人們帶來賞心悅目的感受，業主們日常休憩鍛煉的要求也得到了滿足。而綠化景觀設計制作一般是前期開發商的責任，所以如何管理好前期工作者留下來的成果，變成了物業管理工作者們的重要職責。只有科學合理的景觀綠化管理，才能滿足業主們各方面的需求，才能使綠化景觀充分發揮它的各項功能。物業管理工作者的工作內容不僅僅是管理公共設施，還應該合理、人性化的規范小區業主們的日常行為。小區環境是公共環境，必須制定一些文明公約以及獎懲措施，規范小區業主們的行為。

合理規范的物業管理，可以讓小區業主人人遵守文明公約，小區的綠化景觀也能及時得到修繕改進，物業管理工作者可以廣泛征求業主們的意見，對小區綠化景觀進行升級改造。在財務、采購方面接受廣大業主的有效監督，不斷提升服務質量，不斷改進工作作風，不斷改善小區綠化景觀環境質量。只有小區的環境日益改進，小區業主對物業管理工作認可，才是物業管理工作者追求的目標。

二、小區物業景觀綠化管理存在的不足

隨著城市景觀規劃水平的不斷提高，小區景觀綠化設計在近幾年的住宅區建設中所起的作用越來越重要，住宅區景觀規劃水平也日益提高。但是，小區物業管理在景觀綠化管理方面卻做得不是那么到位。比如，有一些住宅小區在綠化用地建設方面欠妥，所選用的綠植與本地氣候不相適合，造成植物水土不服、甚至死亡枯萎的狀況，再加上綠化景觀層次單一，缺乏變化，在視覺上無法達到一定的審美效果。還有很多小區在綠化景觀維護方面還缺乏一定的水平，缺少有技術的綠植養護技術人員，致使綠化效果不美觀、不持久。更有一些小區缺乏和業主的溝通，對業主不能構成約束，造成公共綠地大量損毀。

三、如何對住宅區綠化景觀進行規劃改進與管理

1、科學合理規劃設計住宅區景觀綠化區域

雖說這項工作一般是開發商前期的工作，但對于有些小區來說，重修、改進小區景觀綠化區域也是不可缺少的，因此物業管理人員必須重視這一方面的內容。由于住宅區土地資源有限，景觀綠化面積要根據小區整體面積來合理計算，不可過大、過小，選址也很重要不可偏，要照顧整體業主的利益，在有效的空間內創造出豐富多彩的空間效果。

（1）住宅區景觀綠化要形成一個系統。根據本小區具體環境條件和使用要求，在進行綠地景觀整體規劃和設計的時候，要做到重點突出，層次豐富，植物與人工山石景觀和諧搭配，景觀綠地與小區整體環境融入恰當。（2）在進行住宅區綠地景觀規劃設計時要注意節約用地。根據住宅區實際的地理條件，充分利用小區的地形地貌，比如洼地可以改造成水景，坡地可以改造成山景等。（3）根據住宅區業主們的整體特點以及物業管理的現狀，選擇合適的規劃方案和建筑材料。比如對于以知識分子為主體居住的小區，要盡量選擇內涵豐富、造型別致的設計方案，建筑材料和綠植的選擇也要有相應講究。（4）注意植物的選擇與搭配。考慮季節因素，盡量多選擇四季常青的植物，以及植物造型與色彩的多樣性，樹木類植物與草類植物要和諧搭配合理組合。

2、綠地景觀管理養護要科學規范

（1）對綠化景觀中的植物應科學灌養，保證水分。不管是木類植物還是草類植物，都需要適當的水分。要根據植物特點進行灌養，木類植物澆水可少一些，對于草類植物，尤其是草坪，要經常適當澆水。在雨季來臨時，還要注意綠化景觀的排水問題，以防一些怕水植物被過多的水分侵蝕。總的來說，要貫徹“一次澆透和定期澆水結合”的原則，不僅給足根部水分，對植物的枝葉還要定期噴水，以保證植物長期保持盎然的生機。澆水時要注意在樹根外邊緣修筑一個水潭，一次性澆夠即可，澆完要將水潭培土封住。在給植物澆水時，盡量選擇早上或黃昏。根據季節的變換進行養護，比如冬季大部分植物進入枯萎期，可少澆水或不澆水；春天植物返青，需要澆夠水分；夏天天氣炎熱干燥，可根據雨量情況進行澆水養護；秋季應適量澆水。（2）要定時給植物施肥并清除雜草。現代農業科學技術越來越先進，種植物不僅只需要土壤，進行水培也比較普及。各種營養液、化肥的發明更是促進了植物多樣性的發展。對植物進行施肥，是為了保證植物長勢旺盛，保證綠化效果。定時給植物除草也是為了景觀的美化效果。這兩點是物業管理較為疏忽的。尤其是雜草清除這一環節，很多物業管理部門不是基本不做，就是一年做一次，以至于在很長時間內，小區綠化帶雜草叢生，極大影響小區整體環境美觀。對于落葉，可以將其散落到灌木植物叢中，既節省了人力，又可以起到施肥的效果。對于土質較差的區域，要著重進行施肥養護，必要時對植物要進行營養液補充。此外，要對土壤經常進行維護，使土壤淺表層隔一段時間就松動維護一次，有利于植物透氣呼吸。在雜草的清除方面也應及時，以保證植物的養分和水分充足，降低植物的病蟲害發病率。（3）及時有效的控制病蟲害。眾所周知，病蟲害對植物的生長非常不利，會使植物出現營養不良、葉片損壞甚至枯萎死亡的危險。從而影響綠化景觀的整體效果，破壞小區整體環境。所以，在綠色景觀植物養護方面一定要多加注意，制定行之有效的病蟲害防治措施，掌握過關的病蟲害防治技術，保證植物健康有效的生長。要根據一年四季的氣候特點和病蟲害規律，制定行之有效的防止辦法。

3、推行物業管理部門為主導的業主積極配合參與的管理措施

不可否認，在住宅區綠色景觀管理方面，物業管理部門應起到主要責任和主導作用。除此之外，還應發動業主的積極性，讓業主充分理解支持物業管理部門的工作。物業管理部門應該制定配套的、行之有效的綠色景觀維護養護制度，對技術人員加強培訓，讓他們掌握相應技術，并對其業績進行相關考核。對業主也應出臺相應規范管理制度，引導業主愛護公共設施，愛護綠色景觀，并有相應獎懲辦法，調動業主自覺維護小區環境的積極性。

五、結論

綜上所述，住宅區物業景觀的管理應當注重業主的生活感受，營造和諧美觀的景觀環境。在景觀規劃之初，應科學合理規劃住宅區景觀，建成投入使用后，制定相關制度對綠色景觀進行保護和養護。在更換、種植綠化植物的時候，應找一些技術過關的種植人員，科學、合理的種植養護植物。多措并舉，與業主合力共同維護住宅區綠色景觀管理。

【參考文獻】

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【作者簡介】

李岳珅（1983.11—），任職于西安科技大學，助理工程師，研究方向：管理.