淺談智能化物業管理

摘要：智能化物業管理的應用不但延長了物業使用年限及確保其功能正常發揮，擴大收益、降低運營費用，也提高了企業形象、提供適合于用戶的各種高效率低收費的服務。本文主要介紹了智能化物業管理的概念、特點以及在現代社會中的應用。

關鍵詞：智能化，物業管理，物業服務企業

隨著社會不斷發展，城市水平不斷提高，城市功能劃分越來越細，科學技術越來越進步，智能化管理被廣泛應用到各個行業與領域中。對于現代建筑物業管理來說也不例外，智能化管理的普及使得人們生活發生了很大變化。

一、智能化物業管理的概念

智能化物業管理，是指在物業管理中，運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施、設備、物業環境、物業消防、安防等的自動監控和集中管理，實現對業主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網絡化管理，以完善業主的生活、工作環境和條件，以便充分發揮智能物業的價值。

二、智能化物業管理存在的問題

（一）盲目追求先進，重建設輕管理

現代小區業主中，人們生活水平不斷提高，對物業管理也提出了新的要求，部分業主貪多求全，提出一流智能化設備設施管理的要求。在業主需求的刺激下，不少樓盤為了吸引潛在購房者的注意，開始重視物業智能化系統的引進。耗費大量資金，建設了十分先進的智能管理系統。

高科技是把“雙刃劍”，運用恰當，會造福于人；運用不好，會限制人的自由，甚至阻礙破壞其發展。在一些小區由于設備、技術過于先進復雜，導致操作復雜。

（二）忽視設備的節能管理

很多小區在引進智能化物業管理的同時，忽視了智能設備后期的能源消耗問題，導致了后期智能設備在實際運行中存在了諸多的障礙和問題。還有許多方案在總體規劃階段，就沒有考慮系統建成以后的實用性及所需要的物業管理人員、運用費用等問題。正是由于這些片面的理解和錯誤的觀念，使許多企業不重視技術人才的引進和使用，從而導致技術力量薄弱，管理水平不高，服務質量低下。并且導致由于一些系統缺乏實用性或物業管理費偏低或物業管理人員素質差，造成關閉、停機現象。

（三）智能設備管理水平低下

智能物業管理系統在實際運用中，還存在著很多問題，如智能設備管理水平比較低下，物業部門管理組織的組成也不夠科學等等。智能設備往往都具有一定的科技含量，設備的復雜性要求現代的物業管理系統必須重新調整工作人員的分工，合理組織人員部門，才能夠使設備達到最優化管理和使用。以現代科學管理的理論為指導和支持。但是由于智能物業管理發展時間較短，管理還不夠成熟，所以在實際運用中，存在著智能設備管理水平低下、組織構成散亂的實際情況。設備管理缺乏制度化、程序化的規定，導致不同人員在使用過程中存在不同的問題。

三、智能化物業管理問題的解決策略

（一）理性選擇智能物業管理設備，重視后續管理

針對目前一些小區業主和開發商選擇智能物業設備的非理性行為，不予提倡，物業管理部門甚至是開發商要做好引導工作。對于一些業主提出的引進智能管理設備的要求，物業管理工作者要對該智能設備進行了解，對這款智能設備的能源消耗，存在的優勢、劣勢等等問題要充分的考慮，并列出詳細的計劃，如果小區倡議的人多，那么就召開小區業主代表會，將該款設備的能源消耗及優劣勢向業主表述清楚。讓業主去選擇是否購買這款智能產品。如果購買，相關的能源消耗需要業主公攤。在小區智能物業管理中，要盡可能的避免出現冗余管理系統的出現，業主以及小區物業不能為了“面子”工程，購買太多劣勢大于優勢的產品。但是一旦經過慎重考慮購買的智能設備，就要做好管理工作。

（二）重視小區智能管理設備的節能管理

物業服務企業必須建立適合于自身特點的設備維修保養方案，遵循“安全、經濟、合理、實用”的原則，有計劃，有步驟地進行，做好設備的預防性維修保養，將設備故障隱患消滅在萌芽狀態，同時在物業設備維修中提出節能改造可行性方案盡可能采用節能設備、經濟適用且品質優良的材料，修舊利廢、合理更新，達到降耗節能、延長設備使用壽命的目的，從而降低設備運行維修費用，培養管理隊伍的創新精神，維護業主的權益。

另外一流的設備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設施配備完善的物業中，高素質的專業人才在設備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發和利用人才，精心培育一支技術精湛、作風優良的管理隊伍是做好設備管理的精髓，而培養一支高水平的管理隊伍，應堅持做到“以人為本、提高員工綜合素質”樹立質量服務意識，提高員工業務技能。

（三）重組物業管理部門內部結構，提高管理水平

現代物業管理部門的工作范圍涉及的更廣，和服務性部門如保潔公司，綠化服務公司，以及政府部門，甚至是學校、醫院等等事業型單位都有合作關系，所以物業公司的工作人員要和這些公司有業務上的交涉。因此隨著現代物業管理涉及的范圍變大，具體工作內容的不同，以及智能化設備運用減少了工作人員的工作量，改變了工作方式，所以要對物業管理部門的內部結構進行重組，進一步提高物業管理部門的管理水平。

多表遠程計量系統可以免去人工挨家挨戶上門抄表的繁瑣，實現多表數據自動采集、傳輸、計費。配以一卡通系統又可以免去管理人員上門收費或用戶到指定地點交費的不便，業主只需手持一卡便可通過刷卡交費。

四、結束語

智能化的物業管理是智能物業發展的必然結果與要求。智能物業是物業智能化管理的依托，而物業智能化管理是智能物業正常使用、發揮價值的保障。隨著智能物業的蓬勃興起和不斷完善，對智能化物業管理的需求也越來越迫切。智能化物業管理市場極為廣闊，但同時也對從事傳統物業管理的企業提出了有力挑戰，它不僅僅是管理方式和管理手段的改變，更需要管理理念的轉變和管理人員素質的大力提高。

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作者簡介：

徐汝峰 （1968.09-），男，山東成武人，成武縣自來水公司，現助理工程師（擬晉工程師），大專，研究方向：建筑工程技術與設計。