新環境下房地產行業風險分析研究與建議

靳勝男

【摘要】隨著對國際經濟金融體系的不斷深入參與，我國也將面臨更多的世界經濟金融沖擊，2018年中國經濟將在貿易與金融領域面臨更多的風險，政策仍將以“穩”風險為核心。房地產行業供給側改革將在2018-2019年進入政策逐步落地階段，在防范金融風險的大背景下，流入傳統房地產市場的資金仍將趨緊，房地產銷售增速仍將繼續回落，同時受補庫存效應及住房租賃市場發展的影響，房地產投資將小幅回升。

【關鍵詞】新環境；房地產；風險分析

一、經濟環境分析

全球經濟復蘇整體向好。根據國際貨幣基金組織（IMF）預測，2018年全球GDP增長率將小幅升至3.9%，預計發達經濟體2018年的增長率為2.5%，發展中經濟體的增長率為4.9%。世界銀行的預測增長率相對較低。

貨幣將穩中收緊。根據3月份召開的兩會政府工作報告及央行高層表態，中國2018年貨幣政策將繼續保持“松緊適度的中性”，以平衡美元加息與國內債務體系風險。

全球貿易增長與沖突并存。 2017年以來，全球貿易迅速回暖，2018年，國家主義抬頭，貿易保護主義沖擊現有多邊貿易體系，在此格局下，2018年貿易增長將于貿易沖突并存，但“一帶一路”等新貿易增長點的發力仍將推動全球貿易保持增長態勢。

貿易保護主義將對中國出口帶來不利影響。2018年，以美國為首的貿易保護主義抬頭，中國首當其沖，鋼鋁貿易加征關稅以及針對《中國制造2025》的貿易限制，將加大中國鋼鐵過剩產能去化風險，同時限制中國新制造業的發展。但隨著“一帶一路”貿易額的增長，一定程度上可抵消部分貿易沖擊影響。

二、房地產政策環境分析

經過前兩年的政策調整，房地產的長效機制基本建立，2018年房地產政策的主基調是“有保有壓、結構化調整”。

限購、限貸等傳統調控政策基本穩定不放松。自1998年房地產開始爆發式增長以來，一直都是中國經濟發展的重要支柱，具有強大的發展勢能。2017年底，房地產行業銷售額為16.94萬億，占GDP的比值仍高達16.3%。在新經濟增長點尚未成長起來之前，房地產依然是投資資金的主要流入地，也是與中國當前金融風險息息相關的重要領域，因此，預計在完成充分化解金融風險、建立房地產長效機制之前，限購限貸等調控政策基本不會放松。

限制資金流入傳統住宅市場，鼓勵長租公寓證券化。當前，傳統房地產融資渠道不斷收窄，銀行貸款與債務融資收緊、股權融資基本停滯、信托融資成本較高，導致傳統房地產融資成本不斷攀升。但在國家倡導發展長租市場的基調下，各類長租公寓證券化產品出臺，長租領域的融資正在逐漸打開。在一保一壓之下，政策的導向性巳十分明朗。

三、房地產行業市場預判

預計今年房地產市場銷售及新開工增速將持續降低，而投資增速在補庫存效應及發展住房租賃市場的影響下，將出現回升。

銷售增速持續回落，三四線城市更為明顯。當前，銷售增速正處于回落通道，一線城市銷售面積目前已處于2012年以來的新低，繼續下行的空間不大；二線城市銷售增速雖然也在回落，但當前銷售面積仍處于歷史高位；三四線城市銷售增速自2017年開始進入下行通道，目前仍有較大下行空間。預計2018年在個人住房貸款繼續收緊的情況下，二線城市，尤其是三四線城市銷售增速將持續回落。

投資增速小幅回升，一二線城市尤為明顯。至去年底，全國房地產庫存回落至新低，全國平均庫存去化周期不足半年，而熱點地區庫存去化周期普遍低于6個月，市場面臨較強的補庫存需求。目前一二線城市投資增速處于低位，基數較低，同時受補庫存效應及14個試點城市新增租賃住房供應的影響，預訓]受資增速將出現較為明顯的回升。而三四線城市內部也分化成環一線三四線城市和普通三四線城市，前者受政策導向及中心城市溢出效應，投資增速仍處于上升通道，普通三四線城市在庫存充裕的背景下投資增速將持續回落。

新開工增速繼續緩降，三四線城市更為明顯。一線城市由于發展租賃住房、土地供應增加、銷售回暖，疊加2017年低基數，新開工增速有望回升。二線城市由于銷售持續緩降，疊加2017年較高基數，新開工增速大概率持續緩降。三四線城市由于銷售回落壓力較大、棚改減少100萬套，新開工增速也將下降。

四、建議

黨的十九大報告給中國產業地產發展指明了方向：繼續支持產業轉型升級，提高發展水平，促進產業邁向全球價值鏈中高端，培育若干世界級先進制造業集群。產業的轉型升級，既是當前中國經濟發展方向，也是產業地產的核心目標。

產業主導型特色小鎮、特色園區可能將迎來發展機遇，但截至目前，中國的特色小鎮多為旅游小鎮，缺乏產業支撐，而對產業的關注則明顯不足。旅游的核心是消費，盡可能的吸引有“財”的人來流動消費；產業發展的核心的生產，是盡可能的吸引有“才”的人來創業就業，長期定居。發達國家的一些特色小鎮，就是以產業聚集為主，同產業鏈的諸多企業聚集在一起，形成集聚效應，既可以降低成本，又可以激發創新。根據中國當前的城市發展進程以及中央政策文件的精神，以產業為核心的特色小鎮、特色園區才是中國未來特色小鎮發展的主要方向。

重視精細化管理，提高土地利用效率。目前我國產業園區普遍缺乏特色，各地園區定位趨同，自身特色不明顯，園區品牌影響較弱，隨著大城市土地供應越來越嚴格，土地獲取成本越來越高昂，產業地產招商越來越不景氣，各方面成本的上升，逼迫產業地產摒棄傳統的大規模化布局，開始走向精細化發展之路，降低成本，提高土地利用率，重點發展主導業務，在未來的產業地產發展中，加強園區的產業定位和產品、服務的精細化管理，完善園區配套建設和服務體系，是未來產業園區提高核心競爭力的有效措施。