營改增后房地產開發企業增值稅及相關業務處理

張立軍

摘要：眾所周知，在我國社會經濟發展速度不斷加快的背景下，財稅體制改革活動也在逐步推進。營改增政策全面推行從宏觀角度上來說對降低企業稅負壓力是非常重要。房地產開發企業財務人員必須深刻認識到營改增的相關條款與要求，同時掌握增值稅業務處理要點，以更好的推動營改增政策的落實。本文即在分析房地產開發企業實施營改增意義的基礎之上，對營改增政策中與房地產開發企業增值稅處理相關的政策條款作出了簡要闡述，最后結合實際案例，系統分析了房地產開發企業適用增值稅稅率下的相關業務處理方法，望能夠引起業內人士的關注與重視。

關鍵詞：房地產開發；營改增；增值稅；業務處理

就我國而言，房地產開發是國民經濟體系中非常重要的產業之一，歷來備受各方人員的重視。在我國近年來稅收體制改革的背景下，作為房地產開發企業財務人員，必須深刻認識到營改增對房地產開發企業所產生的影響與意義，并掌握新稅制下增值稅相關業務的處理方法，以更好的滿足房地產開發企業會計處理的特殊性要求。

一、房地產開發企業實施營改增意義

在營業稅改征增值稅的稅收體制改革背景下，房地產開發企業踐行營改增制度能夠幫助企業提高經營管理效率，還對合理控制稅負有重要意義。

二、房地產開發企業營改增政策條款

在營業稅改征增值稅的稅收體制改革模式下，與房地產開發企業增值稅業務處理相關的條款主要包括以下三點：第一，房地產開發企業增收增值稅應實施分類管理模式。分類管理應當以企業當年度應稅銷售額為依據，通常將含本數年應稅銷售額在500萬以上企業劃分為一般納稅人身份，500萬以下的企業劃分為小規模納稅人身份。尤其需要注意的是，條款中規定的若年應稅銷售額未超標，但企業具備健全的會計核算方法，稅務資料詳實且完整，同樣可作為一般納稅人身份進行申報與處理；第二，房地產開發企業增收增值稅應采取差異化計稅方法。對于一般納稅人身份，適用計稅方法為一般計稅法，而對于小規模納稅人身份，適用計稅方法則為簡易計稅法。此環節中還需要引起重視的是：對于一般納稅人身份的房地產開發企業而言，若房地產項目為自行開發且自行銷售，則同樣可申報按照簡易計稅法進行處理；第三，房地產開發企業增值稅納稅申報應采取屬地預繳與機構地申報的工作模式。

三、房地產開發企業增值稅業務處理

以某房地產開發企業為例，該企業為一般納稅人，于2016年1月以競標方式獲取某商品房開發項目用地許可，規劃可銷售面積為1.2萬m?，土地價款支付總額為3000萬元，于2016年3月開工建設。2016年6月項目符合預售條件并進行預售，6月發生業務如下：（1）鋼材采購：采購總量50t，總價款15.0萬元，增值稅稅額2.55萬元，付款方式為存款；（2）商品混凝土采購：總價款10.0萬元，增值稅稅額0.3萬元，付款方式為存款；（3）建筑施工單位工程款：總價款500.0萬元，增值稅稅額55.0萬元，付款方式為存款；（4）商品房預售收入：總收入1000.0萬元，預售面積800.0m?。

（一）在鋼材采購、商品混凝土采購以及建筑施工單位工程款項支付等相關業務中，可按照增值稅專用發票開具金額，借計“開發成本—建筑安裝”（525.0萬元）以及“應交稅金—應交增值稅（進項稅額）”（57.85萬元），貸計“銀行存款”（582.85萬元）。

（二）在有關商品房預售收入1000.0萬元業務的處理中，考慮到預收款自收取至最終實現的周期較長，因此可以考慮通過差額處理或全額處理的方式進行入賬。具體處理方法如下：

差額處理法是指以6月所取得商品房預售收入1000.0萬元全額計稅收入，對當月可抵減土地價款進行直接抵減，在此基礎之上計算實際增值稅銷項稅額并做相應處理。即首先按照“總支付土地價款×預售面積÷總可售面積”的方式，計算6月計稅銷售額中可予以抵扣的購入土地價款，為240.0萬元。銷項稅金則按照該企業一般納稅人身份適用11.0%進行計算，即“（商品房預售收入-當月可抵扣購進土地價款）÷（1+11.0%）×11.0%”，為75.31萬元。會計處理方法為：借計“銀行存款”（1000.0萬元），貸計“預收賬款”（924.69萬元）以及“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）”（75.31萬元）。

全額處理法則是指以財務核算計稅收入對應交稅金進行全額計算，當月發生可抵減土地購入價款單獨進行處理，以反應企業實際應交稅金。即企業在獲取商品房預售收入時，會計處理方法為：借計“銀行存款”（1000.0萬元），貸計“預收賬款”（1000.0萬元）。在對銷項稅金進行計提時，直接按照11.0%的適用稅率進行計算，會計處理方法為：借計“預收賬款”（99.1萬元），貸計“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）”（99.1萬元）。需要特別注意的一點是，在采用全額處理法進行業務處理時，直接按照企業所取得全額商品房預售收入以及稅率計算計提稅金，并未對當月可扣減的土地價款進行處理，因此意味著稅金支出多且預售收入少。因此還需要對可抵扣稅金進行單獨處理。在此過程中，6月份可抵扣土地價款對應稅金可按照如下方式計算“當月可抵扣購進土地價款÷（1+11.0%）×11.0%”，為23.78萬元。因此，會計處理方法為：借計“應交稅費—應交增值稅（土地價款抵扣）”（23.78萬元），貸計“預收賬款”（23.78萬元）。

（三）在有關6月該房地產開發企業預繳增值稅業務的處理過程當中，稅額的計算方法應當為：商品房預售收入÷（1+11%）×增值稅適用稅率3%，經計算為27.03萬元。會計處理方法為：借計“應交稅費—增值稅（已交）”（27.03萬元），貸計“銀行存款”（27.03萬元。同時，根據現行規范，在教育費附加以及城建稅的繳納過程中，均按照所在地區的適用稅率進行計算，對于本房地產開發企業而言，城建稅以及教育費附加的適用稅率均為7%，經計算實際繳納金額應當為3.24萬元。會計處理方法為：借計“營業稅金及附加”（3.24萬元），貸計“應交稅費”（3.24萬元）；同時，借計“應交稅費”（3.24萬元），貸計“英航存款”（3.24萬元）。

（四）在有關6月份該房地產開發企業于機構所在地納稅申報業務的處理過程中，應當結合實際情況對納稅申報增值稅額進行計算，實際應申報增值稅額為銷項稅額折減進項稅額以及項目地預繳稅款后金額，經計算為﹣9.59萬元，這部分金額可流轉至下期進行抵扣處理。考慮到當月增值稅額部分流轉至下期進行抵扣，故無需在本月城建稅及教育費附加進行處理。

四、結束語

房地產開發行業作為國民經濟體系中的支柱性行業，其經濟發展水平直接對整個國民經濟的建設水平產生影響。營業稅改征增值稅作為我國當前稅收體制進行結構性減稅的重要措施之一，不但能夠幫助企業提高經營管理效率，還對合理控制稅負有重要意義。本文即在分析房地產開發企業實施營改增意義的基礎之上，對營改增政策中與房地產開發企業增值稅處理相關的政策條款作出了簡要闡述，最后結合實際案例，系統分析了房地產開發企業適用增值稅稅率下的相關業務處理方法，望能夠引起業內人士的關注與重視。

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（作者單位：邢臺城鄉房地產開發有限公司）