緬甸仰光市房地產(chǎn)市場探析

楊偉 萬春來

[摘 要]緬甸是東南亞最后一片未開發(fā)的金土、最具有投資價(jià)值的熱土。隨著歐美對(duì)緬甸經(jīng)濟(jì)制裁解除，外資企業(yè)不斷涌入緬甸，緬甸大城市的寫字樓、酒店、公寓明顯供不應(yīng)求，房屋租金、住宿費(fèi)暴漲。受政策限制影響，外資至今尚未進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，預(yù)計(jì)今后幾年商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格仍將上漲。文章通過調(diào)查、收集和整理，對(duì)仰光房地產(chǎn)進(jìn)行了分析。

[關(guān)鍵詞]仰光；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展前景

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2018.26

1、仰光市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1.1仰光市城市現(xiàn)狀

緬甸被譽(yù)為“佛塔之國”、東南亞最后一片未開發(fā)的金土、最具有投資價(jià)值的熱土，位于亞洲中南半島西北部，北部和東北部與中國毗鄰，東部和東南部與老撾和泰國相連，西南瀕臨印度洋的孟加拉灣和安達(dá)曼海，西部和西北部與孟加拉國和印度接壤，海岸線長2832公里，國土面積67.66萬平方公里。仰光為緬甸前首都，面積約為312平方英里，位于仰光河和伊洛瓦底江三角洲，是緬甸最繁榮居住人口最多的城市。仰光人口目前約736萬（2015年統(tǒng)計(jì)），仰光的平均人口增長率為2.6%，預(yù)計(jì)到2040年仰光的人口將達(dá)到1173萬。

與其他東南亞的大城市比較，仰光有許多東南亞前殖民時(shí)期的建筑，相對(duì)不太繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊落后。目前，仰光市部分前殖民時(shí)期建筑含政府部分的殖民地建筑（如高等法院、市政廳、Bogyoke市場和公立醫(yī)院等）均列入重建項(xiàng)目，部分住宅和商用建筑開始建設(shè)、重建和改建。隨著仰光人口的增加，城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，仰光新城建設(shè)也被提上了議事日程。

1.2仰光房地產(chǎn)的供需情況

1.2.1 仰光的公寓市場

仰光公寓市場自2009年才開始承建和銷售，并且逐年遞增，到2016年公寓存量達(dá)到6000套，2017年超過10000套。同期的銷售率也在逐漸提升，在2014-2015年公寓進(jìn)入爆發(fā)式發(fā)展；直止2016年政府實(shí)施了持續(xù)數(shù)月的項(xiàng)目審核的政策，導(dǎo)致市場新增急劇回落。

1.2.2仰光的寫字樓市場

隨著改革開放的深入，寫字樓市場需求逐步釋放，相比公寓的銷售與發(fā)展，寫字樓發(fā)展顯得稍微緩慢一些，在2015至2016年寫字樓才呈井噴式發(fā)展，2017年市場供應(yīng)量為33萬平方米。其中入住率在2017年入住率環(huán)比上漲2.6%，高達(dá)64%，同比上漲7%。

1.2.3仰光的酒店式公寓市場

酒店式公寓供應(yīng)量呈階梯性發(fā)展，至2017年酒店式公寓供應(yīng)量1600間，比2016年同期增加19%。同期酒店式公寓平均入住率維持在85%-90%的高位，需求量依然堅(jiān)挺。

1.2.4 仰光的商鋪市場

商鋪的供應(yīng)量相比也逐年遞增，至2017年商鋪總存量環(huán)比增長19%，可租賃面積約30萬平方米，商鋪占有率達(dá)到94.6%，同比上漲5.7%。

1.2.5 仰光的酒店市場

截至2017年，高檔酒店總存量約3800間。計(jì)劃年內(nèi)竣工的Junction City太平洋酒店、樂天酒店、鉑爾曼酒店和喜來登酒店，共1200間房。其中高檔酒店平均入住率為52%，同期下降5%；高檔酒店日均房價(jià)達(dá)到136美元，同比下滑3.5%。仰光房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀請(qǐng)見圖1。

根據(jù)下圖所示，緬甸仰光的公寓、商鋪和酒店等市場一直處于上升發(fā)展階段，從2011年銷售量逐漸增加，由于政府決策層的無作為，政策的不明朗，投資者的利益得不到保障，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場的萎靡不振。

1.3 仰光房地產(chǎn)建筑成本

1.3.1 建筑材料價(jià)格

緬甸房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，對(duì)建材的需求日益增加，但建材市場幾乎還是一片空白。自2011年起，年均水泥需求量已達(dá)600萬噸，但國產(chǎn)水泥生產(chǎn)非常落后，全國共有14家水泥廠，年均生產(chǎn)總量僅約200萬噸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求，所以每年都需要大量進(jìn)口。

其次，鋼材也很匱乏。1996年以來，緬甸先后建立了6家鋼鐵企業(yè)，其中日資有4家，韓資有1家，馬來西亞獨(dú)資1家。由于鋼材生產(chǎn)數(shù)量有限、質(zhì)量不穩(wěn)定和政策原因，3家日資企業(yè)無心經(jīng)營，陸續(xù)被緬甸公司收購，現(xiàn)在仍然從泰國、印度和中國進(jìn)口。

1.3.2 勞動(dòng)力價(jià)格

緬甸勞動(dòng)力價(jià)格是其最大的一個(gè)競爭優(yōu)勢(shì)，主要?jiǎng)趧?dòng)力價(jià)格相比中國勞動(dòng)力價(jià)格較低。參考在建的Golden City 和卡塔亞中心項(xiàng)目的建筑數(shù)據(jù)，主要的建筑安裝成本（不含土地費(fèi)，含除軟裝外的其他裝修費(fèi)用）見表1。

如表1所示，目前仰光的建筑成本遠(yuǎn)低于中國平均水平，這正是很多中國投資者和開發(fā)商看重的方面。但機(jī)械化生產(chǎn)程度低導(dǎo)致緬甸各行業(yè)生產(chǎn)發(fā)展緩慢，也是緬甸國民購房能力較弱的主要原因。

1.3.3 有關(guān)稅費(fèi)

緬甸的有關(guān)稅費(fèi)請(qǐng)見表2。

緬甸法律法規(guī)相對(duì)不是很健全，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，緬甸政府也在不斷完善相關(guān)稅收項(xiàng)目。

1.4 仰光房地產(chǎn)的租售情況

由于政策不明朗，緬甸經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于國家經(jīng)濟(jì)的增長，致使仰光公寓、寫字樓、酒店等的供求緊張，最終導(dǎo)致仰光高額的租賃和銷售價(jià)格。自2012年以來，公寓、寫字樓和商場等價(jià)格久高不下，仰光市區(qū)商業(yè)房產(chǎn)租賃價(jià)格情況請(qǐng)見表3。

如表3所示，仰光市區(qū)寫字樓平均租賃價(jià)格保持在45美元/平方米?月以上，預(yù)計(jì)2018年平均將達(dá)到47.8美元/平方米?月。全市商場的平均租金率在2017年環(huán)比上漲了11.4%，為歷史最快增速。仰光昂貴的租房市場是由于仰光寫字樓奇缺，開發(fā)商一般采用只租不賣的策略導(dǎo)致；未來幾年內(nèi)，預(yù)計(jì)還將持續(xù)上漲。

2、仰光房地產(chǎn)相關(guān)政策、法律和法規(guī)

仰光的房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)一直不完善，無法保障投資人的收益，也不能幫助投資人降低風(fēng)險(xiǎn)，甚至打擊投資人的信心，這是房地產(chǎn)滯后與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的重要原因。

居住在緬甸的外國人，大部分都有較強(qiáng)的購房愿望。盡管2016年1月緬甸聯(lián)邦議會(huì)通過了《共管公寓法》，規(guī)定40%的公寓可以賣給外國人；但法律至今沒有頒布細(xì)則，實(shí)際上處于無法實(shí)施的狀態(tài)。

緬甸政府于1988年頒布了《緬甸聯(lián)邦外國投資法》，第二年制定了《緬甸聯(lián)邦外國投資項(xiàng)目條例》，這兩個(gè)法規(guī)奠定了現(xiàn)政府外資政策的框架。2015年政府又出臺(tái)了新《外國投資法》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、土地使用、電信、貿(mào)易以及外匯匯款等領(lǐng)域采取了改革措施。

2014年5月在《金融及銀行法規(guī)》中同意開放外國銀行進(jìn)駐和開設(shè)分行，為改革開放注入了強(qiáng)心劑；2017年8月從緬甸建設(shè)與房屋發(fā)展銀行（CHDB）獲悉，CHDB擬對(duì)購買廉價(jià)房和平價(jià)房的房貸期限延長至20年，普通商品房的貸款期限則不會(huì)延長。

3、仰光房地產(chǎn)市場的前景展望

3.1 仰光城市規(guī)劃簡述

根據(jù)仰光城市發(fā)展委員會(huì)發(fā)布的目標(biāo)，將通過實(shí)施民主化政策致力讓仰光成為和平、博愛的城市。仰光舊城的陳舊、擁堵、基礎(chǔ)設(shè)施不完善和改造成本的昂貴，以及無法滿足經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展需要等原因使得仰光新城的建設(shè)勢(shì)在必行。

仰光城市規(guī)劃以空間發(fā)展策略——從老城到新城，由空間到地面；采用一軸一帶，多片區(qū)綜合發(fā)展。其中一軸即為橫向主軸，既是景觀主軸也是城市活力發(fā)展的主軸；以大金塔為核心，中央綠帶為脈絡(luò)，展示城市獨(dú)特文化，發(fā)展城市文化產(chǎn)業(yè)。一帶即為東側(cè)沿伊洛瓦底江發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)功能，形成濱水休閑展示帶。同時(shí)設(shè)置多功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)制造、科教文化、品質(zhì)文創(chuàng)、行政辦公和公共服務(wù)。

3.2 仰光房地產(chǎn)的市場前景與展望

根據(jù)仰光平均人口增長速率，仰光市2040年的勞動(dòng)人口比例將由2011年的50.8%逐步增長到55.0%，2040年預(yù)計(jì)將有645萬勞動(dòng)人口。

2016年10月以美國為代表的西方國家全面解除了對(duì)緬甸的經(jīng)濟(jì)制裁，給緬甸經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展創(chuàng)造了良好的金融環(huán)境。也隨著中國倡導(dǎo)的一帶一路的深化合作，必將帶動(dòng)緬甸經(jīng)濟(jì)的騰飛。緬甸未來10年還將是全球最具投資價(jià)值地區(qū)，尤其是仰光的房地產(chǎn)市場即將迎來又一個(gè)春天。

4、仰光房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)

2012年起緬甸實(shí)施改革開放，尤其是第二年后大量的國際開發(fā)商蜂擁而至，為仰光房地產(chǎn)市場帶來了生機(jī)和活力。有些開發(fā)商取得了較好的成績，但也有部分開發(fā)商由于缺乏對(duì)緬甸市場的了解和對(duì)緬甸法律法規(guī)和行業(yè)配套政策的不完善無所適從，以致高興而來，卻鎩羽而歸。

緬甸房地地產(chǎn)缺乏金融政策的支持，房地產(chǎn)市場極不穩(wěn)定。例如金融信貸方面，金融信貸對(duì)房地產(chǎn)的支持作用微乎其微。雖然目前已有部分銀行開放了購房按揭貸款的業(yè)務(wù)，但貸款年限多為5-7年，貸款利率10%-13%，政策不具優(yōu)勢(shì)。

仰光房地產(chǎn)開發(fā)的配套產(chǎn)業(yè)不健全，表現(xiàn)在：一是與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè)，包括建筑建材等還處于起步階段，很多原材料還處于空白，不得不依賴于進(jìn)口，這無疑增加了開發(fā)商的建筑成本；二是城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，包括城市供水、供電、排污、垃圾處理、交通等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)存在很多預(yù)算外成本及投資風(fēng)險(xiǎn)；三是緬甸本土專業(yè)人才稀缺，教育跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。要想完成高標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品，就不得不重金聘請(qǐng)國外的專業(yè)人才及技術(shù)工人，這無疑加重了企業(yè)的運(yùn)營成本。

5、結(jié)束語

盡管緬甸房地產(chǎn)政策還未全面開放，建筑材料市場的發(fā)展不穩(wěn)定，甚至具有較高的投資風(fēng)險(xiǎn)等致使緬甸房地產(chǎn)“等價(jià)交換”的原始階段已經(jīng)結(jié)束，但在一帶一路和全球經(jīng)濟(jì)共同體的國際發(fā)展趨勢(shì)下，隨著人口基數(shù)、城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)增速和住房需求量的增加，必將推動(dòng)緬甸政府逐步完善房地產(chǎn)政策和相關(guān)法律法規(guī)，逐步開放金融工具，逐步出臺(tái)行業(yè)配套政策等等，到時(shí)候，現(xiàn)在面臨的種種問題將逐一解決。仰光的城市化進(jìn)程是無法阻止的，必將推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也將迎來至少10年的蓬勃發(fā)展期。

參考文獻(xiàn)：

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[作者簡介]楊偉（ 1993- ） ，男，四川宜賓人，造價(jià)員，從事緬甸市場開發(fā)工作；

萬春來（1965- ），男，四川洪雅人，高級(jí)工程師，從事工程施工技術(shù)管理及市場開發(fā)工作。