中國企業海外房地產投資的風險及其對策

王洋　曹磊

【摘要】我國房地產行業的發展并不久遠，1998年我國政府取消了福利分房的政策開始，國內的房地產行業開始走向市場化，整個行業得到迅速成長，隨后逐漸興盛起來，對我國企業海外房地產投資的動因和投資現狀進行分析，并在此基礎上提出相應的風險應對措施。

【關鍵詞】海外；房地產投資；風險

一、中國企業海外房地產投資的現狀

隨著國內政府對房地產市場的調控力度加大，導致企業的利潤空間減小。加之全球經濟聯系愈加緊密等因素，我國房地產企業開始將目光投向海外市場，以此尋找新的利潤點，許多具有戰略思維的房地產企業已經打開視野，將自身的經營范圍擴張到海外，進行全球化的布局。

從2011—2017年的數據來看，中國企業海外房地產投資規模在總體上穩中有升，到2015年達到峰值，2015年之后趨于平穩，稍有遞減。從投資數值上來看，2015年到2017年，年投資額均超過了200億美元。總的來說，我國房地產企業對于海外的投資的發展前景是比較樂觀的。

就投資增長率來看，2010—2011年，我國房地產對外投資處在一個比較好的發展態勢之中。2012—2014年增速穩中有升。2015—2017年增速逐年遞減，到2016年開始為負值，但波動不大。可以看出，中國企業對外房地產投資已經基本處在一個穩定狀態。

我國房地產企業在商業用地上的投資金額居于首位，其次是辦公用地，最后是住宅用地。住宅用地從2011的38.7億美元上升到2015年的63.1億美元，辦公用地從2011的43.2億美元上升到2015年的85.4億美元，商業用地從2011的45.2億美元上升到2014年的112.8億美元。住宅用地和辦公用地在2011—2015年呈上升趨勢，到了2015—2017年有所回落；商業用地在2011—2014年逐步上升，到了2014—2017年穩步有所回落。

二、中國企業海外房地產投資過程中存在的風險

（一）決策失誤風險

由于房地產項目的經營管理是一個動態過程，因此從房地產項目的前期調研、區域確定、獲取土地，到開發建設過后的銷售收益，整個過程中每個階段都有多種多樣的潛在風險。

（二）資金短缺風險

房地產是資金密集型行業，在每個階段都需要投入巨額的資金，人才資源以及物力等的支持。從投資的階段來看，每個階段持續的時間都較長，因此資金需要投入的時間周期較長。

（三）法律與法規風險

法律與法規會對房地產企業海外投資產生影響，提高我國房地產企業對外投資的門檻。法律風險是指企業在經營過程中由于自身經營行為不規范或外部法律環境產生變化，而對企業產生負面法律責任或后果的可能性；合規風險是指企業經營因違反監管要求而受到制裁，遭受損失的可能性。

（四）社會文化風險

由于不同的社會文化，在海外投資中會影響投資的習慣和反饋效果等，因此文化差異也會為企業對外房地產投資帶來風險。我國房地產企業在海外投資時，對他國的風俗文化不熟悉，對于一些國家的禁忌，還有審美觀等缺乏了解；對目標市場的商業習慣、管理文化缺乏了解；文化的多元化導致難以形成同一價值觀、經營思想的跨國管理組織等。

三、中國企業海外房地產投資面臨風險的對策

（一）提高管理者決策水平

管理者和決策者要結合企業戰略，確定項目是否吻合，然后要對項目的真正價值進行分析和判斷，最后再對企業自身的資本能力、融資資源、融資條件以及團隊能力進行綜合分析，為投資決策提供數據支撐。

（二）加強企業內部資金管理

需要通過各種融資手段來給企業提供資金，可以通過財務管理的預測以及提高財務管理水平，讓資金結構優化。當碰到資金短缺的情況時不會讓企業破產，對投資者的傷害也會降低。企業需要誠信經營，樹立良好的企業形象。為加強與銀行業的合作打下基礎，以此來擴大市場的容量。

（三）多方面規避、應對政治風險

房地產企業需要本土化經營。這可以使得在房地產的投資過程中，增加該國的勞動力就業機會，以此促進該國的經濟發展。從而使得當地政府看到，外資房地產投資并不是一件壞事，進而能夠讓政府削減進入壁壘或退出壁壘。

（四）開展法律培訓

企業需在內部開展法律培訓，設立企業法律顧問，完善企業法律顧問制度；并給予法律顧問一定權力，使法律顧問能夠參與房地產投資企業領導決策。同時，企業的法律顧問需要對決策進行法律的風險預測和分析，選出一個風險適中，獲利最大的投資方案，向決策人員上報方案，并附上相關法律意見，使風險降到最低。

（五）融入投資地當地文化

在房地產企業海外投資中，充分融入當地文化對企業的發展具有促進作用。企業要充分了解目標市場的文化歷史、審美偏好以及社會風俗等，盡可能的入鄉隨俗。如聘請在當地的華人華僑作為員工以及該國具有管理經驗的高管人才，避免文化上的沖突。定期組織企業員工交流會議，分享不同的觀點。充分利用網絡文化信息平臺。對于房地產企業，可以通過被投資國最有名的網絡平臺來獲取信息，進行文化的調研工作。