房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控探究

任德剛

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性行業(yè)，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著導(dǎo)向型的作用。但是隨著我國步入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和國家限購等宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了較大的影響，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益攀升。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為研究對象，以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及其分類作為切入點(diǎn)，在分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及其成因的基礎(chǔ)上，提出具體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控對策，以期能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平，促進(jìn)其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；對策

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控主要是指企業(yè)出于確保自身的財(cái)務(wù)活動健康有序運(yùn)作、降低損失和實(shí)現(xiàn)收益最大化的管理目標(biāo)需求而采取一系列的措施來防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程。一般來說財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理需遵循五個步驟，即“設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案—進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別—分析和評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)—預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)—監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)”。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及其分類

房地產(chǎn)企業(yè)受其行業(yè)特點(diǎn)影響，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出一些獨(dú)有的特點(diǎn)：首先是現(xiàn)金流量金額巨大，容易給企業(yè)帶來融資風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)企業(yè)從競拍拿到土地至項(xiàng)目竣工需要大量的資金投入，受自有資金的局限性必須大額舉債，從而增加了其融資難度和風(fēng)險(xiǎn)；其次是資金的周轉(zhuǎn)時間較長，資金機(jī)會成本較高，即房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目從建設(shè)啟動到銷售是一個較為漫長的過程，從而造成其投入的資金周轉(zhuǎn)時間也隨項(xiàng)目周期而延長，增加了資金的機(jī)會成本；最后是易受國家宏觀調(diào)控政策影響，即房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生與外部政策的環(huán)境最為密切，國家對房價(jià)的宏觀調(diào)控直接會對房屋售價(jià)產(chǎn)生較大影響，從而直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益，進(jìn)而會影響其償債能力、資金周轉(zhuǎn)能力等。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的常見的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括外部和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。其中外部風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要有債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利潤分配風(fēng)險(xiǎn)和流動性風(fēng)險(xiǎn)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控現(xiàn)狀及其成因

如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)過程中會面臨較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此多數(shù)企業(yè)也采取了一定的風(fēng)險(xiǎn)管控措施來進(jìn)行防范，但是受各種因素的制約，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控仍然存在較多問題：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控現(xiàn)狀

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控方面存在的主要問題包括：一是資本結(jié)構(gòu)的失調(diào)問題，即房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)決定了其必然會存在較大的資金缺口，利用財(cái)務(wù)杠桿舉債既能滿足融資需求，同時又不會稀釋企業(yè)的管控權(quán)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍偏高，這種債務(wù)資本過高的資本結(jié)構(gòu)造成房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較低，若資金流動性不足，很可能面臨經(jīng)營破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)的管理層財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識不強(qiáng)，即房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立專門的風(fēng)險(xiǎn)控制部門來管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再加上管理層自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識的缺失，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于缺位狀態(tài)；三是財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制不夠健全，即預(yù)算作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置、協(xié)調(diào)企業(yè)各部門經(jīng)濟(jì)活動和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要工具，其重要性并未得到足夠的關(guān)注，從而導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算成為形式，不能有效的對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行約束；四是對于資金的日常管理較為缺乏，即房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目投標(biāo)到竣工出售，需要大量的資金支持，若在此期間資金管理意識淡薄、管控不嚴(yán)的話，很有可能會出現(xiàn)資金被占用或者回款延后等現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的資金流動性不足，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

房地產(chǎn)企業(yè)之所以會面臨各種形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且在這些風(fēng)險(xiǎn)管控中出現(xiàn)諸多問題，究其原因，主要在于：

1.外部環(huán)境因素

外部環(huán)境因素對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要現(xiàn)在兩個方面：一是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，即隨著外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下滑，我國步入經(jīng)濟(jì)增速放緩的新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場分化愈加明顯，去庫存的壓力逐漸增大，在此背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展短時間內(nèi)難以快速反彈，從而造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的上升；二是國家宏觀調(diào)控政策的影響，即在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，全面寬松的貨幣政策來刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展已成歷史，加上為抑制房價(jià)快速上漲的限購政策的實(shí)施，給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來了較大的壓力，客觀上造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的上升。

2.內(nèi)部環(huán)境因素

內(nèi)部環(huán)境因素對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要表現(xiàn)在：一是風(fēng)險(xiǎn)決策能力較弱，即在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中做出正確的投資決策是房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的直接原因，相反風(fēng)險(xiǎn)決策能力較弱則很有可能做出錯誤決策，從而造成資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；二是財(cái)務(wù)管理能力的強(qiáng)弱，如果一個企業(yè)的資金日常管控薄弱，則很有可能會出現(xiàn)財(cái)務(wù)監(jiān)督失效，內(nèi)部管理混亂，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱；三是資本結(jié)構(gòu)不夠合理，即在資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金過高，房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力較大，容易出現(xiàn)債務(wù)違約問題而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的對策

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控存在問題及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析，筆者建議從以下幾個方面采取風(fēng)險(xiǎn)管控對策：

（一）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債比率

資本結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)杠桿過高是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的首要因素。因此在實(shí)踐中要采取各種措施對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，降低負(fù)債比率：首先是要拓寬籌資渠道多以中期票據(jù)和公司債券的形式進(jìn)行籌資，降低銀行的貸款，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低風(fēng)險(xiǎn)；其次是合理利用商業(yè)信用期，避免增加有息負(fù)債；最后是要通過實(shí)行股權(quán)激勵計(jì)劃，增加企業(yè)的自有資金。

（二）從控制存貨數(shù)量的角度來強(qiáng)化現(xiàn)金流管理

資金流動性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的核心問題，而資金流動性的主要影響因素則在于房產(chǎn)銷售。因此在實(shí)踐中，要想有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)從房產(chǎn)銷售方面入手，爭取獲得更多的銷售預(yù)售款來支撐企業(yè)的資金流，提高資金的周轉(zhuǎn)速度，例如可以采取加大宣傳和促銷力度的手段來提高銷售，降低存貨數(shù)量，提高企業(yè)的資金流動性。

（三）做好內(nèi)部控制管理，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算對于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營發(fā)揮了很好的監(jiān)督和指導(dǎo)功能，從而有效的降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從完善財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制制度的方式來強(qiáng)化自身的預(yù)算管理：一是在預(yù)算編制過程中要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和具體業(yè)務(wù)來進(jìn)行，盡量做到預(yù)算編制的精細(xì)化；二是構(gòu)建較為完善的財(cái)務(wù)管理信息平臺，所有單據(jù)數(shù)據(jù)化，以便于比較和分析預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況，從而及時發(fā)現(xiàn)問題并加以修正，有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立性較強(qiáng)的內(nèi)部審計(jì)部門，以實(shí)現(xiàn)對預(yù)算執(zhí)行的全過程監(jiān)督，必要的時候送外審核查，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控工作前移，降低其對企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)受其經(jīng)營特點(diǎn)的影響，其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與一般企業(yè)相比更高，如何實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控，降低企業(yè)因此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失是一個值得關(guān)注的問題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及其分類出發(fā)，在分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)在及其風(fēng)險(xiǎn)成因的基礎(chǔ)上，分別從調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債比率、控制存貨數(shù)量的角度來強(qiáng)化現(xiàn)金流管理和做好內(nèi)部控制管理，強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理三個角度提出具有針對性的對策，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控和健康穩(wěn)定的發(fā)展有所幫助。

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（作者單位：杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司）