房地產的財稅法調控分析

摘 要 在房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，針對房地產工作實施的稅收調控工作日漸受到重視，并且隨著時間的發(fā)展已經能夠逐步構建完善的工作措施，對房地產市場的穩(wěn)定運行產生著重要的影響。但是隨著“土地財政”的實施，我國房地產稅收調控方面的功能逐漸弱化，因此要積極探索財政體制的改革，減輕對土地財政的依賴，對土地增稅清算活動進行優(yōu)化，維護房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。

關鍵詞 房地產 財稅法 調控

作者簡介：王月甜，北京市盈科（廣州）律師事務所，國家四級律師，研究方向：經濟法、公司法、立法法、社會組織建設。

中圖分類號：D922.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.269

近幾年，隨著我國房地產市場的深化發(fā)展，房地產調控已經受到重視，并且在不同階段探索了相應的調控措施，取得了相應的結果，在維護房地產市場穩(wěn)定運行方面發(fā)揮著重要的作用。新時期在對房地產調控進行研究的過程中，應該把握時代發(fā)展背景下房地產市場的發(fā)展情況，并結合具體的工作制定更加完善的調控方案，爭取能夠全面提升房地產調控的科學性和合理性，支撐房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國在房地產調控方面作出的實踐探索

在我國房地產市場的發(fā)展過程中，針對房地產稅收工作進行了多次調控，并且不同調控措施在不同的歷史時期產生著差異化的影響，在維護我國房地產市場穩(wěn)定運行方面發(fā)揮著至關重要的作用，能夠為房地產市場的現(xiàn)代化建設提供有效的支撐 。例如在培育階段制定了基本稅收制度，有效促進了我國住房制度改革，拉開了房地產業(yè)發(fā)展的序幕；在支持階段制定了優(yōu)惠稅收政策，多方面支持房地產業(yè)的發(fā)展，為日后開展清算工作埋下伏筆；在發(fā)展階段設定了適度調控的政策，對土地增值稅實施依法管理，維護房地產市場的穩(wěn)定運行；在“繁榮”階段實施相對較為嚴厲的調控政策，有效發(fā)揮出稅收作為經濟杠桿的作用，對我國房地產業(yè)發(fā)展情況進行了有機協(xié)調；在經濟危機階段實施保障性住房稅收優(yōu)惠政策，促進完善住房體系的構建，為保障性住房相關工作的開展提供有效的支持；新時期制定了綜合嚴厲調控政策，希望改善住房供應結構不合理的情況，促進我國房地產市場的良性發(fā)展。不同階段房地產稅收政策都表現(xiàn)出明顯的針對性，與不同時代我國房地產市場的基本發(fā)展情況吻合，能夠為房地產業(yè)在新時期的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供有效的支撐。

二、土地財政對我國房地產調控工作產生的影響

土地財政是隨著時代發(fā)展在市場經濟的作用下逐漸出現(xiàn)的政策措施，受到城市經營理念的影響。在土地財政的長時間發(fā)展過程中，對我國房地產市場調控工作產生了巨大的影響，并且這種影響從積極和消極兩個方面表現(xiàn)出來。

（一）土地財政對我國房地產調控產生的積極影響

在貫徹落實土地財政工作的過程中，為我國房地產調控工作的開展提供了相應的支持，有效促進房地產調控工作在新時期社會背景下取得了更加顯著的成果。首先，能夠逐步實現(xiàn)對地方政府財力的補充，為地方財政工作中各項問題的處理提供有效的支持，進而發(fā)揮地方財政政府財力的作用為房地產業(yè)的發(fā)展奠定基礎 。其次，有利于全面推進保障性住房的建設。在土地財政的作用下地方政府對保障性住房的建設負責，而地方政府部門積極響應國家的號召嘗試推進經濟適用房、公共廉租房的建設，對保障性住房建設工作的系統(tǒng)優(yōu)化開展產生著相應的積極影響。

（二）土地財政對房地產調控產生的消極影響

土地財政也會制約房地產調控工作的優(yōu)化開展，影響房地產調控工作的實際效果。如在土地財政工作中，可能會導致出現(xiàn)城市土地供應呈現(xiàn)出無序化發(fā)展態(tài)勢，房地產投資過熱問題，甚至造成野蠻拆遷情況，影響房地產市場的良性發(fā)展；在土地財政的作用下，房地產市場發(fā)展過程中出現(xiàn)了嚴重的炒地和屯地現(xiàn)象，在市場無序發(fā)展的情況下，房地產市場價格進一步提升；存在對土地財政過分依賴的情況，無法有效推動房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展，甚至會制約城市的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此新時期應該正確認識土地財政對房地產調控產生的影響，并基于財稅法角度制定更為完善的房地產調控工作方案，增強房地產調控工作的科學性和合理性，為我國房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的支撐，確保房地產業(yè)在新時期能夠創(chuàng)造出更大的經濟效益和社會效益 。

三、基于財稅法原則推進房地產調控工作

財稅法原則對房地產調控工作產生著重要的影響，因此為了能夠在土地財政下對我國房地產市場的發(fā)展進行規(guī)范，就應該基于財稅法原則進行分析，對房地產調控工作形成更為全面的認識，為房地產調控工作質量的全面提升奠定堅實的基礎。在研究中應該明確認識到，我國政府部門組織開展的分稅制改革在一定程度上賦予了地方政府部門獨立的地位，對地方政府自身行為模式進行了有效的強化，地方政府部門迫于經濟發(fā)展需求和帶動地方就業(yè)的需要，會高度重視地方財政問題的處理，提高地方政府部門的綜合財力 。而在地方政府開展財政管理工作的過程中，土地是政府部門的核心資源，控制土地價格能夠促進地方財政財力情況的改善，對財政約束起到良好的約束作用。而從另一個角度進行研究，在地方政府的綜合管理活動中，事權的不斷下移無法為財政收入提供保障，必然會引發(fā)地方政府部門對土地財政工作的依賴性，對房地產調控工作產生不良影響。所以在發(fā)展我國房地產事業(yè)的過程中，為了能夠實現(xiàn)房地產企業(yè)和地方政府部門的協(xié)調發(fā)展，就應該嘗試從財稅法原則入手，促進地方政府房地產調控工作的系統(tǒng)優(yōu)化，為企業(yè)的建設和發(fā)展提供有效的支撐。因此地方政府部門在基于財稅法對房地產調控工作進行優(yōu)化創(chuàng)新的過程中，應該正確認識財權與事權匹配的重要性，進而在促進財權與事權匹配化發(fā)展的基礎上，促進財政轉移支付制度的構建，確保能夠在規(guī)范化財政轉移支付制度的支撐下，能對地方政府之間的財政能力進行平衡，全面提升財政活動的整體發(fā)展成效，進而努力推動各地區(qū)社會公共服務水平的穩(wěn)定發(fā)展。同時，基于財政轉移支付制度的構建對房地產調控工作進行優(yōu)化，還能借助分稅制的實施實現(xiàn)公共服務的均等發(fā)展，讓社會大眾可以享受到我國公共服務建設方面的成果，真正發(fā)揮出政府調控的重要作用，促進地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間以及人與人之間的平衡發(fā)展，構建良好的社會環(huán)境，在提高社會綜合治理水平的基礎上，也為房地產調控工作的開展提供相應的環(huán)境保障，增強房地產調控工作的影響力，切實推動新時期我國所開展的房地產調控工作呈現(xiàn)出科學化和系統(tǒng)化發(fā)展態(tài)勢。

四、房地產財稅法調控的措施

從財稅法角度對房地產調控工作進行系統(tǒng)的研究，應該認識到房地產市場調控效果的強化與財稅法制度的落實存在緊密的聯(lián)系，只有借助財稅法調控的作用才能夠規(guī)避土地依賴的不良影響，在提高地方財力、構建完善轉移財政支付制度的基礎上，促進房地產市場調控目標的逐步實現(xiàn)，切實推動我國經濟建設的穩(wěn)定發(fā)展 。

（一）基于財權與事權的匹配對分稅制進行完善

在針對房地產財稅法調控工作進行研究的過程中，為了提高調控工作的有效性，可以基于財權與事權的匹配，對各項工作進行系統(tǒng)的研究，進而提出合理化建議。在實際構建分稅制和完善分稅制的過程中，首先，要結合實際情況和具體的工作需求對事權進行合理的劃分，明確各級政府部門的主要工作職責，落實不同的財政支出責任，為政府部門收入劃分和轉移支付工作的開展提供有效的參考依據。一般情況下，在對事權進行劃分的過程中，要全面系統(tǒng)的分析公共產品層次性問題，只有在對公共產品層次性問題進行明確的基礎上，才能增強劃分工作的可靠性。但是需要注意的是，在實際工作中，一些事權參照公共產品的屬性應該歸屬到全國性或者中央政府部門的支出責任方面，因此要在統(tǒng)籌規(guī)劃屬地原則的基礎上合理劃分，增強事權劃分的科學性和可靠性 。此外在實際工作中，為了能夠對地方財力不足的情況進行有效的處理，應該從共享稅角度進行研究，按照地方收入適當?shù)奶嵘蚕矶惖谋戎兀_保能夠逐步實現(xiàn)對不發(fā)達地區(qū)實施轉移支付的目標。如此就能夠逐步構建與地方事權相適應的財稅工作體系，對地方政府的財力進行優(yōu)化，為房地產財稅財政作用的發(fā)揮奠定基礎。

（二） 適當?shù)脑鍪瘴飿I(yè)稅提高地方政府持續(xù)稅收收入

物業(yè)稅的征收能夠對我國地方政府財政收入情況的逐步改善產生積極影響，在當前社會背景下，結合房地產財稅法調控工作的實際需求，應該嘗試按照地方政府財政收入的具體需求有選擇性的征收物業(yè)稅，促進地方政府財政收入的持續(xù)穩(wěn)定增加 。對這一問題進行系統(tǒng)的研究，主要工作思路就是要對當前我國實施的房地產稅、城市房地產稅、土地增值稅等進行系統(tǒng)的整合和轉化，按照征收物業(yè)稅的具體工作情況嘗試轉化為房地產保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅，確保地方政府能夠在物業(yè)稅的支持下獲得相對穩(wěn)定的發(fā)展，支撐我國房地產財稅法調整工作的系統(tǒng)優(yōu)化，為房地產業(yè)在新時期的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造條件。

（三） 促進中央對地方的財政支付轉移

在發(fā)展房地產業(yè)的過程中，基于土地財政的不良影響，新時期要想形成科學的房地產財稅法調控工作體系，就必須提高地方財政的財產支持能力，為房地產市場調控工作的系統(tǒng)貫徹落實提供有效的支持和輔助。基于此，在具體工作中，把握主要工作內容，可以適當?shù)募哟笾醒雽Φ胤截斦D移支付的力度，確保地方政府在中央的支持下能夠更好的提供公共產品，在充足財力的支撐下對公共產品和服務工作進行優(yōu)化。在中央對地方實施財政轉移支付的過程中，還應該對財政轉移支付的基本工作情況進行適當?shù)囊?guī)范，有效控制地方政府在提供公共產品和服務過程中引發(fā)財力不足焦慮問題，降低地方政府對房地產市場調控工作的抵觸感 。此外，在房地產調控工作中，也應該針對具體的工作需求對中央政府構建轉移支付力度進行系統(tǒng)的強化，全面提高保障性住房供應工作的實際效果，維護房地產市場發(fā)展的穩(wěn)定性，為我國房地產業(yè)在新時期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及經濟效益的提升提供堅實的保障。如此，就能夠在中央的支持下降低土地財政對房地產調控工作的不良影響，確保房地產調控工作在新時期背景下取得更為顯著的工作成果。

五、結語

總而言之，在房地產市場不斷發(fā)生變化的情況下，為了維護房地產市場的穩(wěn)定運行，就應該全面系統(tǒng)的把握財稅法的基本原則，對房地產調控工作進行改革創(chuàng)新，爭取能夠構建更為完善的調控工作體系，增強房地產稅收工作性和規(guī)范性，確保房地產調控工作能夠與時代發(fā)展需求相適應，為新時期我國房地產事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。

注釋：

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