經紀人對二手房價格形成機制的影響
——基于鏈家數據的研究

楊現領 許海波

一、引言與文獻評述

與普通商品交易市場不同，住宅作為家庭消費品中異質性最高、交易頻率最低的商品，其市場具有典型的信息不完全和不對稱性。這就需要經紀人協助買賣雙方降低搜索成本，促成雙方匹配。近年來，我國房地產業發展迅速，全國各地區房價不斷攀升，尤其是北京、上海、杭州、深圳等大城市上漲幅度尤為迅速。隨著房地產市場的持續升溫，房屋價格的持續上漲引起了社會各界廣泛的關注，經紀人在房屋價格形成過程中所起的作用也越來越受到重視。

國外關于經紀人在房屋交易過程中作用的研究有很多，Jud和 Frew（1986）［1］根據美國 1977 年 MLS（Multiple Listing Services）和 FSBO（For Sale By Own?er）系統的房屋成交數據比較研究了經紀人的參與對房屋掛牌價的影響。研究發現，經紀人的參與提高了房屋的掛牌價；Benjamin 和 Chinloy（2000）［2］采用線性Probit模型對房屋異質性和經紀人因素進行回歸，檢驗了經紀人的兩種營銷策略對房屋掛牌價格的影響。他們的研究發現，經紀人會為了加快房屋銷售的速度而實行低掛牌價策略，也會為了獲取高的成交價在掛牌時將價格定高。學者們認為，經紀人對交易過程的影響還體現在交易持時上，Baryla和Zumpano（1995）［3］建立了基于搜尋理論框架的模型，通過對經紀人成交和自行成交數據的對比研究發現，本地首次購房者及外地購房者比有經驗的購房者搜尋時間更長，由于工作地變動導致的購房者搜尋時間更短。而經紀人的參與能夠降低所有購房者的搜尋時長，提高市場效率?！?br>