中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響分析

郝云光

摘要：近年來，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐愈來愈快，這在一定程度上刺激了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了助力。毋庸置疑房地產(chǎn)是推進(jìn)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。房?jī)r(jià)的持續(xù)升高能夠刺激居民潛在消費(fèi)，并對(duì)內(nèi)需具有正向拉動(dòng)作用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的繁榮也為大量上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展空間，一定程度上緩解了就業(yè)壓力?；诖?，本文探討了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，并提出了一系列觀點(diǎn)，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；消費(fèi)

一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述

相對(duì)于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)房地產(chǎn)起步相對(duì)較晚，但發(fā)展步伐較快，經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)折。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在著密切的聯(lián)系。早在2007年由于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，導(dǎo)致全球范圍性的金融震蕩。2007年至2009年我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了短暫的衰退期。在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不理想的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)了低迷態(tài)。從2009年開始，我國(guó)政府推出了一系列政策刺激房地產(chǎn)發(fā)展，包括稅收、信貸優(yōu)惠等，由此開啟了新一波的房地產(chǎn)熱潮，房?jī)r(jià)及成交量不斷上升[1]。當(dāng)然這種增長(zhǎng)是屬于“非常態(tài)化”的。在后金融危機(jī)的影響下，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸開始回歸到理性層面，政府在住房宏觀調(diào)控上也變得更具目標(biāo)性及理性。當(dāng)從行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)回暖跡象，在2015年房地產(chǎn)投資增速甚至跌至歷史低點(diǎn)。之所以出現(xiàn)上述現(xiàn)象，主要還是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存過高?？傮w上來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)起落，盡管逐漸朝著理性層面回歸，但未來發(fā)展依然存在著不確定性。未來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將以價(jià)格平穩(wěn)以及理性為方向，其重心將放在改善居住環(huán)境、提升住房質(zhì)量并完善配套設(shè)施，讓房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠平衡發(fā)展。

二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

（一）房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

首先，房地產(chǎn)投資對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)具有較大的貢獻(xiàn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資主要分為城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資以及非城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，投資額主要涵蓋了土地購置廢物用、建筑物購置費(fèi)用以及陳舊機(jī)械設(shè)備購置費(fèi)用；形成額則涵蓋了固定資產(chǎn)增值部分，又分為有形固定資本形成額及無形固定資本形成額兩個(gè)部分。然而在固定資產(chǎn)投資當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)投資是重中之重，占據(jù)了極大的份額。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及資金量巨大，且投資周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，對(duì)行業(yè)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的掌控力。房地產(chǎn)投資額度的上升意味著其對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)也在不斷提升，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響力也就愈強(qiáng)[2]。當(dāng)然，隨著政府出臺(tái)了一系列購房政策，稅收制度的改革以及住房貸款條件的增加，極大程度上控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的熱度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)投資進(jìn)入了平穩(wěn)放緩階段。其次，房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有極大的貢獻(xiàn)。從GDP固定資本形成總額核算來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資極大程度上促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力愈來愈大，成為了影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及增長(zhǎng)的核心要素之一。從2000年以后，我國(guó)房地產(chǎn)投資額占固定投資形成額一直呈現(xiàn)了穩(wěn)步上升趨勢(shì)，直到2013年達(dá)到最大值。2010年至2014年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資占支出法國(guó)民總值比重均超出了7%。該階段，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了極速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。之后在政府宏觀調(diào)控下，逐漸抑制了房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)投資也帶動(dòng)金融市場(chǎng)的繁榮，杠桿以及個(gè)人住房貸款為金融市場(chǎng)深化創(chuàng)造了契機(jī)。

（二）房地產(chǎn)生產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

房地產(chǎn)生產(chǎn)與上下游相關(guān)企業(yè)存在密切關(guān)系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，一定程度上帶動(dòng)了建筑、鋼鐵、混凝土等行業(yè)發(fā)展，并提供了大量就業(yè)崗位，也增加了材料進(jìn)口額。房地產(chǎn)生產(chǎn)除了對(duì)大量材料及能源需求外，對(duì)金融、物流等服務(wù)的需求也具有較大規(guī)模。這些剛性需求創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益空間。另外，房地產(chǎn)生產(chǎn)也對(duì)國(guó)家稅收、廣告、文化等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了較大的貢獻(xiàn)。在2012年以前，建筑行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民收入貢獻(xiàn)始終居于前列；在2012年之后，金融業(yè)對(duì)國(guó)民收入的貢獻(xiàn)逐漸超出了房地產(chǎn)行業(yè)以及傳統(tǒng)建筑行業(yè)，且第三產(chǎn)業(yè)以及部分新興產(chǎn)業(yè)的活躍，使得房地產(chǎn)行業(yè)與傳統(tǒng)建筑行業(yè)貢獻(xiàn)度有所下降。

（三）房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

房地產(chǎn)消費(fèi)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益十分顯著，主要涉及到以下幾個(gè)方面：物業(yè)管理及房屋維護(hù)；房屋租售等中介服務(wù)行業(yè)；房屋出租逐漸成為部分家庭收入的一部分，甚至被視為一種新型的理財(cái)形式；住房所產(chǎn)生的水、電、燃?xì)庖约爸苓呄M(fèi)等費(fèi)用。在我國(guó)住宅面積物業(yè)在物業(yè)管理面積當(dāng)中占比最高，而商業(yè)辦公面積僅僅占用了一小部分[3]。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的情況下，物業(yè)管理規(guī)模及服務(wù)范圍也將不斷擴(kuò)大。盡管與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)物業(yè)體系還不夠完善。但這也反映出我國(guó)物業(yè)行行業(yè)具備了巨大的發(fā)展?jié)摿?。未來物業(yè)發(fā)展將變朝著國(guó)際化趨勢(shì)發(fā)展，且變得愈來愈人性化。在上述情況下可能會(huì)產(chǎn)生新的商業(yè)模式，特別是商業(yè)辦公物業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間，能夠創(chuàng)造一批新的就業(yè)崗位，從側(cè)面為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供助力。

三、相關(guān)建議

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用是不容忽視的。為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，政府需要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用。一方面，要逐漸從“政策調(diào)節(jié)為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙允袌?chǎng)調(diào)節(jié)為主”。即便是政府政策性調(diào)控也要充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，通過放寬行政管理、推動(dòng)土地產(chǎn)權(quán)制度改革、完善房地產(chǎn)金融體系等措施為市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展提供支持。對(duì)于部分鉆營(yíng)牟利的中小型企業(yè)，要推進(jìn)兼并重組，將盲目逐利、給市場(chǎng)積累高庫存的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸淘汰。另一方面，要實(shí)施區(qū)域化政策。在政策調(diào)控過程中要做到“一城一策，一線一策”。例如，對(duì)于庫存較高的三四線地區(qū)，盡量降低首付比例以及二套房貸款利率等，開放限購權(quán)限。對(duì)于一些房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要實(shí)施約束性調(diào)控策略，將金融杠桿去除，維持良好的市場(chǎng)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊奎奇，馬曉冬，紀(jì)亞洲.江蘇省房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2018（01）：7-9.

[2]王佳琪.房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響研究——以吉林省為例[J].商，2016（17）：287-288.

[3]劉晨暉.房地產(chǎn)業(yè)與東北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙向協(xié)調(diào)關(guān)系研究[J].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2015（06）：28-33.