議“營改增”后房地產企業稅務檢查要點

林友英

摘要：自2016年5月份我國營業稅改征增值稅（下文簡稱營改增）全面推行以來，我國的稅收法規及相關細則越來越完善，同時企業的稅務工作也變得越來越繁瑣。房地產企業作為此次稅改的重要對象之一，若不能明確自身的稅務風險和稅務檢查要點，則很有可能給企業帶來經濟利益上的損失，因此探討“營改增”后房地產企業稅務檢查要點具有實踐指導意義。本文在總結“營改增”后房地產企業面臨的稅務風險要點的基礎上，探討其稅務檢查的要點，以期能夠為房地產企業在“營改增”后的涉稅風險管理體系的完善方面有所幫助。

關鍵詞：房地產；營改增；稅務風險；稅務檢查

一、房地產行業“營改增”概述

自2016年5月1日全面推開“營改增”后，原本作為房地產行業的一大稅種—營業稅將不再征收，取而代之的則是增值稅。稅改后，房地產行業的稅收制度將更加合理，從而在一定程度上對規范房地產行業的發展及降低其稅負具有積極的促進作用。根據財稅[2016]36號文中的相關規定，房地產企業在稅種、稅率等方面均有較大變化，其稅務風險也與以前有所不同。

二、“營改增”后房地產企業的稅務風險要點

（一）稅務風險內涵

稅務風險主要包含兩個方面，一方面是企業的納稅行為不符合稅收法律法規的規定，應納稅而未納稅、少納稅，從而面臨補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險；另一方面是企業經營行為適用稅法不準確，沒有用足有關優惠政策，多繳納了稅款，承擔了不必要稅收負擔。

（二）“營改增”后房地產企業面臨的主要稅務風險分析

1.土地取得階段的稅務風險。房地產企業在土地取得階段的主要稅務風險有三類：一是以土地出讓方式取得土地的企業在計算繳納契稅時，只按照土地出讓金來計算，而忽視了安置補助費、土地補償和拆遷補償等；二是土地使用稅不能嚴格按照簽訂土地合同后的次月繳納城鎮土地使用稅，從而被稅務局要求繳納滯納金的風險；三是刻意選擇低于成本價的公允價值作為計稅依據，從而導致企業沒有繳納足夠契稅的風險。

2.項目開發階段的稅務風險。房地產企業在項目開發階段的稅務風險主要存在于兩個方面：一方面是房地產企業的財務核算是否規范，即存在虛增成本、少計收入等問題，進而給企業的納稅帶來少繳稅的風險；另一方面則是增值稅專用發票的抵扣方面，即按照“營改增”后的稅收法規規定，房地產企業的成本支出項目可以進行進項稅抵扣，因此房地產企業將會面臨是否存在虛增抵扣數額的風險。

3.銷售階段的稅務風險。銷售階段的稅務風險主要存在于四個方面：一是取得預收款后，不按照3%的預征率申報預繳增值稅款的問題；二是沒有按照相關規定進行分類預繳土地增值稅，造成少繳稅款的風險；三是對于視同銷售行為沒有進行稅款申報繳納的風險；四是促銷活動中沒有代扣代繳個人所得稅的風險。

三、以“營改增”后房地產企業的稅務風險為要點總結其稅務檢查的要點

按照上述“營改增”后房地產企業面臨的主要稅務風險為依據，可以總結出“營改增”之后，房地產企業在今后的稅務檢查中被重點檢查的內容有：

（一）在土地取得階段的稅務檢查要點

“營改增”之后房地產企業在土地取得階段的稅務檢查要點主要是契稅是否足額按時繳納，即房地產企業在取得土地時計算契稅的稅基計算是否包含了稅收法規規定的全部內容，是否在簽訂土地合同的次月按時計算繳納土地使用稅等。

（二）在項目開發階段的稅務檢查要點

在項目開發階段房地產企業的主要稅務檢查要點有：一是房地產企業的財務核算是否規范，是否存在多計建筑安裝成本，少計收入，從而存在少繳稅款的問題；二是“營改增”之后房地產企業的進項稅抵扣問題，即企業是否存在為少繳增值稅，故意將個人消費或者非應稅項目上使用了購進貨物，卻不做進項稅額轉出，或者故意取得虛開的增值稅專用發票來進行進項稅抵扣的行為。

（三）在銷售階段的稅務檢查要點

在銷售階段的稅務檢查要點主要有：一是土地增值稅是否足額預繳，即房地產企業是否按照產品類型進行區分計算預繳；二是房地產企業賣房同時送家電、贈送禮品，屬于混合銷售行為，是否按照銷售不動產適用稅率繳納增值稅。房地產企業促銷活動中免費送家電、禮品，是否按照兼營行為，分別按照銷售不動產、銷售貨物適用的稅率計算繳納增值稅。三是房地產企業在業務宣傳、廣告等活動中贈送家電、小禮品，是否代扣代繳個人所得稅。

四、結束語

“營改增”之后，房地產企業的稅種、稅率等發生了較大的變化，其面臨的稅務風險也產生了一定的變化，因此在實務中房地產企業應當重新梳理自身的各項業務活動，明確企業在面臨稅務檢查時的關鍵點，從而及時采取措施來防范稅務風險，降低經濟損失。

參考文獻：

[1]童國偉.“營改增”后房地產企業稅務風險管理研究[D].云南財經大學，2017.06.

[2]謝曉林.基于“營改增”背景下房地產企業稅務風險的方法研究[J].財會學習，2017.03.

[3]章強.“營改增”對企業的稅負影響及稅務籌劃重點—以房地產企業為例[J].中國商論，2017.04.

（作者單位：山東大明聯合會計師事務所）