淺議市場法在我國房地產評估中的應用

■ 鄧冠玉

一、市場法比較因素修正

市場法又稱為市場比較法、交易實例比較法、現行市價法等，是指在求取一宗被估房地產價格時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期效果價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價格。

市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用，因此在房地產市場比較發達的情況下，市場法得到廣泛應用。在同一地區或同一供求范圍內的類似地區中，與被評估房地產象類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。對某些類型很少見的地產、交易實例很少的地產或很難成為交易對象的地產，如古建筑用地、教堂、寺廟、風景名勝區、圖書館、體育館、學校、紀念館用地等不適合使用市場法。

比較因素修正主要包括以下六個方面：

（一）交易情況修正

交易情況修正是指剔除交易過程中的一些特殊因素造成的交易價格偏差，將可比實例的非正常交易價格修正為正常交易價格。交易情況修正可排除因交易行為中一些特殊因素所造成的交易行為偏差。正常交易指交易應是公平、平等、自愿的，即在公開市場、信息通暢、交易雙方自愿、沒有私自利益關系情況下的交易。例如，實際成交價格低于正常交易價格5%，則可比實例情況指數為95；若實際成交價格高于正常交易價格5%，則可比實例情況指數為105。

（二）交易日期的修正

估價日期是指決定待估房地產估價額的基準日期，供比較參照交易實例的交易日期與待估房產的估價日期應較接近為好。所謂接近的含義是相對的，如果市場相對穩定，幾年前的交易資料用于現在，也仍然有效；如果市場變化快，則只有近期交易的實例才有效。若房地產價格有明顯上漲或下降趨勢，特別是通貨膨脹嚴重時期，物價變動更為劇烈，最好用不超過一兩個月的交易資料來比較，而且必須進行適當的時間修正，使修正的價格能符合估價時的實際市場情況。當采用地價指數進行交易日期修正時：

當采用地價變動率進行交易日期修正時：

評估基準日可比實例價格=可比實例成交價格（1±地價變動率）

【例1】現選取一可比房價實例，成交價格為6000元/平方米，成交日期為2000年7月。假設2000年1月至2001年7月，該類房地產價格平均每月上漲1%，2001年7月至2002年1月，該類房地產價格平均每月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正后2002年1月的房地產價格為：

（三）區域因素修正

進行區域分析時，商業區通常以商業收益能發生替代關系地區為交易實例房地產的選用范圍；住宅區通常以通向市中心的方便程度能發生替代關系地區為交易實例房地產的選用范圍。在分析區域因素的影響時，對不同類型房地產的側重點是不同的。

【例】某估價對象為一宗住宅用地，與可比實例A.B.C.的區域因素對比及修正如表1所示。

根據區域因素的比較結果，其修正率如下：實例A為100/97；實例B為100/100；實例c為100/105.

（四）個別因素修正

所謂個別因素修正，是指將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正內容主要應包括：面積大小、形狀、臨街情況、基礎設施程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用年限等。

表　1　可比實例A.B.C的區域因素對比及修正表

（五）容積率修正

容積率是指建筑物的建筑面積與占地總面積的比值。容積率與低價的關系并非呈線性關系，需根據具體區域的實際情況具體分析。容積率越大，表示在被評估土地上可以建筑的建筑面積越大，地價越高；容積率越大，單位建筑物分攤的土地面積越小，房價越低。

【例3】某地容積率修正系數表（見表2）

比較實例的交易價格為3000元/平方米，容積率為1.8，待評估土地的容積率為1.2，則：

容積率修正后交易實例的價格=3000×（0.8÷1）=2400（元 /平方米）

表　2　容積率修正系數表

（六）剩余使用年限修正

我國實行有限期的土地使用權有償使用制度，土地使用年期的長短直接影響土地收益的多少。通過使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而對房地產價格照成的影響。

【例4】若選擇的比較案例成交地價為每平米1000元，對應使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地還原率為8%，則年期修正如下：

二、市場法在我國房地產評估中的應用舉例

【例5】待評估宗地為一塊商業用途的空地，面積為5000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過手機有關數據資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易市里的有關情況如表3所示。

1．進行交易情況修正

評估人員經過調查，未發現交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。

2．進行交易時間修正

根據調查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：

交易實例 A 交易時間修正系數=114/100=1.14

交易實例 B 交易時間修正系數=112/100=1.12

交易實例 C 交易時間修正系數=107/100=1.07

3．進行區域因素修正

交易實例A與待估對象處于同一區域，無需做區域因素修正。交易實例B、C的區域因素修正采用打分法，可參照書中表達的有關數據判斷。表中的比較是以待估宗地的區域因素為標準，即待估宗地的區域因素分值為100，則：

交易實例B區域因素修正系數=100/86=1.163

交易實例B區域因素修正系數=100/93=1.075

4．進行個別因素修正

進行個別因素修正主要包括以下三個因素：

（1）關于面積因素的修正：由于待估宗地面積大于3個交易實例的面積，對商業用地而言，面積大些便于充分利用，經過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。

（2）關于土地使用權年限因素的修正：出交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需做使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現率位8%）：

交易實例A及C的使用年限修正系數

（3）關于容積率因素修正：交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應進行修正。經收集有關數據資料進行統計分析，土地價格與容積率的關系是：容積率在4-5之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則

交易實例B及C的容積率修正系數=110/100=1.1

個別因素修正系數計算如下：

交易實例A的個別因素修正系數=1.03×0.9659×1.0=0.995

交易實例B的個別因素修正系數=1.03×1.0×1.1=1.133

交易實例C的個別因素修正系數=1.03×0.9659×1.1=1.094

（5）計算比準價格

表3　市場法評估案例情況表

（6）采用算數平均法求得評估結果

因得到的3個比準價格較接近，故采用算術平均法求出評估結果：

四、結束語

市場法在房地產評估中適用于有充足房地產交易實例的地區，對于交易實例少，房地產市場交易不透明、信息不暢的地區則不宜采用。由于市場法評估受評估人員的知識經驗約束較大，主觀因素對價格影響較大，因此市場法更適用于房地產出售、購置、投資決策等經濟行為。目前，市場法在我國房地產評估中的應用還存在一定的局限性，但隨著國內房地產市場機制的健全，國內房地產市場發育的成熟，社會觀念的不斷轉變，資產評估從業人員的職業素養不斷提高，市場法在我國房地產評估中的應用將更好地與國際接軌。